淺析土地制度下中國房地產(chǎn)之迷霧-wenkub
2023-05-01 05:42:08 本頁面
【正文】 鎖銀根嚴(yán)控貸款，收緊土地閘門供給放緩。而從2009年絕大多數(shù)房地產(chǎn)商年報(bào)分析，期間費(fèi)用比率下降，現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)狀況良好。2010年初，當(dāng)對沖基金經(jīng)理詹姆斯事實(shí)上，相比于越南等地，中國的勞動(dòng)力已經(jīng)越來越談不上“價(jià)廉物美”。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要的鋼材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而有“乘數(shù)效應(yīng)”，拉動(dòng)其發(fā)展，從而拉動(dòng)GDP增長。一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義金融危機(jī)前五年，中國經(jīng)濟(jì)年均高速增長超過10%，主要得益于消費(fèi)、出口、投資三架馬車。淺析土地制度下中國房地產(chǎn)之迷霧內(nèi)容提要：金融危機(jī)之前的五年，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，超過10%的高增長速度，令世界矚目，一向孤芳自賞的美國也不得不對中國刮目相看。過去幾年，美國房地產(chǎn)、金融泡沫導(dǎo)致的消費(fèi)泡沫對中國出口拉動(dòng)；中國人口滾滾紅利、勞動(dòng)力豐富且“價(jià)廉物美”支撐其“世界工廠”地位，年青人買房置業(yè)、富人投資投機(jī)房產(chǎn)等消費(fèi)狂潮支撐著消費(fèi)不斷增長；中國房地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長起到中流砥柱的作用，%，%，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的18%。然而，“三大動(dòng)力”的衰減乃至喪失正同時(shí)發(fā)生于中國，使得中國經(jīng)濟(jì)面臨三十年未見之大變局。雖然人口紅利還未完全消失但正在快速消失，人口負(fù)債時(shí)代將逐漸來臨。查諾斯（James Chanos）發(fā)出“中國走向硬著陸”的言論時(shí)，他的聲音幾乎被淹沒在一片看好中國經(jīng)濟(jì)走勢的預(yù)測當(dāng)中。從行業(yè)資金層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)沒有資金壓力，企業(yè)現(xiàn)金流狀況較為充裕。在此情況下，資本和土地更加凸現(xiàn)出其重要性，誰占有了這兩項(xiàng)資源，誰就能在產(chǎn)業(yè)鏈的上游端站穩(wěn)腳跟讓后續(xù)環(huán)節(jié)順利跟進(jìn)。供求失衡從2000年到2008年住宅開發(fā)量，新房是37億平米，所以僅僅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整個(gè)市場的供求失衡是一個(gè)大問題。樓市問題日益政治化，成為動(dòng)搖民眾對于政府公信力信心的最大挑戰(zhàn)，政府不得不斷然調(diào)控。新政被稱為歷來最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，就連一向唱高房價(jià)的任志強(qiáng)也驚呼“這只是個(gè)開始”，“交易量下降是第一步”，并且承認(rèn)未來房價(jià)有下跌的可能性。在清華大學(xué)首發(fā)的《2009年中國城市住宅發(fā)展報(bào)告》提出，中國城鎮(zhèn)化程度不光跟美國比，跟日本、韓國比都非常低，甚至還處于城鎮(zhèn)化的初級階段。例如上海、北京20到32歲年輕人的占比30%以上，像日本東京、韓國首爾大概只有20%左右，這么多年輕人要結(jié)婚、生孩子，那么對房地產(chǎn)就有剛性需求。二三線城市房價(jià)上漲已成為趨勢。相比房價(jià)迅速上漲的一線城市，二三線城市仍然是“價(jià)格洼地”，吸引了部分外來投資者的進(jìn)入，增加了投資、投機(jī)需求。（二）人口增長假定維持目前的每年1200到1500萬人口變成城鎮(zhèn)居民，那么20年差不多從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移3億人。（三）貨幣政策和匯率、通脹預(yù)期的影響過剩的流動(dòng)性、飛漲的信貸數(shù)額和過低的金融成本，使得大量的投資投機(jī)資金涌向股市和房市。（四）土地財(cái)政制度的根本性影響當(dāng)前我國中央和地方財(cái)權(quán)與事權(quán)失衡狀況我國中央和地方財(cái)政體制的制度變遷，最主要的影響因素是中央和地方集權(quán)、分權(quán)關(guān)系上的制度安排。而地方政府的財(cái)政支出占整個(gè)財(cái)政支出的比重卻沒有相應(yīng)的變化，一直在70%左右的水平上波動(dòng)?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)歸根結(jié)蒂是因?yàn)橥恋氐某鲎屩贫仍斐傻摹７科鬄楹螌翊涡抡?，不作出迅速降價(jià)的行為呢？并且堅(jiān)信新政是不足百天的短命政策，百日后，房價(jià)將會再度活躍起來。更有甚者，就是銀監(jiān)會關(guān)于二套的細(xì)則，久久沒有界定好的標(biāo)準(zhǔn)，這就留給個(gè)別商業(yè)銀行有操作空間。這些理由，正是目前地方政府無法在短期內(nèi)，尋找到其它優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)來支撐其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只能暫時(shí)通過房地產(chǎn)業(yè)來彌補(bǔ)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。個(gè)人認(rèn)為，即便房地產(chǎn)投資對短期GDP的增長帶來提振作用，但經(jīng)濟(jì)長期增長的動(dòng)能不足。中國政府再也不可能象過去那樣依賴房地
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