【正文】 、拍賣出讓地塊，主要集中在高開區(qū)及北市區(qū)。加之金融政策十分寬松，進一步支持了保定房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。 2005年年初，國家的關于宏觀調控的風聲愈演愈烈，業(yè)內專家人士也有全面分析，指出2005年保定房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但保定的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地儲備競爭，短期內市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調整土地開發(fā)量成為了該階段房產(chǎn)調控的重點。到了05年，許多樓盤定價達到2000元／平方米，有的甚至躥上2200元／平方米。這種穩(wěn)定的走勢將極有可能維持下去。同時我們也看到，由于受地域水平的限制，及利潤相對較低的原因開發(fā)商在項目整體規(guī)劃思想、建筑單體外立面色彩及風格設計、園林景觀布置處在非常淺顯的認識階段，毫無項目特色，項目千篇一律；完全忽視后期物業(yè)管理的重要性，尚未清醒意識到優(yōu)質的物業(yè)管理能對項目的銷售起到推動作用由于區(qū)域的迅速發(fā)展，北部和東部區(qū)域開始重新調整自身的定位，贏得自身的生存空間。國家宏觀調控對保定市場表象最為突出的是開發(fā)商面臨資金緊缺問題，而不得不讓產(chǎn)品提前進入市場，例如“陽光水岸”已經(jīng)入市三年多了現(xiàn)場的拆遷工作還沒有完成，入住時間要兩年后。保定處于一個舊城改造、建設新城區(qū)的進程中，其市內基本不存在集中大規(guī)模的新興居住區(qū)。2002—2007年保定市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份200220032004200520062007房地產(chǎn)投資開發(fā)234657299690289000303450317246增長額度39%%%5%%三 保定市城市規(guī)劃概況城市規(guī)劃城市性質：國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中等城市；主城區(qū)規(guī)劃居住人口和用地規(guī)模：2020年115萬人，；城市發(fā)展結構為“一城，兩片，多核”組團式布局結構；形成“四縱、六橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)形干路網(wǎng)骨架；依托鐵路、河流、防洪堤、環(huán)路形成“四環(huán)、五線、十八片”的綠化系統(tǒng)。各縣(市、區(qū))財政收入全部過億，依據(jù)保定市城市總體規(guī)劃。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值和利稅分別比2002年增長1．7倍和2倍。中東部平原是中國北方重要的糧食、綠色蔬菜和優(yōu)質果品集中產(chǎn)區(qū)之一。保定區(qū)位優(yōu)越，市場廣闊?，F(xiàn)轄南市區(qū)、北市區(qū)、新市區(qū)、易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣等3個區(qū)18個縣。一、保定大環(huán)境介紹保定是河北省省轄市。位于河北省中西部，與京津呈三足鼎立之勢，相距均約140公里。代管定州市、涿州市、安國市、高碑店市等4個市。京廣鐵路、京深高速縱貫南北，神黃鐵路、津保高速橫跨東西。西部山區(qū)蘊藏著豐富的礦產(chǎn)，鐵、銅、鉛、鋅、花崗巖、大理石、石灰石、陶瓷原料 等50余種金屬和非金屬礦產(chǎn)資源，潛在開發(fā)價值巨大。服務業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，社會消費品零售總額比2002年增長79．9％。據(jù)市統(tǒng)計部門測算，2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達10925元，農民人均純收入將超過3974元，均居全省第五位。保定市規(guī)劃圖2 、保定市城市規(guī)劃對本項目的影響本項目在保定市場算是比較大規(guī)模的住宅用地，也是目前北市區(qū)內僅存的大規(guī)模住宅用地之一。當?shù)鼐用窆J的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的復興路與北二環(huán)中間的狹長地帶。這對消費者來說不但要承擔巨大的經(jīng)濟風險，同時對開發(fā)商的品牌信譽和市場運作都帶來不可避免的負面影響。2007年，東、北兩大住宅區(qū)域已經(jīng)進入到了“盤整時期”，總體價格出現(xiàn)大幅度漲落的可能性不大。 五、保定市住宅市場綜合分析2004年前，保定市的房價相對于河北省的其它城市，處于一個較低的位置，這當然和保定人的工資收入有關。而土地在短短的一年內一畝地的價格上調了二十多萬，鋼材漲價了，磚漲價了，沙石漲價了……用地產(chǎn)商的一句話就是“能漲得都漲價了”。土地政策方面先后出臺，都旨在廢止土地協(xié)議轉讓，加快了前期存量協(xié)議轉讓用地的上市步伐，短期內市場供應量巨大，市場競爭激烈。在他們看來，光環(huán)籠罩下的保定房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。而從2007年開始，保定房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉變、由賣方市場向買方市場轉變——這直接決定了保定房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調整。據(jù)了解，政府機關將遷至地塊北部2500米處的現(xiàn)植物園址，將會極大帶動北部發(fā)展。在國內市場出現(xiàn)調整的時刻，由于城中村改造的興起又創(chuàng)就了很多新的開發(fā)商加入。另外人口增長也是拉動需求的一個主要因素。預計“十一五”期間將出現(xiàn)我市建國以來購房的最大高峰，00年1410歲人口將形成購房主力。今年保定市新批樓盤數(shù)量大幅減少，主要因素如下：多數(shù)開發(fā)商在銷化土地存量的同時放慢了開發(fā)速度?！　∫陨弦蛩卦斐闪?8年保定新房上市量減少，據(jù)業(yè)內人士分析這將有助于開發(fā)商消化存量產(chǎn)品，并為今后市場啟動帶來幫助。八、保定市住宅市場價格走勢分析20012004年保定多層房地產(chǎn)均價分別為1250、1350、1500、1600元/㎡。到2007年6月保定市房屋均價突破3000元/㎡。07年到08年由于受國內房地產(chǎn)及金融環(huán)境的影響，房價在理性的范圍內上漲，沒有出現(xiàn)大的起伏。而且保定部分二手房價遠高于新房，因此二手房價對新開樓盤的價格只能起指導作用，不會產(chǎn)生向下打壓的主力作用。隨著城中村改造的進行，此區(qū)域會出現(xiàn)三個社區(qū)組團：馮莊、馬莊、本項目。區(qū)域內產(chǎn)品戶型設計以80－100平米的兩居，部分一居40－70平米、從目前市場上看，該種產(chǎn)品均已銷售一空。區(qū)域人文環(huán)境：附近無大型商業(yè)機構，超市有大潤發(fā)、物美、萬家富，據(jù)傳沃爾馬超市將在本項目附近建店。一切從基礎作起，因此有很大的發(fā)展?jié)摿?。十、項目區(qū)域市場分析保定的主要住宅市場供應區(qū)域可以大致分為兩大區(qū)域：東部地區(qū)、北部地區(qū)（區(qū)域以向陽大街、七一路、東三環(huán)、北三環(huán)為界），而北部市場供應量占了80%：（名人國際、新一代C區(qū)、世紀華庭、警盾家園、鑫和奧林匹亞花園、誠信麗景藍灣、秀蘭尚城等共計將近350萬平米的供應量）。東部地區(qū)項目基本情況統(tǒng)計表名 稱建筑面積（萬㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）博士園（二期）10普通住宅－120新東方鳳凰城20普通住宅文華國際高檔公寓－佰盛國際高檔公寓50－70，社區(qū)檔次較高，交通便利。，他們目前的經(jīng)濟能力和收入水平能夠支持購買現(xiàn)有的中高檔主流產(chǎn)品。三居＆四居兩種戶型的比例加和最大達到了90%。，高總價。由以上的分析我們可知，目前市場供應產(chǎn)品在市場定位上沒有太明顯的差異化，價格空間也沒有較大差異，同質化嚴重。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時租用或投資購買小型公寓為主，他們的需求特點將直接影響投資者?！　×硗庑枰⒁獾氖?本項目為城中村改造項目，村民安置組團的位置對本項目開發(fā)性質部分將有很大影響?？党窍銠壭℃?zhèn)總占地：76000；總建面：68784平方米；容積率：：40%總戶數(shù)：274套 躍層（6層）：200M2 左右76套疊拼：216 229M2 138套聯(lián)排：325 326 M2 44套雙拼：482 M2 16套已售完。開盤均價：2400元/㎡，現(xiàn)銷售均價3400元/㎡（住宅），商業(yè)銷售價格5000—9000元/㎡。開盤均價：2850元/㎡，現(xiàn)銷均價 3200元/㎡新東方鳳凰城位于軍校廣場北側，由河北大學投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識社區(qū)”、“學院社區(qū)”，社區(qū)內其中一部分房子被河北大學老師團購，這也是本物業(yè)的主要賣點之一，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過，這也是本項目規(guī)劃之初的癥結.青年新城總占地：80畝；總建面：104300平方米；容積率：：40% 總戶數(shù)：1048套 一室：49—51 M2 51 M2：250套 49 M2：66套二室：73