【正文】 握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地清潔。結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實(shí)行憑證通行制度。非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來(lái)體現(xiàn)，以遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國(guó)家相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。如對(duì)訪客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。在保障人的生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒(méi)有差異。 隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科技手段來(lái)增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮安全的需求。 物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過(guò)程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。物業(yè)的安全需求：物業(yè)安全管理中的“安全”是一個(gè)抽象的概念,包括“安全狀態(tài)”和“安全概念”,其中“安全狀態(tài)”是指:人的生命得到保障，人身免受傷害；物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有受到損失；不發(fā)生違背人的意志的情況。保安隊(duì)列訓(xùn)練167。防火的基本知識(shí)167。法律的基本概念167。安全管理分類檢查項(xiàng)目、方法和標(biāo)準(zhǔn)167。保安員工作管理制度167。物業(yè)公共安全管理規(guī)定167。組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé)167。物業(yè)的安全需求167。物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容167。物質(zhì)和技術(shù)裝備167。物業(yè)公共安全管理責(zé)任約定第四章 物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度167。消防管理制度第五章 物業(yè)安全管理的工作程序和技巧167。保安員的考核及管理167。刑事法律167。消防組織、宣傳和檢查167。保安拳術(shù)訓(xùn)練第十章 消防技能基本訓(xùn)練167。 “安全概念”是建立在“安全狀況”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的“感覺(jué)”包括：由“安全狀況”和安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心；公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾； 廣義上講,物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類災(zāi)害的防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)澯晒こ滩块T負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)的主要責(zé)任。同時(shí)，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來(lái)鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案？需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。 對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無(wú)論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。 依據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下：一、住宅小區(qū)：178。危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。二、工業(yè)區(qū)：工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。三、大廈；178。結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地清潔。組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來(lái)制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可?！莆飿I(yè)總?cè)藬?shù)1000‰推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率≤5‰名稱：刑事案件發(fā)生率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑刑事案件發(fā)生次數(shù)247?！朴行对V次數(shù)100%推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴處理率=100%名稱：物業(yè)安全管理客戶滿意度計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑調(diào)查中客戶滿意人數(shù)247。作為物業(yè)的治安安全管理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。 物業(yè)交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理三方面的內(nèi)容，其各項(xiàng)工作的主要內(nèi)容介紹如下。車輛管理的主要內(nèi)容是：根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放；采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞； 停車場(chǎng)管理：停車場(chǎng)有露天停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、機(jī)械式立體車庫(kù)、路邊停車等類型，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車場(chǎng)的實(shí)際情況制定管理辦法，一般停車場(chǎng)的管理包括以下內(nèi)容：停車場(chǎng)的標(biāo)識(shí)、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置；建立停車場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中公開(kāi)制度應(yīng)明示；建立并實(shí)施停車登記發(fā)卡制度；停車時(shí)對(duì)車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo)；停放車輛的安全管理；室內(nèi)停車場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理；依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費(fèi)用。 物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。 節(jié)假日、特殊場(chǎng)所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理；178。 好物業(yè)的安全管理過(guò)程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容：178。 培訓(xùn)及演練；178。 目前我國(guó)物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式： 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將保安工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域（如倉(cāng)庫(kù)）和某些特定的內(nèi)容（如停車場(chǎng)）。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。這里所說(shuō)的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。 正是由于封閉式管理的上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內(nèi)容主要有：178。178。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可考慮進(jìn)行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)全部的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。 社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等；178。 管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)懲措施等；178。 綜合性強(qiáng)，管理難度大；178。178。178。安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對(duì)具體物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行深入分析和正確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)認(rèn)真細(xì)致的加以考慮，并且根據(jù)實(shí)際運(yùn)行的情況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或修改，一個(gè)好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)。 思想端正，作風(fēng)正派；178。 具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能；178。 身體健康，無(wú)疾病；178。作為物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該引起重視，將這一方法有效實(shí)施并運(yùn)行，而積極貫徹并實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很大的幫助和促進(jìn)。管理目標(biāo)和管理方案的設(shè)計(jì)實(shí)際上就是物業(yè)安全服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不是業(yè)主所需要的，或者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品實(shí)際性能達(dá)不到，或達(dá)到的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒(méi)有前途的。這種情況發(fā)生的原因是管理者對(duì)物業(yè)管理的理解和認(rèn)識(shí)膚淺，管理水平低，應(yīng)該杜絕這種現(xiàn)象，防止其對(duì)企業(yè)本身和對(duì)行業(yè)的危害。一個(gè)有效的管理方法、運(yùn)作程序和規(guī)程，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的情況（包括企業(yè)的管理機(jī)制、基礎(chǔ)條件和人員素質(zhì)等），和物業(yè)的實(shí)際情況（包括安防基礎(chǔ)條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費(fèi)用等）量身定做。過(guò)多的保安員數(shù)量不僅會(huì)增加成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成職責(zé)不清，工作推委等問(wèn)題，在實(shí)際工作中，在保證必要人數(shù)的同時(shí)，重視提高保安員的綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率的工作換取高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)有效降低管理成本，才市明智物業(yè)管理的選擇。這兩方面的工作又是相互聯(lián)系，相互影響的，一定要將兩方面的工作有機(jī)結(jié)合，才能保障物業(yè)安全管理的整體水平。誤區(qū)八、忽視證據(jù)的收集、保存和事后總結(jié)注意收集和妥善保存證據(jù)，是物業(yè)安全管理人員應(yīng)該養(yǎng)成的良好習(xí)慣，這樣做的好處一方面可以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的損失；另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。大體上講，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理公司，其物業(yè)安全管理的運(yùn)作應(yīng)該包括以下幾個(gè)步驟：1. 2物業(yè)安全管理方案的內(nèi)容根據(jù)上面的思路，物業(yè)安全管理的方案應(yīng)該包括以下幾方面的內(nèi)容：216。 安全管理的公共制度和規(guī)定216。 安全管理費(fèi)用的測(cè)算、核算和控制216。如果還沒(méi)有，仍舊可以根據(jù)相關(guān)的管理思路和方法建立并運(yùn)用這一管理方法。 制定年度保安員培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)各管理處落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃情況實(shí)施檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。 處理安全保安服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)。 實(shí)行三班輪流，二十四小時(shí)全天候值班制：早班7時(shí)到15時(shí)；中班15時(shí)到23時(shí)；夜班23時(shí)到次日7時(shí)，特殊情況可自行調(diào)整。 來(lái)人來(lái)訪登記。 開(kāi)啟電子門鎖 及時(shí)為本大廈內(nèi)的業(yè)主/物業(yè)使用人開(kāi)啟門鎖。 嚴(yán)密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運(yùn)行正常。 每班對(duì)車庫(kù)（場(chǎng)）內(nèi)防盜、防火設(shè)施檢查一次。 巡查車庫(kù)（場(chǎng)），發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理并報(bào)告。 在《登記表》上按要求準(zhǔn)確填寫各欄目。167。另外，在機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)應(yīng)充分關(guān)注管理成本的有效控制，好的機(jī)構(gòu)和職能設(shè)計(jì)應(yīng)該可以充分調(diào)動(dòng)人的積極性，做到物盡其用、人盡其才，提高效率，過(guò)高的或超出承受能力的管理成本會(huì)使物業(yè)管理公司在實(shí)際運(yùn)做時(shí)不堪負(fù)重，只能在執(zhí)行時(shí)降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持，形成眼高手低，期望和承諾與現(xiàn)實(shí)相背離的局面，實(shí)際上這種情況目前大量的存在，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)本身是非常有害的。下面舉例說(shuō)明物業(yè)安全管理人員的基本任職條件，供企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考： 保安員的任職條件：（1）保安人員的思想道德標(biāo)準(zhǔn)：熱愛(ài)本職工作，忠于職守；作風(fēng)正派，品行端正，無(wú)犯罪前科和違法劣跡；具有良好的情操和修養(yǎng)，熱愛(ài)集體，團(tuán)結(jié)同志，聽(tīng)從指揮，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度。無(wú)殘疾、無(wú)近視、無(wú)色盲和色弱、無(wú)口吃。、培訓(xùn)和管理 招聘保安人員的工作程序: 招聘保安人員的基本原則：216。 公開(kāi)招聘的原則；216。 保安員培訓(xùn)的具體形式，由于保安員工作和要求的特殊性，決定了保安人員的培訓(xùn)形式與其它人員不盡相同，歸納起來(lái)，主要有以下幾種：216。 參觀或?qū)嵙?xí)；216。同樣地，物業(yè)保安人員的考核也有多種方式，比如：216。 體能測(cè)試；216。 一、對(duì)本公司管理的物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)上的具體責(zé)任。 五、督導(dǎo)檢查各管理處的安全保安工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 一、協(xié)助經(jīng)理做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害事故等安全教育。五、協(xié)助經(jīng)理參與對(duì)重大案件、事故的調(diào)查處理。三、協(xié)助經(jīng)理做好安全保安工作的日常檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核等工作。 七、完成經(jīng)理交辦的其他工作。 四、對(duì)保安各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)，并負(fù)責(zé)處理保安員執(zhí)勤中遇到的疑難問(wèn)題。 一、主持本班工作，執(zhí)行管理處主任和安全保安主管的工作指令，帶領(lǐng)和督導(dǎo)全班人員履行崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全保安工作。 五、愛(ài)崗敬業(yè)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律已，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。 九、負(fù)責(zé)處理本班執(zhí)勤過(guò)程中遇到的一般性問(wèn)題。 四、愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火