【正文】 條”出臺(tái)次日，杭州多家銀行迅速反應(yīng)，相繼表態(tài)要執(zhí)行國(guó)務(wù)院剛出臺(tái)的房貸新政。房地產(chǎn)股價(jià)暴跌，意味著融資渠道本來(lái)就很單一的房地產(chǎn)公司，在股票市場(chǎng)圈錢遭受重挫。杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，杭州主城區(qū)共成交商品房563套，日均成交僅56套，其中，單日成交在100套以上的僅有1天，50套以下的倒有4天，基本延續(xù)4月下旬以來(lái)的低迷行情。圖5：19992009年商品房和商品住宅均價(jià)及其增長(zhǎng)率（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）重點(diǎn)城市:多個(gè)城市成交均價(jià)接近或超過(guò)歷史最高水平并呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)截至2009年11月，20個(gè)重點(diǎn)城市中已有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個(gè)城市先后突破歷史最高水平，另外8個(gè)城市也已接近歷史最高水平。上市：除上海外多數(shù)城市新增上市量明顯低于去年同期2009年110月，重點(diǎn)城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明顯，%，杭州、深圳、武漢等城市累計(jì)同比降幅均近30%。圖2：1999年2009年全國(guó)住宅施工和新開(kāi)工面積及其增長(zhǎng)率（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）需求：銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高據(jù)資料顯示2009年全年，銷售套數(shù)達(dá)到850900萬(wàn)套（0008年分別為5062556萬(wàn)套）。2009年110月，%%，延續(xù)2009年以來(lái)的逐月回升勢(shì)頭，%%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。圖1： 19992009年房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)率（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）供應(yīng)：09年施工和新開(kāi)工面積低位增長(zhǎng)，市場(chǎng)略顯供給不足據(jù)資料顯示2009年全年，全國(guó)商品房施工、%%（）。2009年110月，%%，%%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過(guò)2007年全年。供求對(duì)比：銷供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供給不足2009年110月，重點(diǎn)城市的銷供比均高于1，其中武漢超過(guò)2，北京、深圳、。與2009年1月相比，深圳、北京、廈門、南昌等9個(gè)城市住宅成交均價(jià)漲幅超過(guò)30%。（2）銀行收緊信貸。（二）對(duì)購(gòu)房的消費(fèi)者而言（1）如果房?jī)r(jià)預(yù)期要下跌，那么雖然政策上的首付要求有所提高，但實(shí)際購(gòu)房的成本是降低的；（2）仍處于弱勢(shì)地位。即對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。三、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析（一）下沙概況杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱杭州開(kāi)發(fā)區(qū)）是1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前建成區(qū)34平方公里，轄區(qū)人口20萬(wàn)。（二）德信配套設(shè)施大堂式入口、高雅壁球館、露天游泳池、斯諾克桌球館、瑜伽體驗(yàn)館、高檔健身中心、室外羽毛球場(chǎng)科技應(yīng)用斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃、特拉塊墻體自保溫、擠塑板屋面保溫、24小時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)、景觀水處理技術(shù)智能設(shè)施一卡通管理、防盜智能鎖、智能信報(bào)箱、緊急呼救按鈕、周邊防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、彩色可視對(duì)講、電子巡更管理教育配套學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校醫(yī)療設(shè)施下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)灣南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙綜合市場(chǎng)、高沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)高檔酒店希爾頓酒店（涉外五星）、下沙大酒店交通狀況地鐵1號(hào)線、德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心，BB支4快速公交（二）下沙房地產(chǎn)兩大重點(diǎn)板塊狀況分析重點(diǎn)板塊市場(chǎng)概況板塊構(gòu)成規(guī)劃定位發(fā)展態(tài)勢(shì)金沙湖板塊①位于下沙新城中心區(qū)核心區(qū)域,是一個(gè)未來(lái)集五星級(jí)酒店、國(guó)際A級(jí)寫字樓、高級(jí)服務(wù)式酒店公寓及地鐵休閑購(gòu)物設(shè)施等復(fù)合功能的綜合體；②依托地鐵一號(hào)線下沙中心站的強(qiáng)大輻射力，金沙湖東部CBD建成后，將與九堡商住區(qū)、錢江新城二期無(wú)縫對(duì)接，真正實(shí)現(xiàn)“城市東擴(kuò)”的發(fā)展前景；③要形成“雙核、雙軸、七片、放射狀綠網(wǎng)”的布局結(jié)構(gòu)①金沙湖區(qū)南部沿岸中央段將以景觀公園為主，對(duì)主體湖區(qū)起到控制性作用，同時(shí)輔以低層覆土型生態(tài)建筑及點(diǎn)綴其間的小型建筑；②東部文化娛樂(lè)區(qū)的北側(cè)為行政文化中心面向湖區(qū)的界面，以綠化廣場(chǎng)為主，布置核心標(biāo)志性文化建筑；③東南沿湖將定位為生態(tài)型文化娛樂(lè)建筑；④西部商業(yè)區(qū)的斜軸線端點(diǎn)及與金沙大道交叉點(diǎn)作為核心城市節(jié)點(diǎn)，以商業(yè)、金融、辦公綜合體為主；⑤金沙湖成為其核心發(fā)展區(qū)域，潛力無(wú)窮東部臨江地區(qū)①屬于下沙副城構(gòu)筑“一核一心一帶”的新城格局中的“一帶”，也即沿江生態(tài)居住帶，政府通過(guò)加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造高低錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶①政府起著決定性作用；②居住及配套設(shè)施不斷完善；③大鱷帶來(lái)的機(jī)遇與競(jìng)爭(zhēng)；兩大重點(diǎn)板塊代表項(xiàng)目比較分析之一項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積(萬(wàn)㎡)開(kāi)發(fā)面積(萬(wàn)㎡)類型均價(jià)(元/㎡)主力戶型面積（㎡）綠化率（%）容積率普通住宅,高層,小高層17000－18000三房二廳二衛(wèi)88127302普通住宅,高層,小高層1600017000三房、四房8912022310普通住宅,高層,小高層1400－15000三室兩廳兩衛(wèi)80140多30朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)規(guī)模較大，,。如果要從中獲取優(yōu)勢(shì)，戶型起到了重要的作用。結(jié)論四：從價(jià)格方面看，除了金隅德勝快速路，以東銜接杭州繞城公路通達(dá)杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)及滬、甬、金華等地。 金隅北:24號(hào)路。但建議各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部必須有應(yīng)急的醫(yī)療設(shè)備；文教與商業(yè)相差不大。金沙湖板塊的自然環(huán)境偏向人造，同時(shí)也更偏向熱鬧一些；而東部臨江地區(qū)的自然環(huán)境較為得天獨(dú)厚，渾然天成，整體居住環(huán)境偏向靜謐些。 便捷的交通，臨近地鐵一號(hào)線下沙中心站，德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心，BB支4快速公交；216。 優(yōu)質(zhì)的教育配套；216。 交通設(shè)施尚未完善；216。 投資客的投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或是酒店式公寓；216。 位于金沙湖周邊，金沙湖將會(huì)發(fā)展成未來(lái)世界級(jí)的都會(huì)中心湖區(qū)；216。 開(kāi)發(fā)商回籠資金速度放緩；216。 購(gòu)房積極性跌入歷史最低點(diǎn)。 對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)充滿悲觀，接近半數(shù)的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降。178。178。 整體面積需求有下降趨勢(shì)，主力面積需求集中在90㎡178。 %占比成樓市主力購(gòu)房人群。 以杭州本地為主，首置比例最大，改善型住房成主導(dǎo)，自住需求反彈；178。（三）目標(biāo)客戶群定位根據(jù)上面的分析，以及德信。本地投資客，例如來(lái)自杭州各城區(qū)，擁有較高收入的人群。他們逐漸離場(chǎng)，開(kāi)始拋售房產(chǎn)，這造成二手房?jī)r(jià)有所回落，另外有些人的投資方向轉(zhuǎn)向了酒店式公寓。（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）總定位：Active City, Active Life（2）具體闡釋ACTIVE：Active活性的戶型Convenience活性的交通Treasure活性的財(cái)富Intelligent活性的智慧Vigorous活性的生活Ecological活性的環(huán)境德信?早城的概念設(shè)計(jì)：德信 第一大特點(diǎn)，“極致布局”，即通過(guò)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟季謥?lái)實(shí)現(xiàn)有限戶型空間的最大程度利用；第二大特點(diǎn)，“可變空間”，即空間的功能不受限制，購(gòu)房者可以根據(jù)自身的需求，自主創(chuàng)意戶型空間；第三大特點(diǎn)，“生長(zhǎng)設(shè)計(jì)”，這也是德信地靠學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校擁有斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃、特拉塊