北京雙花園策劃案例-wenkub
2023-05-01 23:57:37 本頁(yè)面
【正文】 本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價(jià)格在7000元左右但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計(jì)新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表住宅名稱(chēng) 開(kāi)工日期 正式開(kāi)盤(pán)日期 最早入住時(shí)間怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂(lè)瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán)18 世紀(jì)陽(yáng)光 華騰園 世橋國(guó)貿(mào)公寓 2002 2003（二）需求分析近兩年來(lái)隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計(jì)算了一下，市場(chǎng)的吸納率為36萬(wàn)平方米/年。新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層世橋國(guó)貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數(shù)東環(huán)18 板式小高層 剪力墻 3棟塔樓 11層、15層樂(lè)瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟塔樓 28層、25層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。3棟塔樓 15層、22層怡馨園 塔樓 剪力墻（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。由于同類(lèi)地區(qū)樓盤(pán)價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤(pán)未來(lái)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。開(kāi)發(fā)商無(wú)論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面?？v觀1998年以來(lái)該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場(chǎng)的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。一、區(qū)域市場(chǎng)分析 我公司具有多年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。同時(shí)，我們也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。通過(guò)我們的分析，我們認(rèn)為目前市場(chǎng)建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶(hù)型及使用率均比較好。要 同時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的選擇更加合理實(shí)用，客戶(hù)對(duì)價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對(duì)項(xiàng)目綜合方面的考慮。通過(guò)我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。為了更好的完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷(xiāo)售方案、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案和宣傳推廣方案。我們?cè)诳蛻?hù)資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢(shì)。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來(lái)一直是中低檔的居住類(lèi)項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開(kāi)通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。市場(chǎng)已銷(xiāo)項(xiàng)目表住宅名稱(chēng) 總建筑面積（萬(wàn)平米）廣馨居 九龍花園 80合計(jì)： 世紀(jì)陽(yáng)光 10新青年公寓 10樂(lè)瀾寶邸 10合計(jì)： 86目前該區(qū)域物業(yè)中除樂(lè)瀾寶邸為外銷(xiāo)公寓，其它均為普通住宅。世紀(jì)陽(yáng)光 普通住宅廣馨居 普通住宅新青年公寓 普通住宅世橋國(guó)貿(mào)公寓 普通住宅東環(huán)18 普通住宅華騰園普通住宅n 目標(biāo)客戶(hù)的細(xì)分n 開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)加強(qiáng)n 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)n 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)n 本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂(lè)瀾寶邸、世橋國(guó)貿(mào)公寓、世紀(jì)陽(yáng)光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。（4）市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，戶(hù)型合理的小戶(hù)型市場(chǎng)表現(xiàn)突出。（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了2個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的3個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。門(mén) 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國(guó)貿(mào)公寓 實(shí)木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門(mén) 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修東環(huán)18 實(shí)木地板 涂料 三防門(mén) 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂(lè)瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門(mén) 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修推出時(shí)間分析 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格表物業(yè)名稱(chēng) 均價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間華騰園 5800 毛坯房 2000年1月樂(lè)瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月世橋國(guó)貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001年12月世紀(jì)陽(yáng)光公寓 7500 粗裝修 2002年4月本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán)1勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開(kāi)盤(pán)，在運(yùn)作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性?xún)r(jià)比得到市場(chǎng)的完全吸納。性能價(jià)格比是中檔住宅市場(chǎng)客群考慮的首要因素。我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國(guó)風(fēng)都的地位。如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽(yáng)路，總占地約4平方公里。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國(guó)貿(mào)中心就有76家。本項(xiàng)目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國(guó)門(mén)外大街500米，西至建國(guó)門(mén)，東到國(guó)貿(mào)。本項(xiàng)目的價(jià)格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對(duì)于周邊的項(xiàng)目在性能和價(jià)格比方面具有優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題，現(xiàn)敘述如下。n n 通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售需要通過(guò)精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾 小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。如果016樓以高檔次項(xiàng)目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)和裝修等方面更符合目前的要求。（二）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目的客戶(hù)定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性
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