【正文】 家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地國(guó)家撥給農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地（3）集體土地所有權(quán)的權(quán)能和范圍權(quán)能：①集體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)力行使受法律限制；②集體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)的限制受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制；受國(guó)家法律和政府管理的限制。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。不具審批權(quán)限或超越權(quán)限審批權(quán)限處分國(guó)有土地，其處分行為無(wú)效。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集體規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；并應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村集體所有的土地可能通過(guò)征收而發(fā)生土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二：其一是把全國(guó)土地作為一個(gè)整體，實(shí)行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理；其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的密切合作，形成一個(gè)相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮整體功能，實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。②城市土地實(shí)行土地國(guó)有制度。（2）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是依法對(duì)一定的土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地所有權(quán)派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)。2．土地利用方式的另一種理解是，它相當(dāng)于土地利用類型，如耕地、園地、林地的利用等。粗放型土地利用方式，是依靠外延擴(kuò)張，通過(guò)增加土地面積來(lái)滿足獲取土地收益的方式。（6）空間性與實(shí)體性：建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對(duì)于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。（二）建設(shè)用地的基本特點(diǎn)（1）承載性與非生態(tài)利用性（2）土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難（3）土地利用的集約性：農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。 3．未利用土地指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地兩類。（7）水土資源不平衡。（3）土地類型多樣，山地多于平地。（4）土地增值性。只有在利用過(guò)程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。（2）土地位置的固定性。（二）土地的特性 土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。 （2）土地是自然的產(chǎn)物。2011年10月14日星期五土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)估價(jià)師考試資料第一部分 土地基礎(chǔ)知識(shí)一、土地的概念（一）土地的定義 土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。（5）土地包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時(shí)也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全市場(chǎng)，不是實(shí)物交易，而是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。2．土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。（5）土地報(bào)酬遞減的可能性。（4）農(nóng)地分布不均勻。 二、土地的分類（一）土地的基本類別1．建設(shè)用地 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。其中，未利用土地指目前還未利用的土地，包括難利用的土地。（4）區(qū)位選擇的重要性：在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。粗放型土地利用方式的標(biāo)志是土地的投入與單產(chǎn)都很低。它近似于土地利用類型，但不同的地方細(xì)類有所不同，可以分得很細(xì)。（3）土地他項(xiàng)權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利是在土地所有權(quán)和使用權(quán)以外依法律、合同或其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利，包括土地抵押權(quán)、土地租賃權(quán)等。城市土地屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院是國(guó)家土地所有權(quán)的主體，國(guó)家土地所有權(quán)具體由各級(jí)人民政府代表形式。（3）我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征構(gòu)成：①集體土地所有權(quán)制②集體土地使用權(quán)制特征：①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制，土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。4．我國(guó)土地所有權(quán)制度（1）土地所有權(quán)的含義（2）國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)能和范圍權(quán)能：①土地所有者代表依法將國(guó)家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者，國(guó)家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保留最終處分權(quán)。④縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民政府及其職能部門上繳土地收益。②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。b．劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租使出租人將權(quán)力租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：a．基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；b．關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；c．改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。出讓國(guó)有土地使用權(quán)：①出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制②（3）集體土地使用權(quán)的權(quán)能6．土地他項(xiàng)權(quán)利制度（1）土地抵押權(quán)的含義及抵押的范圍（2）土地租賃權(quán)的含義7．主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度（1）美國(guó) （2）英國(guó)（3）德國(guó)（4）日本（5）中國(guó)香港（6）中國(guó)臺(tái)灣第二部分 土 地 管 理一、土地管理概念（一）土地管理的定義土地管理，國(guó)家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。3．綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。1．自然屬性從純勞動(dòng)過(guò)程角度考察，土地管理要服從分工協(xié)作，合理組織的自然規(guī)律，體現(xiàn)其自然屬性。2．經(jīng)濟(jì)方法經(jīng)濟(jì)杠桿是經(jīng)濟(jì)方法的工具，在調(diào)解經(jīng)濟(jì)利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)方面發(fā)揮著重要作用。4．技術(shù)方法運(yùn)用遙感、地理信息系統(tǒng)、GPS等高科技數(shù)字化技術(shù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)等電子儀器，達(dá)到土地管理基礎(chǔ)工作高效、準(zhǔn)確、方便的目的。（3）開展全國(guó)土地資源資源調(diào)查、變更調(diào)查及土地條件調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)查工作，負(fù)責(zé)對(duì)土地資源利用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。4．耕地保護(hù)國(guó)土資源管理的根本目的，就是保護(hù)和合理開發(fā)利用資源。（3）擬訂基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的技術(shù)和方法，指定基本農(nóng)田保護(hù)管理制度和措施。三是指導(dǎo)征地制度改革，依法推行統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序和辦法；擬訂征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算、使用和管理辦法。（3）制定并組織實(shí)施土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資等管理辦法和地產(chǎn)交易規(guī)則，規(guī)范土地市場(chǎng)，完善市場(chǎng)體系。7．土地執(zhí)法與監(jiān)查土地執(zhí)法監(jiān)察是實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地管理職能，保證土地管理法律法規(guī)全面實(shí)施的基本途徑，其具體內(nèi)容包括：（1）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況；（2）受理對(duì)土地違法行為的檢舉、控告；（3）調(diào)查土地違法案件；（4）受理不服土地行政處罰決定申請(qǐng)復(fù)議的案件；（5）指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級(jí)土地管理部門的土地監(jiān)察工作；（6）協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時(shí)遭受打擊報(bào)復(fù)的案件。國(guó)土資源部設(shè)14個(gè)職能司（廳、局），其中有6個(gè)職能司（廳、局）與土地管理直接相關(guān)。（1）稅收地籍。（3）多用途地籍。（1）初始地籍是指在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)縣級(jí)以上行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后，最初建立的圖冊(cè)。（2）農(nóng)村地籍是在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查基礎(chǔ)上建立的地籍，以自然村作為權(quán)屬單元。數(shù)字地籍是地籍管理得一種形式，也是地籍管理的重要階段。2．地基管理的核心地籍管理的核心是土地權(quán)屬問(wèn)題，包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)和變更。土地調(diào)查可以分為以下三種類型：（1）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣為單位，查清村和農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)身?xiàng)內(nèi)容。（3）土地條件調(diào)查是對(duì)土地的構(gòu)成要素如地質(zhì)、地貌、土壤、植被、氣候、水文等自然條件以及對(duì)土地的地理位置與投入產(chǎn)出關(guān)系等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的調(diào)查，為土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、適宜性評(píng)價(jià)等提供基礎(chǔ)資料。2．土地登記土地登記是國(guó)家用來(lái)確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，依法規(guī)定由土地使用權(quán)人或變更當(dāng)事人向國(guó)家主管機(jī)關(guān)提交登記申請(qǐng)書、產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)源文件，經(jīng)審核無(wú)誤后將土地權(quán)利或權(quán)利變更事項(xiàng)記載于國(guó)家土地登記簿的法律過(guò)程。擁有或者使用兩宗以上的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。②變更土地登記也稱日常土地登記或者經(jīng)常性土地登記，指在初始登記的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者的土地權(quán)利或主要用途發(fā)生變更而隨時(shí)辦理的登記。②土地他項(xiàng)權(quán)利的登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行。任何單位和個(gè)人都可以依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定查詢。這類土地登記資料的查詢受到嚴(yán)格限制，不在公開查詢的范圍內(nèi)。土地所有權(quán)包括國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種。土地使用權(quán)法律體系由兩方面構(gòu)成，即國(guó)有土地使用權(quán)體系和集體土地使用權(quán)體系。③省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的；爭(zhēng)議一方為中央國(guó)家機(jī)關(guān)或者其直屬單位的，且涉及土地面積較大的；爭(zhēng)議一方為軍隊(duì)，且涉及土地面積較大的；在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的；同級(jí)人民政府、國(guó)土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是為完成土地管理任務(wù)服務(wù)的。7．土地統(tǒng)計(jì)（1）土地統(tǒng)計(jì)的概念土地統(tǒng)計(jì)是指利用數(shù)據(jù)、圖表及其他手段，對(duì)土地的各種數(shù)量關(guān)系的現(xiàn)狀及其變化所進(jìn)行的全面、系統(tǒng)的調(diào)查、搜集、記載、整理和分析的過(guò)程。（2）土地統(tǒng)計(jì)的對(duì)象中華人民共和國(guó)版圖內(nèi)的全部土地。開發(fā)該系統(tǒng)應(yīng)注重：①以建立完整的地籍資料處理模式為前提，而不是單獨(dú)處理某一類資料；②軟件運(yùn)行環(huán)境的限制要少，增減實(shí)用性；③要求系統(tǒng)存儲(chǔ)的信息便于更新，查詢，能及時(shí)提供現(xiàn)勢(shì)性好的地籍信息；④處理好圖形與屬性數(shù)據(jù)的連接問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)他們之間的雙向檢索；⑤對(duì)地籍信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，為有關(guān)部門提供決策的科學(xué)依據(jù)。地籍檔案管理的基本要求有：完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、安全。1．控制作用為了保持人口與土地，特別是人口與耕地的平衡關(guān)系，國(guó)家必須通過(guò)土地利用規(guī)劃，控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對(duì)土地利用實(shí)行有效的控制。土地利用直接受制于自然因素的影響。（四）土地可持續(xù)利用的準(zhǔn)則1．生產(chǎn)性準(zhǔn)則，即保持或增加生產(chǎn)和服務(wù)；2．保護(hù)性準(zhǔn)則，即保護(hù)自然資源，防止土地和水質(zhì)的退化；3．社會(huì)可接受性準(zhǔn)則；4．安全性準(zhǔn)則，減少生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，保障穩(wěn)定生產(chǎn)；5．經(jīng)濟(jì)可行性準(zhǔn)則。（七）土地用途管制的內(nèi)容1．按用途對(duì)土地進(jìn)行分類2．土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途3．土地登記注明土地用途4．土地用途變更實(shí)行審批5．對(duì)不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進(jìn)行處罰（八）土地利用總體規(guī)劃的概念編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一。（十）土地利用總體規(guī)劃編制的原則1．嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地；2．提高土地利用率；3．統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；4．保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；5．占用耕地與開發(fā)復(fù)墾補(bǔ)充耕地相平衡。（十三）土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審、報(bào)批、修改1．土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審的內(nèi)容2．土地利用總體規(guī)劃的審批程序和權(quán)限審批程序：（1）受理和送審（2）審查（3）會(huì)審（4）報(bào)批審批權(quán)限：（1）報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的①省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃。3．土地利用總體規(guī)劃的修改權(quán)限（1）經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)院批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得改變土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地用途。但是，如果經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)的建設(shè)用地項(xiàng)目，改變的土地利用總體規(guī)劃是由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，則仍報(bào)國(guó)務(wù)院審批修改。（2）局部性土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是相對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分土地而言的，具有局限性。（4）土地整治規(guī)劃為使土地資源得以永續(xù)利用，認(rèn)為創(chuàng)造土地生態(tài)良性循環(huán)的途徑和措施的總體安排。控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃是地方政府為規(guī)范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規(guī)劃，它詳細(xì)規(guī)定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。層層訂立實(shí)施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度可以促進(jìn)土地利用規(guī)劃落到實(shí)處。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證階段，必須經(jīng)土地管理部門預(yù)審。編制土地利用計(jì)劃的依據(jù)，有國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際情況等。（3）耕地保有量指標(biāo)：指計(jì)劃年末耕地保護(hù)的實(shí)有數(shù)量。管理措施：（1）土地利用年度計(jì)劃的報(bào)批管理①縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門會(huì)同有關(guān)部門，按照國(guó)家統(tǒng)一的部署，提出本地的土地利用年度計(jì)劃建議，經(jīng)同級(jí)人民政府審查后，報(bào)上一級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門。（2）土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況的考核①縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地利用年度計(jì)劃臺(tái)帳管理，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行登記、統(tǒng)計(jì)。2．考核標(biāo)準(zhǔn)國(guó)土資源部會(huì)同農(nóng)業(yè)部、統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門，根據(jù)《綱要》確定的相關(guān)指標(biāo)和生態(tài)退耕、自然災(zāi)害等實(shí)際情況，對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積提出考核指標(biāo)建議，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后下達(dá)，作為省級(jí)政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)。 同時(shí)符合上述三項(xiàng)要求的，考核認(rèn)定為合格；否則，考核認(rèn)定為不合格。對(duì)認(rèn)真履行責(zé)任目標(biāo)且成效突出的給與表?yè)P(yáng)，并安排中央支配的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)時(shí)予以傾斜；對(duì)考核認(rèn)定為不合格的責(zé)令整改，限期補(bǔ)充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母睾脱a(bǔ)劃數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田，整改期間暫停該?。▍^(qū)、市）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。耕地的質(zhì)量保護(hù)是對(duì)耕地的地