【正文】 、拍賣出讓地塊，主要集中在高開區(qū)及北市區(qū)。加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了保定房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。 2005年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年保定房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但保定的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。到了05年，許多樓盤定價達(dá)到2000元／平方米，有的甚至躥上2200元／平方米。這種穩(wěn)定的走勢將極有可能維持下去。同時我們也看到，由于受地域水平的限制，及利潤相對較低的原因開發(fā)商在項(xiàng)目整體規(guī)劃思想、建筑單體外立面色彩及風(fēng)格設(shè)計(jì)、園林景觀布置處在非常淺顯的認(rèn)識階段，毫無項(xiàng)目特色，項(xiàng)目千篇一律；完全忽視后期物業(yè)管理的重要性，尚未清醒意識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能對項(xiàng)目的銷售起到推動作用由于區(qū)域的迅速發(fā)展，北部和東部區(qū)域開始重新調(diào)整自身的定位，贏得自身的生存空間。國家宏觀調(diào)控對保定市場表象最為突出的是開發(fā)商面臨資金緊缺問題，而不得不讓產(chǎn)品提前進(jìn)入市場，例如“陽光水岸”已經(jīng)入市三年多了現(xiàn)場的拆遷工作還沒有完成，入住時間要兩年后。保定處于一個舊城改造、建設(shè)新城區(qū)的進(jìn)程中，其市內(nèi)基本不存在集中大規(guī)模的新興居住區(qū)。2002—2007年保定市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份200220032004200520062007房地產(chǎn)投資開發(fā)234657299690289000303450317246增長額度39%%%5%%三 保定市城市規(guī)劃概況城市規(guī)劃城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中等城市；主城區(qū)規(guī)劃居住人口和用地規(guī)模：2020年115萬人，；城市發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一城，兩片，多核”組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)；形成“四縱、六橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)形干路網(wǎng)骨架；依托鐵路、河流、防洪堤、環(huán)路形成“四環(huán)、五線、十八片”的綠化系統(tǒng)。各縣(市、區(qū))財(cái)政收入全部過億，依據(jù)保定市城市總體規(guī)劃。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值和利稅分別比2002年增長1．7倍和2倍。中東部平原是中國北方重要的糧食、綠色蔬菜和優(yōu)質(zhì)果品集中產(chǎn)區(qū)之一。保定區(qū)位優(yōu)越，市場廣闊?，F(xiàn)轄南市區(qū)、北市區(qū)、新市區(qū)、易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣等3個區(qū)18個縣。一、保定大環(huán)境介紹保定是河北省省轄市。位于河北省中西部，與京津呈三足鼎立之勢，相距均約140公里。代管定州市、涿州市、安國市、高碑店市等4個市。京廣鐵路、京深高速縱貫?zāi)媳保顸S鐵路、津保高速橫跨東西。西部山區(qū)蘊(yùn)藏著豐富的礦產(chǎn)，鐵、銅、鉛、鋅、花崗巖、大理石、石灰石、陶瓷原料 等50余種金屬和非金屬礦產(chǎn)資源，潛在開發(fā)價值巨大。服務(wù)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，社會消費(fèi)品零售總額比2002年增長79．9％。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測算，2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)10925元，農(nóng)民人均純收入將超過3974元，均居全省第五位。保定市規(guī)劃圖2 、保定市城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目在保定市場算是比較大規(guī)模的住宅用地，也是目前北市區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模住宅用地之一。當(dāng)?shù)鼐用窆J(rèn)的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的復(fù)興路與北二環(huán)中間的狹長地帶。這對消費(fèi)者來說不但要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時對開發(fā)商的品牌信譽(yù)和市場運(yùn)作都帶來不可避免的負(fù)面影響。2007年，東、北兩大住宅區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入到了“盤整時期”，總體價格出現(xiàn)大幅度漲落的可能性不大。 五、保定市住宅市場綜合分析2004年前，保定市的房價相對于河北省的其它城市，處于一個較低的位置，這當(dāng)然和保定人的工資收入有關(guān)。而土地在短短的一年內(nèi)一畝地的價格上調(diào)了二十多萬，鋼材漲價了，磚漲價了，沙石漲價了……用地產(chǎn)商的一句話就是“能漲得都漲價了”。土地政策方面先后出臺，都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈。在他們看來，光環(huán)籠罩下的保定房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進(jìn)一步上漲。而從2007年開始，保定房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變——這直接決定了保定房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。據(jù)了解，政府機(jī)關(guān)將遷至地塊北部2500米處的現(xiàn)植物園址，將會極大帶動北部發(fā)展。在國內(nèi)市場出現(xiàn)調(diào)整的時刻，由于城中村改造的興起又創(chuàng)就了很多新的開發(fā)商加入。另外人口增長也是拉動需求的一個主要因素。預(yù)計(jì)“十一五”期間將出現(xiàn)我市建國以來購房的最大高峰，00年1410歲人口將形成購房主力。今年保定市新批樓盤數(shù)量大幅減少，主要因素如下：多數(shù)開發(fā)商在銷化土地存量的同時放慢了開發(fā)速度?！　∫陨弦蛩卦斐闪?8年保定新房上市量減少，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析這將有助于開發(fā)商消化存量產(chǎn)品，并為今后市場啟動帶來幫助。八、保定市住宅市場價格走勢分析20012004年保定多層房地產(chǎn)均價分別為1250、1350、1500、1600元/㎡。到2007年6月保定市房屋均價突破3000元/㎡。07年到08年由于受國內(nèi)房地產(chǎn)及金融環(huán)境的影響，房價在理性的范圍內(nèi)上漲，沒有出現(xiàn)大的起伏。而且保定部分二手房價遠(yuǎn)高于新房，因此二手房價對新開樓盤的價格只能起指導(dǎo)作用，不會產(chǎn)生向下打壓的主力作用。隨著城中村改造的進(jìn)行，此區(qū)域會出現(xiàn)三個社區(qū)組團(tuán)：馮莊、馬莊、本項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)以80－100平米的兩居，部分一居40－70平米、從目前市場上看，該種產(chǎn)品均已銷售一空。區(qū)域人文環(huán)境：附近無大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，超市有大潤發(fā)、物美、萬家富，據(jù)傳沃爾馬超市將在本項(xiàng)目附近建店。一切從基礎(chǔ)作起，因此有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＪ?、?xiàng)目區(qū)域市場分析保定的主要住宅市場供應(yīng)區(qū)域可以大致分為兩大區(qū)域：東部地區(qū)、北部地區(qū)（區(qū)域以向陽大街、七一路、東三環(huán)、北三環(huán)為界），而北部市場供應(yīng)量占了80%：（名人國際、新一代C區(qū)、世紀(jì)華庭、警盾家園、鑫和奧林匹亞花園、誠信麗景藍(lán)灣、秀蘭尚城等共計(jì)將近350萬平米的供應(yīng)量）。東部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表名 稱建筑面積（萬㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）博士園（二期）10普通住宅－120新東方鳳凰城20普通住宅文華國際高檔公寓－佰盛國際高檔公寓50－70，社區(qū)檔次較高，交通便利。，他們目前的經(jīng)濟(jì)能力和收入水平能夠支持購買現(xiàn)有的中高檔主流產(chǎn)品。三居＆四居兩種戶型的比例加和最大達(dá)到了90%。，高總價。由以上的分析我們可知，目前市場供應(yīng)產(chǎn)品在市場定位上沒有太明顯的差異化，價格空間也沒有較大差異，同質(zhì)化嚴(yán)重。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時租用或投資購買小型公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。　　另外需要注意的是,本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，村民安置組團(tuán)的位置對本項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)部分將有很大影響。康城香檳小鎮(zhèn)總占地：76000；總建面：68784平方米；容積率：：40%總戶數(shù)：274套 躍層（6層）：200M2 左右76套疊拼：216 229M2 138套聯(lián)排：325 326 M2 44套雙拼：482 M2 16套已售完。開盤均價：2400元/㎡，現(xiàn)銷售均價3400元/㎡（住宅），商業(yè)銷售價格5000—9000元/㎡。開盤均價：2850元/㎡，現(xiàn)銷均價 3200元/㎡新東方鳳凰城位于軍校廣場北側(cè)，由河北大學(xué)投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識社區(qū)”、“學(xué)院社區(qū)”，社區(qū)內(nèi)其中一部分房子被河北大學(xué)老師團(tuán)購，這也是本物業(yè)的主要賣點(diǎn)之一，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過，這也是本項(xiàng)目規(guī)劃之初的癥結(jié).青年新城總占地：80畝；總建面：104300平方米；容積率：：40% 總戶數(shù)：1048套 一室：49—51 M2 51 M2：250套 49 M2：66套二室：73