【正文】 1名主管，3名接待員住宅、公寓設1名主管，2名接待員，1名檔案文員，3名管理員（17人）：設1名主管寫字間、商場設1名班長，4名強弱電工，2名水暖工、3名萬能工（3）住宅、公寓設1名班長，強弱電工3人，水暖工2人 （117人）：設1名主管A區(qū)設1名隊長，下設3名班長，每班14名保安員B區(qū)設1名隊長，下設3名班長，每班15名保安員設1名消防干事， 6名消防監(jiān)控員（2人一組三班輪換）設1名特勤隊長，10名特勤隊員A區(qū)保安崗位人員設置明細：崗位位置 崗位名稱 人數(shù)1樓大堂 固定崗、巡邏崗 2人2樓出入口 固定崗、巡邏崗 2人3樓出入口 固定崗 1人4樓出入口 巡邏崗 1人5樓出入口 巡邏崗 1人6樓出入口 巡邏崗 1人A區(qū)外圍 巡邏崗 2人寫字樓、公寓貨梯 固定崗 1人地下停車場 固定崗、巡邏崗 2人合計 14人 B區(qū)保安崗位設置明細 崗位位置 崗位名稱 人數(shù)7樓出入口 固定崗 1人8樓出入口 固定崗 1人B區(qū)出入口2個 固定崗、巡邏崗 4人10樓出入口 固定崗、巡邏崗 5人地下停車場 固定崗、巡邏崗 4人合計 15人（41人）： 設1名主管寫字間、商場設1名班長，14名保潔員（寫字間、商場1名保潔員負責3個層樓的清潔工作）（3）住宅、公寓設1名班長，20名室內(nèi)保潔員，4名室外保潔員（住宅、公寓2名保潔員負責1棟樓的清潔工作）三、各崗位員工素質要求 ：大專以上文化程度，45歲以下，持有物業(yè)管理上崗證書，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，公正廉潔，工作積極熱情，責任心強，有較強的管理、組織及協(xié)調能力。：負責對園區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔、保潔和生活垃圾清運工作，保證園區(qū)舒適、整潔，達到質量標準。協(xié)調指導各部門處理日常物業(yè)管理事務和費用收取工作。第三章 整體工作計劃一、籌備期組建物業(yè)公司、擬定組織架構擬定物業(yè)管理策劃書和物業(yè)費用測算完善《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》制定《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》制定、完善各項規(guī)章制度、程序和相應的表格項目接管驗收和入住管理準備工作物業(yè)管理服務人員招聘、培訓物業(yè)辦公用品采購計劃二、運作期業(yè)戶入住管理工作園區(qū)配套設備設施的運行維護房屋裝飾裝修的管理業(yè)主意見調查、評議開展社區(qū)文化活動財務收支、預算分析召開業(yè)主大會籌備成立業(yè)主委員會參加優(yōu)秀物業(yè)管理園區(qū)評比第四章 組織機構及人員的配置、管理培訓物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。在日常的管理中，派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入園區(qū)/寫字間，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。園區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。二、二項承諾在一年內(nèi)做到物業(yè)公司收支平衡，略有盈余。在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。把萬晟現(xiàn)代城建設成為長春市首屈一指的“安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴”的園區(qū)，使萬晟現(xiàn)代城高品質、高效率、嚴謹規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為長春市物業(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。大型商場、活動廣場、老年人健身場所、娛樂會所、兒童娛樂廣場、空中花園等。園區(qū)實行人車分流，機動車進出口多個。省卻了裝修的勞頓之苦，同時又可彰顯自我的獨特個性。臥室與客廳之間采用了流通式設計，既區(qū)分了兩部分的功能空間，又增加了空間的通透感。現(xiàn)代公館是兼具投資與居住雙重價值的酒店式服務精裝公寓。面積從39平方米至64平方米，采用可拓展式精裝修，充分地考慮了產(chǎn)品的實用性，打造新穎實用的空間創(chuàng)造愉悅生活享受。采用可拓展式精裝修，預留了充分體現(xiàn)業(yè)主之間不同審美情趣的空間。地段創(chuàng)造的是價值的一部分，而另一部分價值則是由產(chǎn)品自身創(chuàng)造的，現(xiàn)代公館是一個臨界點，它意味著大馬路的發(fā)展將從此進入一個新的時代。萬晟現(xiàn)代城的整體規(guī)劃分為三個區(qū)域：面向大馬路一側作為主要商業(yè)商務空間，商業(yè)商務空間的主要入口沿大馬路展開，結合商場前廣場，最大滿足了商業(yè)運營，與新天地購物公園、永春批發(fā)市場、光復路商圈共同構成的商業(yè)中心，同時又為大馬路的城市景觀增添了風采；中段為大面積綠化和高層居住建筑，創(chuàng)造了優(yōu)美的城市室外公共活動環(huán)境；小區(qū)內(nèi)部配套:2000平方米商務生活休閑會所位于六層，其中包含商務中心服務、咖啡休閑吧、商務會議室、超市便利店、健身館、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室。 中小學:長春市第一高中、長春市第103中學、長春市第二實驗小學、幼兒園:清華雙語幼兒園綜合商場:新天地購物公園、永春批發(fā)市場、光復路商圈銀行:交通銀行醫(yī)院:市中心醫(yī)院、吉大二院、寬城區(qū)中醫(yī)院其他:光復路商圈、大馬路鞋城、東北電器城、新天地購物公園、火車站商圈、重慶路商圈、亞泰大街商圈、永春路商圈第二章 物業(yè)管理的整體設計與構思運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。并以物業(yè)管理的品牌效應助總公司的房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)銷售的新賣點。采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。在兩年內(nèi)達到省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”標準或“安全文明園區(qū)”標準，三到五年內(nèi)達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”標準。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為園區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。四、四項措施根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)管理上。時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。本物業(yè)管理按“直線制”設定組織架構，物業(yè)二公司設管理中心、維修中心、保安中心、保潔中心四個部門。負責培訓、質量監(jiān)督、收集資料、社區(qū)文化和協(xié)調對內(nèi)關系等事務。二、人員配置說明：要求體現(xiàn)一職多能，人盡其材的團隊，創(chuàng)建精干高效隊伍，消除冗員現(xiàn)象。：大專以上文化程度， 45歲以下，有3年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。：大專以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證，服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責。：初中以上文化，45歲以下，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞，經(jīng)專業(yè)技能培訓后上崗四、各部門員工崗位職責：（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責 、貫徹執(zhí)行ISO 9000質量管理體系，完成公司的年度管理目標和經(jīng)濟指標。，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。，了解各種物業(yè)管理法規(guī)、文件及規(guī)定內(nèi)容，并在實際管理服務中運用自如。，使其工作安排合理飽滿,并隨時檢查督導。定期走訪住戶，與住戶保持良好工作關系。、租戶的投訴，將投訴轉往相關部門或上報，并跟進處理情況。，并做好分發(fā)登記手續(xù)。，并做好定期回訪工作。、設施、保安情況。，安排人員維修，核定工作量。、重大總是或疑難問題及時匯報，并提出解決方案。、供電設備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設施的維修工作。，并請住戶在維修單上簽字。，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。，組織講評考核。（八）消防干事崗位職責： 、法規(guī)，接受消防機關的檢查、指導、培訓。，調查火災原因。、器材。（十）特勤隊長崗位職責： ，做好對特勤隊員日常管理。、閉店清場工作，處理當班發(fā)生各類問題。、設備性能。、消防栓及其他器材。、關工作。、視察的現(xiàn)場警衛(wèi)任務。（十四）保潔中心主管崗位職責：。,隨時檢查和保養(yǎng)清潔設備。（十六）保潔員崗位職責：《員工守則》，統(tǒng)一著裝，按時上崗。，不準隨意打擾住戶的日常生活。 五、人員進場時間：根據(jù)現(xiàn)代城項目實際情況（10月底竣工），為方便以后的物業(yè)管理，建議物業(yè)公司各部門主管于7月中旬進入，熟悉現(xiàn)代城項目和物業(yè)公司的基本情況。進駐前的強化培訓和在職員工的培訓相結合，管理維修人員100%持證上崗，同時輔以考核措施，使員工在服務觀念，專業(yè)技能和基礎知識方面打好基礎。時間要求：入職當天，共2課時。（2）維修人員在職培訓：時間要求：全年共70課時培訓內(nèi)容：服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識物業(yè)管理基礎知識機電設備的養(yǎng)護和維修知識維修工作技巧及緊急事故的處理方法消防安全及消防設備的養(yǎng)護和維修知識f)；物業(yè)管理法規(guī)g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)培訓方法：集中授課。（4）保潔員/綠化工在職培訓時間要求：全年，共70課時。在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時，才能通過年終考評。管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。不盡之處，管理中心 將適時予以補充。真實，就是收集的資料必須實事求是，數(shù)據(jù)準確，未經(jīng)涂改，反映客觀情況。歸檔管理將收集整理好的資料分類歸入檔案。 要實現(xiàn)這個目的，必須做好：妥善保管，資料室應專人管理，作好防火、防水、防盜、防蟲等預防工作；嚴格使用制度，健全調檔查閱