【正文】 XXX保定市項(xiàng)目 XXX集團(tuán)公司保定項(xiàng)目預(yù)調(diào)研報(bào)告二OO八年八月目錄一、保定大環(huán)境介紹 二、保定市經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹三、保定城市規(guī)劃概況四、保定市房產(chǎn)環(huán)境分析五、保定市住宅市場綜合分析六、保定市住宅市場競爭分析七、保定市住宅市場需求因素分析八、保定市住宅市場價(jià)格走勢分析九、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析十、項(xiàng)目區(qū)域市場分析十一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析十二、項(xiàng)目主要競爭樓盤調(diào)查十三、項(xiàng)目綜合分析及建議附調(diào)研依據(jù)：市場直調(diào)、保定樓市地圖網(wǎng)調(diào)保定規(guī)劃局《保定市住房規(guī)劃》保定發(fā)改委《保定市07年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行執(zhí)行情況報(bào)告》業(yè)內(nèi)及相關(guān)職能部門資料交流調(diào)研時(shí)間08年8月9日－19日缺失部分：專業(yè)問卷市場消費(fèi)分析、區(qū)域樓盤最近半年供應(yīng)/銷售量統(tǒng)計(jì)分析、區(qū)域樓盤未來競爭形勢（待開發(fā)地塊）調(diào)查與分析。一、保定大環(huán)境介紹保定是河北省省轄市。位于河北省中西部，與京津呈三足鼎立之勢，相距均約140公里。西界山西省，北鄰北京市、張家口市，東臨廊坊市、滄州市，南接石家莊市、衡水市。東西最大橫距約240公里，南北最大縱距約200公里，轄區(qū)總面積22113平方公里，城市建成區(qū)面積54平方公里?，F(xiàn)轄南市區(qū)、北市區(qū)、新市區(qū)、易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣等3個(gè)區(qū)18個(gè)縣。代管定州市、涿州市、安國市、高碑店市等4個(gè)市?？?cè)丝?070萬。保定歷史悠久，是堯帝的故鄉(xiāng)，春秋、戰(zhàn)國時(shí)期，燕、中山就在境內(nèi)建都，具有三千多年歷史，是全國歷史文化名城。保定區(qū)位優(yōu)越，市場廣闊。京廣鐵路、京深高速縱貫?zāi)媳?，神黃鐵路、津保高速橫跨東西。隨著建設(shè)“大北京經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略構(gòu)想的提出，從保定市向外擴(kuò)展，在150公里半徑內(nèi)，構(gòu)成了北京、天津、石家莊、保定等城市為主，擁有5000多萬人口的多層次、大容量消費(fèi)市場。保定市資源豐富。中東部平原是中國北方重要的糧食、綠色蔬菜和優(yōu)質(zhì)果品集中產(chǎn)區(qū)之一。西部山區(qū)蘊(yùn)藏著豐富的礦產(chǎn)，鐵、銅、鉛、鋅、花崗巖、大理石、石灰石、陶瓷原料 等50余種金屬和非金屬礦產(chǎn)資源，潛在開發(fā)價(jià)值巨大。二、保定市經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹，比2002年增長74．2％，％。糧食生產(chǎn)連續(xù)四年豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提升。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值和利稅分別比2002年增長1．7倍和2倍。服務(wù)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，社會消費(fèi)品零售總額比2002年增長79．9％。建成億元以上項(xiàng)目l28項(xiàng)，比上個(gè)五年增加79項(xiàng)；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)2548億元，是上個(gè)五年的2．2倍。全部財(cái)政收入121．9億元，翻了一番多。各縣(市、區(qū))財(cái)政收入全部過億，依據(jù)保定市城市總體規(guī)劃。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測算，2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)10925元，農(nóng)民人均純收入將超過3974元，均居全省第五位。，建筑總面積2767萬㎡。近年，保定市房地產(chǎn)業(yè)異?；钴S，住房面積迅猛增長，人均居住面積已接近全省、全國平均水平。2002—2007年保定市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份200220032004200520062007房地產(chǎn)投資開發(fā)234657299690289000303450317246增長額度39%%%5%%三 保定市城市規(guī)劃概況城市規(guī)劃城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中等城市；主城區(qū)規(guī)劃居住人口和用地規(guī)模：2020年115萬人，；城市發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一城，兩片，多核”組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)；形成“四縱、六橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)形干路網(wǎng)骨架；依托鐵路、河流、防洪堤、環(huán)路形成“四環(huán)、五線、十八片”的綠化系統(tǒng)。保定市規(guī)劃圖2 、保定市城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目在保定市場算是比較大規(guī)模的住宅用地，也是目前北市區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模住宅用地之一。周邊短距離內(nèi)無集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類均在府城市規(guī)劃中。本地塊作為居住項(xiàng)目，基本具備了開發(fā)、交通的便利條件，周邊房產(chǎn)新項(xiàng)目較為集中。保定處于一個(gè)舊城改造、建設(shè)新城區(qū)的進(jìn)程中，其市內(nèi)基本不存在集中大規(guī)模的新興居住區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用窆J(rèn)的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的復(fù)興路與北二環(huán)中間的狹長地帶。本地塊所在區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃為集中居住區(qū)，并同時(shí)由多家開發(fā)商獲取了周邊地塊的開發(fā)權(quán)，形成了蓄勢待發(fā)的局勢，已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目諸如鑫和花園、名人國際、秀蘭城市花園、秀蘭景觀城，復(fù)興苑小區(qū)（保定市首批經(jīng)濟(jì)適用房）大部分為高容積率的高層，已經(jīng)在該區(qū)域內(nèi)樹立了一定程度的形象，并銷售良好。四、保定市房產(chǎn)環(huán)境分析保定市屬于二類城市，但由于地理區(qū)位臨近北京，所以其商品房發(fā)展有其特殊性。國家宏觀調(diào)控對保定市場表象最為突出的是開發(fā)商面臨資金緊缺問題，而不得不讓產(chǎn)品提前進(jìn)入市場，例如“陽光水岸”已經(jīng)入市三年多了現(xiàn)場的拆遷工作還沒有完成，入住時(shí)間要兩年后。這對消費(fèi)者來說不但要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對開發(fā)商的品牌信譽(yù)和市場運(yùn)作都帶來不可避免的負(fù)面影響。而此類項(xiàng)目在保定市場非常之多。消費(fèi)者受國家宏觀政策影響的敏感反映表現(xiàn)一般；但2004年－2006年保定房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的土地集中放量，使得目前房地產(chǎn)市場競爭將更加嚴(yán)峻。同時(shí)我們也看到，由于受地域水平的限制，及利潤相對較低的原因開發(fā)商在項(xiàng)目整體規(guī)劃思想、建筑單體外立面色彩及風(fēng)格設(shè)計(jì)、園林景觀布置處在非常淺顯的認(rèn)識階段，毫無項(xiàng)目特色，項(xiàng)目千篇一律；完全忽視后期物業(yè)管理的重要性，尚未清醒意識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能對項(xiàng)目的銷售起到推動作用由于區(qū)域的迅速發(fā)展，北部和東部區(qū)域開始重新調(diào)整自身的定位，贏得自身的生存空間。2007年，東、北兩大住宅區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入到了“盤整時(shí)期”，總體價(jià)格出現(xiàn)大幅度漲落的可能性不大。 在高端物業(yè)方面，北部在有新一代c區(qū)、奧林匹亞花園、誠信麗景藍(lán)灣等幾個(gè)高端項(xiàng)目進(jìn)入市場，價(jià)格3000元/平米——5000元/㎡。此區(qū)域是保定現(xiàn)在唯一的核心居住地區(qū)。這種穩(wěn)定的走勢將極有可能維持下去。 五、保定市住宅市場綜合分析2004年前，保定市的房價(jià)相對于河北省的其它城市，處于一個(gè)較低的位置，這當(dāng)然和保定人的工資收入有關(guān)。2004年上半年，保定市的房價(jià)處于全省的底線，大約在1450元/平方米左右，而年底房價(jià)已經(jīng)增至近1700元/平方米。2004是保定市房屋價(jià)格增長最快的一年，保定市的房價(jià)增長了20%左右，多層住宅的三樓（多層中最高價(jià)格的樓層）價(jià)格在04年底已經(jīng)超過了1800元/平方米，而高層的最高價(jià)格的樓層也已超過了2000。到了05年，許多樓盤定價(jià)達(dá)到2000元／平方米，有的甚至躥上2200元／平方米。而土地在短短的一年內(nèi)一畝地的價(jià)格上調(diào)了二十多萬，鋼材漲價(jià)了，磚漲價(jià)了，沙石漲價(jià)了……用地產(chǎn)商的一句話就是“能漲得都漲價(jià)了”。房價(jià)自然水漲船高，隨之增長。雖然經(jīng)過2004住宅價(jià)格的集體上漲，保定的樓市越發(fā)火紅起來，開發(fā)商一個(gè)接一個(gè)推出嶄新的樓盤，聚集了無數(shù)消費(fèi)者急急等待的目光，改善住房者有之，投資房產(chǎn)者有之，一片開門紅的大好局面。由于房價(jià)的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個(gè)市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。土地政策方面先后出臺，都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期。2005年春節(jié)前后，保定房地產(chǎn)市場再次抬頭，保定各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年