【正文】 技術(shù)組織措施，審查復(fù)雜操作的操作票，解決現(xiàn)場發(fā)生的技術(shù)問題； 建立健全圖紙和技術(shù)資料，并保持其符合實(shí)際； 編制和修改現(xiàn)場規(guī)程； 編制專業(yè)技術(shù)管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃，作好技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作。萬能工崗位職責(zé) 執(zhí)行公司各項(xiàng)管理規(guī)定，服從管理，遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識； 熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號，單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)，水電設(shè)施，管線走向； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)關(guān)于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小補(bǔ)； 負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)公用部位設(shè)施設(shè)備的巡視和保養(yǎng)； 嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時處理業(yè)主提出的各種報修要求； 接到維修任務(wù)后按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按時完成維修內(nèi)容，工作完畢即時清理施工現(xiàn)場，服務(wù)結(jié)束須請業(yè)主簽字認(rèn)可； 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生，嚴(yán)禁違章作業(yè)； 積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴； 愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用維修材料和工具；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性任務(wù)。（高壓運(yùn)行）電工崗位職責(zé)執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識；嚴(yán)格遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度；努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，做到“三熟三能”，即熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程制度；能掌握運(yùn)行狀況，能及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，能掌握一般的維修技能；嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對住戶的報修要求及時修理，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；按時進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時修理并做好記錄，必要及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；按時抄錄各儀表指示情況，及時核算當(dāng)日電量；按照安措反措計(jì)劃，及時進(jìn)行事故預(yù)想和反事故演習(xí)，并協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設(shè)施的維修工作。 建立健全公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度； 負(fù)責(zé)員工年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，并組織培訓(xùn)；負(fù)責(zé)撰寫、審核公司各類應(yīng)用文稿；負(fù)責(zé)對外宣傳、公關(guān)接待及聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神；負(fù)責(zé)安排各種會議及作好記錄，編寫會議紀(jì)要和決議；負(fù)責(zé)員工考勤管理的記錄、審核工作；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及內(nèi)部調(diào)動手續(xù)的辦理；負(fù)責(zé)接待來訪、業(yè)主投訴并及時轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門進(jìn)行處理，作好記錄工作；負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作；做好存檔并負(fù)責(zé)各類檔案的日常管理工作；負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作；負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)便民服務(wù)項(xiàng)目，制定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收繳各類服務(wù)費(fèi)等；及時做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴；檢查監(jiān)督本公司維修、保安以及保潔人員工作情況并按制度進(jìn)行考核，按要求抓好管理工作；1熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作； 1負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動計(jì)劃并組織實(shí)施；1負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作；1負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電通知等；1協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門工作；認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)接待工作和處理客戶重大投訴的問題； 負(fù)責(zé)公司重要的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批，以及各類重要文件的審批； 負(fù)責(zé)審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排； 負(fù)責(zé)制定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理的評審；1 負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批；1 履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；1 負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理；1 完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。相信通過我們的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！物業(yè)公司組織架構(gòu)總經(jīng)理辦公室綠化保潔部維保部保安部副總經(jīng)理總 則第一條 為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，特制定本制度；第二條 本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定；第三條 物業(yè)公司倡導(dǎo)員工誠實(shí)守信，盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度，嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，從而使其個人價值得到迅速提升，盡快適應(yīng)本職工作；第四條 嘉豪物業(yè)公司鼓勵各部門采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步手段等提高管理和服務(wù)水平；第五條 嘉豪物業(yè)公司前期運(yùn)營由華盛房地產(chǎn)開發(fā)公司監(jiān)督實(shí)施。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。業(yè)主委員會成立后，由委員會監(jiān)督物業(yè)公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。副總經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)管理工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。接待員崗位職責(zé) 熟練掌握國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想； 熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案； 在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)業(yè)主日常報修接待工作及文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作； 認(rèn)真記錄、積極處理業(yè)主投訴內(nèi)容，及時派人處理或向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報； 負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等； 按照物業(yè)服務(wù)的需求，對公司勞保用品和其他維修材料進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立物資臺帳； 協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄； 認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)；物業(yè)管理員崗位職責(zé) 在辦公室主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。努力做好設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，確保安全運(yùn)行；負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定期進(jìn)行絕保試驗(yàn)，確保處于完好使用狀態(tài)；1完成上級交辦的其他任務(wù)。變電所所長崗位職責(zé) 所長是變電所的負(fù)責(zé)人，對本所的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、人員培訓(xùn)等工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調(diào)查分析； 編制年、月工作計(jì)劃(包括大、小修、預(yù)防性試驗(yàn)、降損、“雙措”等)，并組織實(shí)施。變電所值班長崗位職責(zé) 值班長是本值安全運(yùn)行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人； 組織好本值正常運(yùn)行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度(系統(tǒng)和本公司值班調(diào)度)命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理； 定時組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時組織處理，處理不了的及時匯報。審查本班記錄，保證其正確。保安部經(jīng)理崗位職責(zé) 在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安部的各項(xiàng)管理工作。定期組織召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件；及時做好上傳下達(dá)和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；處理好一般性的治安事件，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報； 團(tuán)結(jié)隊(duì)員，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力；完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開監(jiān)控室，每天做好值班記錄；不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施； 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班保安；出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時查證使用，做好交接班記錄；監(jiān)視、收聽小區(qū)、電梯內(nèi)警鐘及對講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報告，并及時與維修部聯(lián)系；當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中；熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修；負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄。如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道井門、電梯前室的清潔工作； 負(fù)責(zé)樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運(yùn)工作，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，安全有序操作； 負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。一、 打卡制度物業(yè)公司全體員工一律實(shí)行早晚上下班打卡制度。請假：除因病無法工作之外，均應(yīng)于請假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。及時跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準(zhǔn)確性； 業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。門禁卡使用管理規(guī)定為有效控制外來人員進(jìn)出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對員工門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定： 一、門禁卡的領(lǐng)用：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領(lǐng)用的員工。如遺失，請速到辦公室辦理注銷手續(xù)。勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定 辦公室負(fù)責(zé)辦公用品及勞保用品的計(jì)劃、采購、發(fā)放及保管工作； 遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質(zhì)和勞動條件，發(fā)給不同的勞動保護(hù)用品，勞保用品不得移作他用或領(lǐng)而不用； 發(fā)放勞保用品必須落實(shí)執(zhí)行領(lǐng)用、保管和發(fā)放制度，嚴(yán)格按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放； 對消耗品實(shí)行按需采購，節(jié)約領(lǐng)用； 非消耗品采用交舊領(lǐng)新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品，以舊換新。服從組織安排，非就餐時間，未經(jīng)同意不得擅自出入。 經(jīng)常變換飯菜花樣，進(jìn)行食物品種調(diào)節(jié)，努力提高烹調(diào)質(zhì)量，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)觀念，做到員工滿意。工作期間穿戴工作服帽，勤換、勤洗工作服，堅(jiān)持先洗手后操作，并嚴(yán)格遵守常規(guī)制度。辦公室負(fù)責(zé)經(jīng)常督促、檢查，做好安全工作。變電所交接班制度 接班人員須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人員不準(zhǔn)離崗； 禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。 交班時由交班值班長向接班值班長及全體值班員做全面交待，接班人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查核實(shí)； 交接檢查后、雙方值班長應(yīng)在運(yùn)行記錄簿上簽字，并與系統(tǒng)調(diào)度試驗(yàn)電話，互通姓名，核對時鐘。 值班長每班至少全面巡視一次，變電所長、專責(zé)工程師(技術(shù)員)每周應(yīng)分別進(jìn)行一次監(jiān)督性巡視，每月至少進(jìn)行一次夜間熄燈巡視。 在施工過程中，需要中間驗(yàn)收時，變電所負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人配合進(jìn)行。設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。所長無力消除的缺陷，應(yīng)及時向上一級領(lǐng)導(dǎo)匯報，上級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人及時消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。 變電所所長應(yīng)經(jīng)常查閱設(shè)備缺陷記錄簿，了解設(shè)備缺陷內(nèi)容和處理情況，對未消除者應(yīng)盡快安排處理。建立“外來人員登記簿”，詳細(xì)記載出、入所時間、姓名、單位等。 易燃，易爆物品應(yīng)放在指定地點(diǎn)或?qū)Ｓ脗}庫保管，嚴(yán)禁放在火源附近。維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定為了加強(qiáng)對維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項(xiàng)工作，根據(jù)《勞動法》為維修人員配備相應(yīng)的勞動保護(hù)； 新入職維修人員領(lǐng)用勞保用品，須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，到辦公室辦理領(lǐng)用手續(xù)； 維修人員更換勞保用品(保潔用品除外),一律實(shí)行“以舊換新”制； “以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認(rèn)其是否失去使用價值后，方可發(fā)放； 勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護(hù)鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進(jìn)戶鞋套每二年一付。維修機(jī)具的管理規(guī)定 維保部對專用維修工具實(shí)行個人負(fù)責(zé)制，所有工具丟失由使用人負(fù)責(zé)賠償； 建立健全工具管理檔案，實(shí)行工具報損制度；所有工具建賬管理，做到帳物相符，領(lǐng)用人須在領(lǐng)用登記表上簽名確認(rèn)； 各維修人員根據(jù)實(shí)際工作需要，配備個人常用工具及公用工具。維修材料保管領(lǐng)用制度為保障維修工作順利進(jìn)行，對維修材料實(shí)行采購、保管、領(lǐng)用一條龍管理，并對此做出如下規(guī)定： 為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標(biāo)準(zhǔn)件等常用消耗材料外，其它材料原則上實(shí)行零庫存； 凡購入材料一次未能用完的，剩余一律入庫保管； 入庫時由采購人員填寫入庫單據(jù)，保管員憑單入賬保管； 領(lǐng)用時報部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，由專人到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)； 保管員按領(lǐng)料單付貨減帳； 事故搶修所用材料可采用先使用后補(bǔ)手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量較差要及時退庫，由采購人員負(fù)責(zé)退換； 所購原材料質(zhì)價不符時，由質(zhì)檢人員負(fù)責(zé)處理； 保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時，要及時申報購買以免影響使用。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問題（如超期、受潮、損壞等），需立即以書面形式向上級報告； 所有庫存物品均由物業(yè)公司辦公室組織，進(jìn)行一年一度的物品盤點(diǎn)，以確保賬物的準(zhǔn)確性。三、 受理投訴時禮貌周到，耐心解答。對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時派人處理或向主管匯報，并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音，修繕后迅速回訪，作好記錄；六、 當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實(shí)記錄，不得回避；處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn)一、處理業(yè)主投訴由辦公室人員完成，接待人員接到業(yè)主投訴(電話投訴、前臺投訴等)后，能當(dāng)場給予解釋的，應(yīng)立即給予解釋；若不能當(dāng)時解答處理的，應(yīng)首先向業(yè)主表示歉意，并在業(yè)主投訴登記表中做好登記，以積極的態(tài)度對待業(yè)主的投訴； 二、業(yè)主可能通過不同的渠道來表達(dá)投訴內(nèi)容，但都應(yīng)匯總到前臺接待處，由辦公室人員主持協(xié)調(diào)，安排處理。相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果上報辦公室，由辦公室安排人員回訪。對于業(yè)主的設(shè)訴，能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給予解決，若不能馬上處理的，應(yīng)預(yù)約解決時間，及時告知處理結(jié)果； 對業(yè)主提出的建議及指出的不當(dāng)之處，首先表示感謝，并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報上級主管；