【正文】 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 3）拆遷購房激發(fā)房產(chǎn)市場持續(xù)回暖 巨大的拆遷剛性需求成為成交量持續(xù)回暖的主要保障。除了投資型客戶外，區(qū)縣人群進(jìn)城購房，對教育配套完善的小區(qū)和景觀資源好、配套完善的樓盤依然情有獨(dú)鐘，而且區(qū)縣購房者喜歡“打堆”，親朋好友大多選擇買在同一個小區(qū)。僅憑樓市回暖 ,說重慶樓市已迎來春天可能還為時過早 ,但重慶房價今年不會出現(xiàn)大漲大落。 2022年重慶主城區(qū)商品房成交面積為 ，也就是說，今年僅僅是前半年的銷售量，就已經(jīng)達(dá)到了 2022年全年銷售量的%。 5月：重慶樓市進(jìn)入回調(diào)期 進(jìn)入 5月后，重慶樓市先是借房交會優(yōu)惠，交易沖頂；隨后，市場平穩(wěn)運(yùn)行，但交易熱情不減。重慶主城商品房成交達(dá)到 17691套，成交建筑面積共 方米，總成交金額 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 （二）重慶房地產(chǎn)市場分析 09年 16月樓市走勢 1月，新政提振樓市回暖態(tài)勢明顯，節(jié)前眾多新政頻繁出爐提振樓市，節(jié)后新政的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 4）大型上市房企強(qiáng)化集中管理，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式以搶占市場先機(jī) 在行業(yè)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏重于規(guī)?；l(fā)展，強(qiáng)調(diào) “ 做大 ” ，注重利潤增長，企業(yè)的內(nèi)部管理問題被掩蓋在企業(yè)的利潤增長中。 在全球經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的情況下，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不會出現(xiàn)重大的轉(zhuǎn)折 。在消費(fèi)收縮、宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展也充滿了諸多的不確定性 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)，投資客重出江湖 在各地樓市一浪高過一浪的成交熱潮推動下，房價在持續(xù)走高， “ 地王 ” 也不斷上演，樓市投資客重出江湖。大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 大坪 SOHO營銷推廣建議書 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 第一部份 市場分析 提要： 分析近年來重慶房地產(chǎn)特征，以及 2022年上半年的市場動態(tài)分析與走勢 ,為項目的定位、推廣提供更為準(zhǔn)確、更有價值的市場依據(jù)。銷量的提升極大地提振了開發(fā)商的信心，導(dǎo)致商品房開盤價格節(jié)節(jié)攀升。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）宏觀政策寬松格局將持續(xù)，優(yōu)勢企業(yè)存在較大擴(kuò)張機(jī)會。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 3）融資環(huán)境適度放松，企業(yè)資金鏈壓力有所緩解 2022年房地產(chǎn)上市公司的年報顯示，超過七成的上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值，開發(fā)活動存在的慣性使得現(xiàn)金流出無法控制，而銷售遇阻則使現(xiàn)金流入銳減，造成 2022年房地產(chǎn)上市公司的資金鏈日益趨緊。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中尤其明顯，成本控制力度減弱，對房地產(chǎn)客戶需求研究不足，產(chǎn)品質(zhì)量持續(xù)下滑，企業(yè)處于片面關(guān)注市場價格和利潤急劇提升的亢奮狀態(tài)。春節(jié)期間主城賣出 400余套房。 3月，總共成交 9653套，其中 90平方米以下戶型成交 7741套，占總成交量商品房的 8成。天量之后，市場步入回調(diào)期。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2022年上半年重慶區(qū)域樓盤銷售情況 ： 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 重慶房地產(chǎn)市場趨勢： 1）房價不會大漲大跌 根據(jù) 6月重慶市國土房管局公布的 5月份重慶主城區(qū)商品住房運(yùn)行情況 ,建筑面積成交均價上漲了 145元。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）重慶樓市向好，區(qū)縣購房者 “ 大進(jìn)城 ” 現(xiàn)在區(qū)縣的不少市民都在主城買房，而且主要集中在江北和渝北。 區(qū)縣居民以及外來人口青睞在重慶安家落戶，大多還是看準(zhǔn)了重慶本身的巨大發(fā)展?jié)摿?。今年重慶計劃投入 320余億元拆遷 400萬平方米危舊房，除此之外還將捎帶拆遷危舊房片區(qū)內(nèi)因整體規(guī)劃需要而必須拆除的非危舊房屋，涉及面積 153萬平方米，總共拆遷面積 500多萬平方米。隨著成交量的上漲，市場存量房源得到消化，開發(fā)商資金壓力減輕。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2022全年已經(jīng)面市和即將陸續(xù)推向市場的商務(wù)公寓和寫字樓的數(shù)量將超過20個。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 未來將向生態(tài)化、主題化方向發(fā)展 未來幾年重慶市商務(wù)物業(yè)將呈現(xiàn)生態(tài)化、主題式及獨(dú)棟別墅辦公樓增多的趨勢。 重慶快速發(fā)展及可預(yù)見的良好商務(wù)環(huán)境及可投資性增加了寫字樓的需求量。與渝中區(qū)、高新區(qū)、九龍坡區(qū)三區(qū)交匯形成黃金三角要塞 —— 重慶市規(guī)劃的 “ 城市副都心 ” 中心地帶。項目連續(xù)獲得嘎納 2022中國優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)和 2022亞洲城市地標(biāo)性代表作 2項大獎。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 樓層狀況： 7層 28層 5A級寫字樓； 29層 54層喜來登 代表戶型圖 ： ?公寓標(biāo)準(zhǔn)層 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 ?寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 ? 戶型圖代表 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 最新動態(tài)： 當(dāng)前價格均價 12022元 /平方米，中新城上城搜房卡優(yōu)惠： — ，在現(xiàn)有售房部的優(yōu)惠基礎(chǔ)上總房款優(yōu)惠 1%。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 大廈總高 110米，由地下 3層車庫和設(shè)備房、地面 5層裙房和 21層塔樓組成。大廈還大量采用了新型材料 ,如大面積的中空、低輻射保溫降噪 LowE玻璃 。裙房樓面承重量為 300kg/㎡ ，寫字樓樓面承重量為 200kg/㎡ 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 租售情況： 租金為 32元 /㎡ /月，現(xiàn)進(jìn)駐的公司有科技、會計、廣告、商貿(mào)、電子類等，入住率約為 60%。 寫字樓租金價格在 2036元 /㎡ /月之間 本區(qū)域市場內(nèi)寫字樓的普遍是由物管公司統(tǒng)一招租（并收取 100元左右 /戶的中介費(fèi)）的形式，少量物業(yè)是開發(fā)商以租售并舉的形式。小型企業(yè)需求面積主要在4060㎡ ，且流動性較高，收租難于穩(wěn)定。而近兩年新建的寫字樓如 “ 西部商城 ” 、 “ 一城精英國際 ” 、 “ 未來大廈 ” 、 “ 申基會展中心 ” 等招租情況并不十分樂觀，入駐率僅在30%60%之間。個別項目甚至可以憑借綜合品質(zhì)的明顯優(yōu)勢獲得相當(dāng)高的銷售價格。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 ● 寫字樓對配套的重視程度加大，從降低單位電梯的服務(wù)面積到提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 二、地段較好、交通便利、配套完善的寫字樓容易得到市場的認(rèn)可。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 第二部分 項目及目標(biāo)客戶定位 提要 : 通過對項目自身情況的研究，結(jié)合市場及 產(chǎn)品的綜合分析，并對目標(biāo)客戶群進(jìn)行詳細(xì)的 分析。 ● 大坪區(qū)域是重慶知識階層的傳統(tǒng)聚集地，擁有收入高、品位高、消費(fèi)能力強(qiáng)的人群。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 機(jī)會分析 ● 根據(jù)渝中區(qū)政府的規(guī)劃，大坪將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生高地和基礎(chǔ)教育高地。 ● 龍湖、恒大、萬科三大巨頭企業(yè)分別在區(qū)域內(nèi)拿地，在未來的三到五年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)人氣和居住量都會得到很大的提升。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 本項目價值分析 優(yōu)勢分析： ● 項目地理位置佳，屬于大坪的泛中心。 ● 項目為準(zhǔn)現(xiàn)房。 ● 開發(fā)商及項目本身未樹立起較高的品牌形象。 ● 周邊有著較大的消費(fèi)群體。在對前面產(chǎn)品做了分析后我們可以從以下幾方面來分析和總結(jié)目標(biāo)客戶群： 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 1）目標(biāo)客戶群定位 ☆寫字樓： 發(fā)展中的中小型公司： 這一類公司正處于事業(yè)發(fā) 展階段，需要檔次較高的寫字樓來為其發(fā)展提供較好 的平臺。 以上目標(biāo)客戶群對寫字樓的要求有： 高性價比； 建筑立面強(qiáng)調(diào)商務(wù)氣息；商務(wù)配套和服務(wù)齊備；戶型 可以自由變化；交通配套成熟。 本區(qū)域內(nèi)的拆遷原著居民。 ☆寫字樓： 中小規(guī)模的公司通常都不會購買大型高端物業(yè)， 因為他們需要大量的流動資金，同時這些公司的機(jī)構(gòu) 比較精簡，因此，小面積的寫字樓更受他們歡迎。置業(yè)時注重項目形象、交通環(huán) 境、物業(yè)服務(wù)及性價比。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 第三部分 項目的主題及形象定位 提要： 通過前面對產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群的分析，本章將通過對項目形象定位、核心賣點(diǎn)挖掘，樹立起本項目的 “ 魂 ” ，提煉出自身項目的“ DNA”。 大坪 SOHO營銷