【正文】 其發(fā)展策略、經(jīng)營目標(biāo)、土地儲備、規(guī)劃設(shè)計、庫存樓宇等，并提出有關(guān)合理建議。1．2每天剪報過程中，填寫廣告統(tǒng)計分析表，為市調(diào)提供全面的原始資料。其中，廣告類：重點(diǎn)樓盤，按樓盤裝訂；其它樓盤，按月裝訂，并設(shè)目錄。沒有客觀全面的資料，就不能提供準(zhǔn)確完善的研究?！?】平面設(shè)計配合公司行政部、策劃部等部門，設(shè)計公司標(biāo)識、宣傳產(chǎn)品、名片、文件及其他與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的資料；配合公司項目運(yùn)作，設(shè)計項目所需的各種材料，包括項目運(yùn)行期間所需的印刷品、裝潢裝飾初步方案，戶內(nèi)外廣告牌、指示牌等；負(fù)責(zé)所在樓盤的所需設(shè)計工作；負(fù)責(zé)項目運(yùn)作、設(shè)計制作發(fā)布于各種媒體的宣傳廣告；配合策劃經(jīng)理進(jìn)行與設(shè)計制作有關(guān)的外聯(lián)、協(xié)調(diào)工作；學(xué)習(xí)優(yōu)秀設(shè)計作品，并對本公司階段性產(chǎn)生的片面作品進(jìn)行總結(jié)；注重自身素質(zhì)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識的積累，提高自己的文學(xué)修養(yǎng)和廣告創(chuàng)意水平，不要把自己局限于片面操作員的水平。一、市場研究1．負(fù)責(zé)國家或項目所在區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策、市場狀況、發(fā)展規(guī)劃等資料收集和分析、研究2．負(fù)責(zé)行業(yè)或項目所在區(qū)域客群、供求關(guān)系、主要競爭項目、主要競爭對手分析和研究3．負(fù)責(zé)行業(yè)或項目所在區(qū)域潛在客戶需求、目標(biāo)行為、消費(fèi)習(xí)慣的分析和研究4．負(fù)責(zé)行業(yè)或項目所在區(qū)域戶型調(diào)查分析，研究提高項目品質(zhì)及性價比的具體措施和思路5．負(fù)責(zé)行業(yè)或項目所在區(qū)域市場發(fā)展趨勢、市場風(fēng)險、項目風(fēng)險的分析和研究，提出可行性應(yīng)對措施二、項目開發(fā)1．負(fù)責(zé)尋找潛在開發(fā)項目，與項目所有者進(jìn)行初步接觸與洽談2．負(fù)責(zé)獲取土地“招拍掛”信息，經(jīng)公司決策同意，代表公司擇機(jī)組織土地市場競價3．負(fù)責(zé)組織項目開發(fā)與經(jīng)營的可行性研究，編制項目可行性研究報告4．負(fù)責(zé)項目交易或收購的談判工作，起草項目交易或收購協(xié)議5．負(fù)責(zé)合作方的資信調(diào)查和項目交易或收購過程中的對外關(guān)系協(xié)調(diào)6．在項目公司或項目部成立前，負(fù)責(zé)項目交易或收購的前期手續(xù)辦理三、營銷管理1．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項目產(chǎn)品市場定位及優(yōu)化和調(diào)整2．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項目營銷執(zhí)行策略、營銷實施和推廣方案的制定和調(diào)整3．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項目銷售策略、銷控計劃和價格方案的制定和調(diào)整4．審核公司項目年度銷售計劃、營銷費(fèi)用預(yù)算5．負(fù)責(zé)公司營銷管理、銷售架構(gòu)、銷售案場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售人員測評等標(biāo)準(zhǔn)化管理制度建設(shè)，并督促和檢查執(zhí)行6．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項目存量資產(chǎn)處置及商業(yè)資產(chǎn)租賃、經(jīng)營與管理四、品牌和形象管理1．負(fù)責(zé)公司品牌體系（企業(yè)標(biāo)志、樓盤標(biāo)志、品牌命名、視覺識別系統(tǒng)等）的策劃、建立、推廣和維護(hù)2．負(fù)責(zé)公司公共形象的樹立、公共關(guān)系管理、品牌的營銷宣傳五、客戶服務(wù)管理1．負(fù)責(zé)制定公司客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急事件處置預(yù)案、客服人員培訓(xùn)和測評等標(biāo)準(zhǔn)化文件的制定、指導(dǎo)和監(jiān)督公司項目客服體系的建立，督促公司項目客服管理標(biāo)準(zhǔn)的落實、指導(dǎo)公司項目處理典型、重大的客服事件，協(xié)助、指導(dǎo)和督促公司項目與物業(yè)管理公司對客戶的服務(wù)和維護(hù)【3】市場調(diào)研主管 負(fù)責(zé)編制市場調(diào)研計劃，組織市場調(diào)研活動； 負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)拓展、房地產(chǎn)市場訊息的搜集和整理工作，并出具一定程度的分析報告； 建立健全營銷信息系統(tǒng)，為本部門及相關(guān)部門提供決策支持； 根據(jù)公司需求，組織對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的分析，并出具分析報告； 根據(jù)調(diào)研的需要，按時組織市場調(diào)研報告的編制工作； 負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員手機(jī)市場營銷相關(guān)信息、數(shù)據(jù)； 參加創(chuàng)意會議，協(xié)助創(chuàng)作人員完成廣告作品； 完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。 生活潮流，提供新型生活方式。并設(shè)計不同產(chǎn)品類型。 設(shè)計理念。 道路的現(xiàn)狀及未來的政府的規(guī)劃216。 土地的完整性，非法占用或政府、自然等因素將土地劃分216。 宗地的地塊設(shè)計；216。 承接樓盤業(yè)務(wù)及終端維護(hù)一、宗地位置與宗地現(xiàn)狀216。三、新型建筑材料、設(shè)備及相關(guān)服務(wù)商推出業(yè)務(wù)的了解建筑、建材市場，涵蓋墻體、鋼筋、水泥、墻磚、五金、潔具及推出的新型材料等；智能化設(shè)備市場，空調(diào)、電梯、壓力泵、供電、供水方式、采暖設(shè)施、消防系統(tǒng)、停車設(shè)備等服務(wù)商相關(guān)的最新業(yè)務(wù)，電信、網(wǎng)通、移動、有線等價格及最新服務(wù)的內(nèi)容。四、關(guān)于國家或當(dāng)?shù)爻雠_的政策對項目產(chǎn)生的潛在性利好和風(fēng)險的評述 根據(jù)國家宏觀調(diào)控及政策走勢，對市場進(jìn)行各種預(yù)判，在合理的戰(zhàn)略發(fā)展中，規(guī)避企業(yè)及在售項目風(fēng)險。 法律、法規(guī)、政策性引導(dǎo)及風(fēng)向預(yù)估一、各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)具體為所在區(qū)域內(nèi)不同的各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。二、區(qū)域市場分析及個案情況區(qū)域內(nèi)不同檔次同類型項目的分布及項目情況；區(qū)域內(nèi)的供求關(guān)系及大環(huán)境市場對該區(qū)域的認(rèn)同度；在同區(qū)域預(yù)計可供應(yīng)的土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)和產(chǎn)品類型；區(qū)域內(nèi)平均售價及市場承受情況。三、市場現(xiàn)供應(yīng)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)特征各不同門類產(chǎn)品的供應(yīng)情況；各不同門類產(chǎn)品的綜合特征；市場項目的開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式及剛性指標(biāo)配套部分的完整程度； 產(chǎn)品在市場的主訴求點(diǎn)及市場認(rèn)同情況。包括土地用途、預(yù)售、控高、容積、建筑密度等符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的行政條文。五、國家或當(dāng)?shù)氐恼咝詢A斜的發(fā)展趨勢以國家或當(dāng)?shù)卣邽橐劳?，了解政府關(guān)注熱點(diǎn)，進(jìn)入政府重視的地產(chǎn)類型角色，對于公司戰(zhàn)略性發(fā)展有潛在幫助。四、項目啟動與經(jīng)濟(jì)效益的分析資金投入計劃：地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)不可預(yù)計費(fèi)用等各類資金的準(zhǔn)備及安排。 宗地所處位置；216。 危險源、污染源、風(fēng)水及周邊環(huán)境的規(guī)劃變更等情況；216。 宗地的可建設(shè)運(yùn)作情況。 通訊、采暖、供電、供水、燃?xì)獾然旧畋Ｕ?，采用的使用方式六、?guī)劃控制要點(diǎn)：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行整理（略）七、競爭個案的體現(xiàn)：結(jié)合第一部分進(jìn)行細(xì)節(jié)性安排。通過市場反饋，為目標(biāo)客戶度身訂造，以產(chǎn)品突出策劃主題思想、主要設(shè)計風(fēng)格、使用特點(diǎn)。216。十、市場營銷策劃的焦點(diǎn)及營銷推廣成本的核算：視項目情況而定?！?】銷售主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)項目相關(guān)數(shù)據(jù)的整理；項目檔案的建立；項目各項表格的使用及統(tǒng)計；負(fù)責(zé)項目銷售小組人員的考勤；負(fù)責(zé)項目總銷控并及時匯報營銷策劃經(jīng)理；負(fù)責(zé)督促收集銷售人員提交的客戶反饋意見并匯報經(jīng)理；負(fù)責(zé)督促銷售人員提交每周客戶分析，并作匯總資料上報銷售經(jīng)理；營銷策劃經(jīng)理不在現(xiàn)場時，代替營銷策劃經(jīng)理處理售樓處現(xiàn)場日常事務(wù)的管理；負(fù)責(zé)收取銷售代表每周和每月的工作總結(jié)并上交經(jīng)理?！?】文案協(xié)助策劃經(jīng)理、項目策劃負(fù)責(zé)人完成項目前期市場調(diào)研工作，協(xié)助撰寫項目可行性分析報告，參與項目核心策劃案的制定工作；項目運(yùn)作時，配合策劃經(jīng)理、項目策劃負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理與各單位、部門聯(lián)系，撰寫廣告文案等相關(guān)文件；撰寫策劃報告并負(fù)責(zé)對有關(guān)方面講解；負(fù)責(zé)每月策劃部門會議記錄工作，會議后第二天將會議記錄遞交總經(jīng)理；負(fù)責(zé)策劃部辦公用品的配備和管理，負(fù)責(zé)策劃部日常的文件打印、排版和校對等工作；物料備品詳單制訂；營銷策劃活動流程安排；營銷策劃活動場地選取、物品清單審定提交；邀請人員名單擬定與督導(dǎo)；活動公司，慶典公司外接溝通；1活動經(jīng)費(fèi)預(yù)算；1完成策劃部進(jìn)行的其他必要性的工作；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項。為了能收集到全面的市場資料，其分類及收集辦法如下：1．1信息的分類房地產(chǎn)信息主要分為以下四大類：j政府的宏觀影響－政府對投資商的態(tài)度－市政規(guī)劃、城市發(fā)展－稅費(fèi)政策－法律法規(guī)k市場動態(tài)企業(yè)環(huán)境－基建投資總額－成交面積、成交金額、成交排名－官方或權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)l競爭對手－熱點(diǎn)項目跟蹤（廣告/營銷手法/價格策略）－競爭集團(tuán)或公司（投資動態(tài)/客戶策略/發(fā)展理念） m其他－消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)－新興建筑模式1．2信息的收集途徑分類信息形式說明現(xiàn)場調(diào)查樓盤調(diào)查表/動態(tài)跟進(jìn)至現(xiàn)場收集銷售資料并填寫調(diào)查表，需持續(xù)跟進(jìn)的重點(diǎn)樓盤，繼續(xù)填寫動態(tài)跟進(jìn)樓書/平面圖價格表報紙剪報報紙廣告/軟文剪報需每日收集，并分類歸檔（重點(diǎn)樓盤廣告，按樓盤歸檔）政府公告/通知競爭集團(tuán)投資動態(tài)專家評論顧客關(guān)注熱點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)動態(tài)收集之信息在電腦中分類存檔并共享市政規(guī)劃宏觀環(huán)境專業(yè)公司報告及政府報告統(tǒng)計年鑒2．信息整理歸檔收集的信息按收集途徑進(jìn)行歸檔整理，歸檔編號。政府公告、專家評論、競爭對手動態(tài)等：每季度按分類裝訂，并設(shè)目錄以便查閱。1．3報紙廣告剪報每月裝訂成冊，并編制目錄，以便查閱。該報告視乎需要提交。4．定量營銷調(diào)研根據(jù)公司營銷工作的需要，公司在售項目的管理組需適時的進(jìn)行定量營銷調(diào)研，以指導(dǎo)下步的營銷工作，較復(fù)雜的調(diào)研課題，可雇用專業(yè)的營銷調(diào)研機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，基本步驟如下：4．1確定營銷調(diào)研的必要性；4．2定義問題；4．3確立調(diào)研目標(biāo)；4．4確定調(diào)研的設(shè)計方案；4．5確定收集資料的方法；4．6問卷設(shè)計；4．7確定抽樣方案及樣板容量；4．8收集資料及資料分析；4．9撰寫最終調(diào)研報告及演示稿；4．10資源共享及學(xué)習(xí)研討。35 第二章 營銷策劃管理制度一、售前準(zhǔn)備在項目發(fā)售前，需要做好各個方面的準(zhǔn)備工作，主要包括《競爭項目專題報告》、《項目營銷策劃報告》、《項目營銷標(biāo)示專題報告》、《項目售樓部包裝策劃報告》、《項目營銷進(jìn)度計劃及價格專題報告》等。4．《項目開盤工作計劃報告》于項目發(fā)售前一個月完成。相關(guān)人員有責(zé)任通過分析實際銷售狀況透露的項目營銷主題對銷售狀況的影響判斷項目的營銷推廣思路對銷售的促進(jìn)作用，在最短的時間、最快的速度對營銷推廣思路進(jìn)行調(diào)整。4．項目營銷方案實施監(jiān)控項目的營銷推廣方案一經(jīng)確定，必須作為一個可操作方案貫徹執(zhí)行，維持營銷推廣方案的連續(xù)性。工作時間：09:00~18:30。1．4工作時間不得在辦公區(qū)域內(nèi)化妝、吸煙、吃零食、打鬧、聊天、看報、如發(fā)生上述情況當(dāng)即罰款20元，罰款放銷售主管處保存。1．8周六、周日不安排輪休。2．禮儀規(guī)范2．1接聽電話（三聲之內(nèi)）時，必須使用標(biāo)準(zhǔn)語言，如“您好，（項目法定名）”。對每一位看房客戶，在大廳或樣板房間等處遇見時，銷售人員需對非自己的客戶也禮貌打招呼“你好”；銷售人員同時在門口送客，需對非自己的客戶也禮貌表示“再見”。2．8如與客戶在業(yè)務(wù)上有分歧時，應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度，先安定客戶的情緒，然后及時與有關(guān)部門和相關(guān)人員進(jìn)行溝通，了解情況，統(tǒng)一對外口徑。3．2銷售人員應(yīng)愛護(hù)銷售工具（如復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、銷售資料等），不得浪費(fèi)，并妥善保管自己的辦公用品（如計算器等），如有損壞，必須及時通知修復(fù)或更換。3．6每天上午10：00與下午3：00固定時間指派保安去公司遞交或領(lǐng)取文件、資料等。如有此類行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任。3．12未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。4．2午飯用餐時，賣場應(yīng)至少留有一個人值班。4．５如未經(jīng)銷售主管同意而無故不來上班，或無正當(dāng)理由超假不上班，視為曠工，處罰按照公司規(guī)章制度執(zhí)行。銷售人員在例會上總結(jié)上周工作及情況，可以將本周出現(xiàn)的疑難問題在會議中提出。5．4銷售例會在沒有特殊情況下，所有銷售員均必須參加。（有效電話是指咨詢有關(guān)項目內(nèi)容之電話，但事先明確諸如廣告業(yè)務(wù)、推銷、找人、公司內(nèi)部業(yè)務(wù)電話不計入有效電話之列。若找人不在，則應(yīng)客氣地請對方留言或電話號碼，以便回電。1．2．6銷售人員在接聽來電后，需認(rèn)真如實填寫客戶來電記錄報表，并于每日下午18：10交至銷售主管處。1．3．3每位銷售人員按排列順序輪流接待有效來訪客戶。1．3．6銷售人員不得在接待前看到來訪人員，但明顯不是購房客戶時，有意當(dāng)沒有看見，對來訪人員不理不睬，造成極壞影響。1．3．8售樓部秩序及銷控由銷售主管主持，接待客戶時必須按照所排順序，不得爭搶客戶。 接待客人完畢，須進(jìn)行桌椅歸位，清潔接待桌上的個人資料。全