【正文】 東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。上半年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，%。1月份“國(guó)房景氣指數(shù)”，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月份以后，由于國(guó)家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響十分顯著。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。目 錄Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3三、全國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 5四、各地區(qū)土地開發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況 5五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況 7六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長(zhǎng)情況 8Ⅱ 市場(chǎng)運(yùn)行狀況 10一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢(shì) 10二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 11（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢(shì)頭得到初步遏制 11（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來源偏緊 13（三）施工面積大幅增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)緩慢 14三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 16（一）% 16（二）% 16四、% 17五、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢(shì) 18（一）% 19（二）% 21（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平 22Ⅲ 熱點(diǎn)問題分析 24一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 24二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 31三、開征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻 35Ⅳ 下半年趨勢(shì)預(yù)測(cè) 40一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低 40二、房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將以升為主，但漲勢(shì)不會(huì)過大 41三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度 4243 / 43Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標(biāo)自年初累計(jì)實(shí)際完成投資比去年同期增長(zhǎng)比重（以投資總額為100）自年初累計(jì)去年同期投資完成額其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資一、按工程用途分住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他二、按構(gòu)成分：　建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用其中：土地購(gòu)置費(fèi)計(jì)劃總投資　　本年計(jì)劃投資　　新增固定資產(chǎn)　　二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長(zhǎng)住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國(guó)總計(jì)一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東海南二、中部地區(qū)山曲吉林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙古廣西重慶四川貴州云南西藏陜西甘肅青海寧夏新疆三、全國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標(biāo)實(shí)際完成比去年同期增減自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)177。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。在構(gòu)成“國(guó)房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢(shì)頭。2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平（%和34%）。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資614億元，%。資金來源中國(guó)內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。（三）施工面積大幅增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)緩慢16月份，同比增長(zhǎng) %，%。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對(duì)比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場(chǎng)需求較為旺盛。其中，%，增幅比一季度回落8個(gè)百分點(diǎn)。到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到5560%，這些人需要解決居住問題。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長(zhǎng)，%%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積依然保持快速增長(zhǎng)，%。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，%，%，%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格一季度與去年同期持平，%%，%。 表26：全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價(jià)格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價(jià)平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。事實(shí)上，中國(guó)人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對(duì)短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢(shì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。土地公開交易必然導(dǎo)致地價(jià)的上漲。拉升房?jī)r(jià)上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買房。分類別看，%，%。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格與去年同期相比漲幅超過10%的6個(gè)城市是：%、%、%、%、%、%。土地開發(fā)面積與購(gòu)置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。%%，辦公用房?jī)r(jià)格則與去年同期持平。圖28：20032004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Ⅲ 熱點(diǎn)問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國(guó)性的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國(guó)務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。針對(duì)這些情況，2004年國(guó)土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，%。數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源部。與此同時(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計(jì)下半年物價(jià)上漲的壓力仍然比較大。1998年，；%之間，%。所以，對(duì)那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場(chǎng)認(rèn)同，產(chǎn)品價(jià)格包孕了上升的空間，利率的上升對(duì)它們的影響將相對(duì)較小。由此可見升息對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。假設(shè)一套總價(jià)60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。 表31：利率調(diào)整對(duì)貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長(zhǎng)100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長(zhǎng)約50%。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對(duì)有限。二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來，我國(guó)鋼材、水泥等主要建筑材料價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。 圖31：（%）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價(jià)格上漲的主要原因有以下幾點(diǎn)：投資增長(zhǎng)過快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價(jià)格上漲的最重要原因。國(guó)家有關(guān)部門信息顯示，今年年初我國(guó)生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機(jī)物料的購(gòu)進(jìn)價(jià)格全面上揚(yáng)。國(guó)家于4月底發(fā)布的關(guān)于控制鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)品的需求仍在快速增長(zhǎng)，使企業(yè)界普遍預(yù)期今年的建材價(jià)格仍將大幅度上升，這就強(qiáng)化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價(jià)格、銷售企業(yè)提高銷售價(jià)格、需求企業(yè)增加購(gòu)進(jìn)的心理，進(jìn)一步加劇了建材價(jià)格的上升。國(guó)際市場(chǎng)鋼材價(jià)格上漲的推動(dòng)作用。為了扭轉(zhuǎn)這種價(jià)格持續(xù)上漲的形勢(shì)，3月份以來，國(guó)家有關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)了諸如緊縮銀根、加大對(duì)部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準(zhǔn)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目、提高開發(fā)項(xiàng)目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場(chǎng)需求量受到一定程度的遏制。（二）建材價(jià)格上漲