【正文】 其發(fā)展策略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、土地儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、庫(kù)存樓宇等，并提出有關(guān)合理建議。1．2每天剪報(bào)過程中，填寫廣告統(tǒng)計(jì)分析表，為市調(diào)提供全面的原始資料。其中，廣告類：重點(diǎn)樓盤，按樓盤裝訂；其它樓盤，按月裝訂，并設(shè)目錄。沒有客觀全面的資料，就不能提供準(zhǔn)確完善的研究?！?】平面設(shè)計(jì)配合公司行政部、策劃部等部門，設(shè)計(jì)公司標(biāo)識(shí)、宣傳產(chǎn)品、名片、文件及其他與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的資料；配合公司項(xiàng)目運(yùn)作，設(shè)計(jì)項(xiàng)目所需的各種材料，包括項(xiàng)目運(yùn)行期間所需的印刷品、裝潢裝飾初步方案，戶內(nèi)外廣告牌、指示牌等；負(fù)責(zé)所在樓盤的所需設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作、設(shè)計(jì)制作發(fā)布于各種媒體的宣傳廣告；配合策劃經(jīng)理進(jìn)行與設(shè)計(jì)制作有關(guān)的外聯(lián)、協(xié)調(diào)工作；學(xué)習(xí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品，并對(duì)本公司階段性產(chǎn)生的片面作品進(jìn)行總結(jié)；注重自身素質(zhì)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)的積累，提高自己的文學(xué)修養(yǎng)和廣告創(chuàng)意水平，不要把自己局限于片面操作員的水平。一、市場(chǎng)研究1．負(fù)責(zé)國(guó)家或項(xiàng)目所在區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策、市場(chǎng)狀況、發(fā)展規(guī)劃等資料收集和分析、研究2．負(fù)責(zé)行業(yè)或項(xiàng)目所在區(qū)域客群、供求關(guān)系、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和研究3．負(fù)責(zé)行業(yè)或項(xiàng)目所在區(qū)域潛在客戶需求、目標(biāo)行為、消費(fèi)習(xí)慣的分析和研究4．負(fù)責(zé)行業(yè)或項(xiàng)目所在區(qū)域戶型調(diào)查分析，研究提高項(xiàng)目品質(zhì)及性價(jià)比的具體措施和思路5．負(fù)責(zé)行業(yè)或項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析和研究，提出可行性應(yīng)對(duì)措施二、項(xiàng)目開發(fā)1．負(fù)責(zé)尋找潛在開發(fā)項(xiàng)目，與項(xiàng)目所有者進(jìn)行初步接觸與洽談2．負(fù)責(zé)獲取土地“招拍掛”信息，經(jīng)公司決策同意，代表公司擇機(jī)組織土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)3．負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的可行性研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4．負(fù)責(zé)項(xiàng)目交易或收購(gòu)的談判工作，起草項(xiàng)目交易或收購(gòu)協(xié)議5．負(fù)責(zé)合作方的資信調(diào)查和項(xiàng)目交易或收購(gòu)過程中的對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)6．在項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部成立前，負(fù)責(zé)項(xiàng)目交易或收購(gòu)的前期手續(xù)辦理三、營(yíng)銷管理1．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位及優(yōu)化和調(diào)整2．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷實(shí)施和推廣方案的制定和調(diào)整3．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項(xiàng)目銷售策略、銷控計(jì)劃和價(jià)格方案的制定和調(diào)整4．審核公司項(xiàng)目年度銷售計(jì)劃、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算5．負(fù)責(zé)公司營(yíng)銷管理、銷售架構(gòu)、銷售案場(chǎng)管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售人員測(cè)評(píng)等標(biāo)準(zhǔn)化管理制度建設(shè)，并督促和檢查執(zhí)行6．協(xié)助、指導(dǎo)和審核公司項(xiàng)目存量資產(chǎn)處置及商業(yè)資產(chǎn)租賃、經(jīng)營(yíng)與管理四、品牌和形象管理1．負(fù)責(zé)公司品牌體系（企業(yè)標(biāo)志、樓盤標(biāo)志、品牌命名、視覺識(shí)別系統(tǒng)等）的策劃、建立、推廣和維護(hù)2．負(fù)責(zé)公司公共形象的樹立、公共關(guān)系管理、品牌的營(yíng)銷宣傳五、客戶服務(wù)管理1．負(fù)責(zé)制定公司客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急事件處置預(yù)案、客服人員培訓(xùn)和測(cè)評(píng)等標(biāo)準(zhǔn)化文件的制定、指導(dǎo)和監(jiān)督公司項(xiàng)目客服體系的建立，督促公司項(xiàng)目客服管理標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)、指導(dǎo)公司項(xiàng)目處理典型、重大的客服事件，協(xié)助、指導(dǎo)和督促公司項(xiàng)目與物業(yè)管理公司對(duì)客戶的服務(wù)和維護(hù)【3】市場(chǎng)調(diào)研主管 負(fù)責(zé)編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)； 負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)拓展、房地產(chǎn)市場(chǎng)訊息的搜集和整理工作，并出具一定程度的分析報(bào)告； 建立健全營(yíng)銷信息系統(tǒng)，為本部門及相關(guān)部門提供決策支持； 根據(jù)公司需求，組織對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，并出具分析報(bào)告； 根據(jù)調(diào)研的需要，按時(shí)組織市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的編制工作； 負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員手機(jī)市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)信息、數(shù)據(jù)； 參加創(chuàng)意會(huì)議，協(xié)助創(chuàng)作人員完成廣告作品； 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。 生活潮流，提供新型生活方式。并設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型。 設(shè)計(jì)理念。 道路的現(xiàn)狀及未來的政府的規(guī)劃216。 土地的完整性，非法占用或政府、自然等因素將土地劃分216。 宗地的地塊設(shè)計(jì)；216。 承接樓盤業(yè)務(wù)及終端維護(hù)一、宗地位置與宗地現(xiàn)狀216。三、新型建筑材料、設(shè)備及相關(guān)服務(wù)商推出業(yè)務(wù)的了解建筑、建材市場(chǎng)，涵蓋墻體、鋼筋、水泥、墻磚、五金、潔具及推出的新型材料等；智能化設(shè)備市場(chǎng)，空調(diào)、電梯、壓力泵、供電、供水方式、采暖設(shè)施、消防系統(tǒng)、停車設(shè)備等服務(wù)商相關(guān)的最新業(yè)務(wù)，電信、網(wǎng)通、移動(dòng)、有線等價(jià)格及最新服務(wù)的內(nèi)容。四、關(guān)于國(guó)家或當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的政策對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的潛在性利好和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)述 根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控及政策走勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行各種預(yù)判，在合理的戰(zhàn)略發(fā)展中，規(guī)避企業(yè)及在售項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 法律、法規(guī)、政策性引導(dǎo)及風(fēng)向預(yù)估一、各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)具體為所在區(qū)域內(nèi)不同的各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。二、區(qū)域市場(chǎng)分析及個(gè)案情況區(qū)域內(nèi)不同檔次同類型項(xiàng)目的分布及項(xiàng)目情況；區(qū)域內(nèi)的供求關(guān)系及大環(huán)境市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度；在同區(qū)域預(yù)計(jì)可供應(yīng)的土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)和產(chǎn)品類型；區(qū)域內(nèi)平均售價(jià)及市場(chǎng)承受情況。三、市場(chǎng)現(xiàn)供應(yīng)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)特征各不同門類產(chǎn)品的供應(yīng)情況；各不同門類產(chǎn)品的綜合特征；市場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式及剛性指標(biāo)配套部分的完整程度； 產(chǎn)品在市場(chǎng)的主訴求點(diǎn)及市場(chǎng)認(rèn)同情況。包括土地用途、預(yù)售、控高、容積、建筑密度等符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的行政條文。五、國(guó)家或當(dāng)?shù)氐恼咝詢A斜的發(fā)展趨勢(shì)以國(guó)家或當(dāng)?shù)卣邽橐劳?，了解政府關(guān)注熱點(diǎn)，進(jìn)入政府重視的地產(chǎn)類型角色，對(duì)于公司戰(zhàn)略性發(fā)展有潛在幫助。四、項(xiàng)目啟動(dòng)與經(jīng)濟(jì)效益的分析資金投入計(jì)劃：地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等各類資金的準(zhǔn)備及安排。 宗地所處位置；216。 危險(xiǎn)源、污染源、風(fēng)水及周邊環(huán)境的規(guī)劃變更等情況；216。 宗地的可建設(shè)運(yùn)作情況。 通訊、采暖、供電、供水、燃?xì)獾然旧畋Ｕ?，采用的使用方式六、?guī)劃控制要點(diǎn)：根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行整理（略）七、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的體現(xiàn)：結(jié)合第一部分進(jìn)行細(xì)節(jié)性安排。通過市場(chǎng)反饋，為目標(biāo)客戶度身訂造，以產(chǎn)品突出策劃主題思想、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、使用特點(diǎn)。216。十、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的焦點(diǎn)及營(yíng)銷推廣成本的核算：視項(xiàng)目情況而定。【4】銷售主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)的整理；項(xiàng)目檔案的建立；項(xiàng)目各項(xiàng)表格的使用及統(tǒng)計(jì)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售小組人員的考勤；負(fù)責(zé)項(xiàng)目總銷控并及時(shí)匯報(bào)營(yíng)銷策劃經(jīng)理；負(fù)責(zé)督促收集銷售人員提交的客戶反饋意見并匯報(bào)經(jīng)理；負(fù)責(zé)督促銷售人員提交每周客戶分析，并作匯總資料上報(bào)銷售經(jīng)理；營(yíng)銷策劃經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，代替營(yíng)銷策劃經(jīng)理處理售樓處現(xiàn)場(chǎng)日常事務(wù)的管理；負(fù)責(zé)收取銷售代表每周和每月的工作總結(jié)并上交經(jīng)理。【9】文案協(xié)助策劃經(jīng)理、項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研工作，協(xié)助撰寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，參與項(xiàng)目核心策劃案的制定工作；項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，配合策劃經(jīng)理、項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理與各單位、部門聯(lián)系，撰寫廣告文案等相關(guān)文件；撰寫策劃報(bào)告并負(fù)責(zé)對(duì)有關(guān)方面講解；負(fù)責(zé)每月策劃部門會(huì)議記錄工作，會(huì)議后第二天將會(huì)議記錄遞交總經(jīng)理；負(fù)責(zé)策劃部辦公用品的配備和管理，負(fù)責(zé)策劃部日常的文件打印、排版和校對(duì)等工作；物料備品詳單制訂；營(yíng)銷策劃活動(dòng)流程安排；營(yíng)銷策劃活動(dòng)場(chǎng)地選取、物品清單審定提交；邀請(qǐng)人員名單擬定與督導(dǎo)；活動(dòng)公司，慶典公司外接溝通；1活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算；1完成策劃部進(jìn)行的其他必要性的工作；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。為了能收集到全面的市場(chǎng)資料，其分類及收集辦法如下：1．1信息的分類房地產(chǎn)信息主要分為以下四大類：j政府的宏觀影響－政府對(duì)投資商的態(tài)度－市政規(guī)劃、城市發(fā)展－稅費(fèi)政策－法律法規(guī)k市場(chǎng)動(dòng)態(tài)企業(yè)環(huán)境－基建投資總額－成交面積、成交金額、成交排名－官方或權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)l競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－熱點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤（廣告/營(yíng)銷手法/價(jià)格策略）－競(jìng)爭(zhēng)集團(tuán)或公司（投資動(dòng)態(tài)/客戶策略/發(fā)展理念） m其他－消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)－新興建筑模式1．2信息的收集途徑分類信息形式說明現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查樓盤調(diào)查表/動(dòng)態(tài)跟進(jìn)至現(xiàn)場(chǎng)收集銷售資料并填寫調(diào)查表，需持續(xù)跟進(jìn)的重點(diǎn)樓盤，繼續(xù)填寫動(dòng)態(tài)跟進(jìn)樓書/平面圖價(jià)格表報(bào)紙剪報(bào)報(bào)紙廣告/軟文剪報(bào)需每日收集，并分類歸檔（重點(diǎn)樓盤廣告，按樓盤歸檔）政府公告/通知競(jìng)爭(zhēng)集團(tuán)投資動(dòng)態(tài)專家評(píng)論顧客關(guān)注熱點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)動(dòng)態(tài)收集之信息在電腦中分類存檔并共享市政規(guī)劃宏觀環(huán)境專業(yè)公司報(bào)告及政府報(bào)告統(tǒng)計(jì)年鑒2．信息整理歸檔收集的信息按收集途徑進(jìn)行歸檔整理，歸檔編號(hào)。政府公告、專家評(píng)論、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)等：每季度按分類裝訂，并設(shè)目錄以便查閱。1．3報(bào)紙廣告剪報(bào)每月裝訂成冊(cè)，并編制目錄，以便查閱。該報(bào)告視乎需要提交。4．定量營(yíng)銷調(diào)研根據(jù)公司營(yíng)銷工作的需要，公司在售項(xiàng)目的管理組需適時(shí)的進(jìn)行定量營(yíng)銷調(diào)研，以指導(dǎo)下步的營(yíng)銷工作，較復(fù)雜的調(diào)研課題，可雇用專業(yè)的營(yíng)銷調(diào)研機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，基本步驟如下：4．1確定營(yíng)銷調(diào)研的必要性；4．2定義問題；4．3確立調(diào)研目標(biāo)；4．4確定調(diào)研的設(shè)計(jì)方案；4．5確定收集資料的方法；4．6問卷設(shè)計(jì)；4．7確定抽樣方案及樣板容量；4．8收集資料及資料分析；4．9撰寫最終調(diào)研報(bào)告及演示稿；4．10資源共享及學(xué)習(xí)研討。35 第二章 營(yíng)銷策劃管理制度一、售前準(zhǔn)備在項(xiàng)目發(fā)售前，需要做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備工作，主要包括《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目專題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷標(biāo)示專題報(bào)告》、《項(xiàng)目售樓部包裝策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃及價(jià)格專題報(bào)告》等。4．《項(xiàng)目開盤工作計(jì)劃報(bào)告》于項(xiàng)目發(fā)售前一個(gè)月完成。相關(guān)人員有責(zé)任通過分析實(shí)際銷售狀況透露的項(xiàng)目營(yíng)銷主題對(duì)銷售狀況的影響判斷項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路對(duì)銷售的促進(jìn)作用，在最短的時(shí)間、最快的速度對(duì)營(yíng)銷推廣思路進(jìn)行調(diào)整。4．項(xiàng)目營(yíng)銷方案實(shí)施監(jiān)控項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣方案一經(jīng)確定，必須作為一個(gè)可操作方案貫徹執(zhí)行，維持營(yíng)銷推廣方案的連續(xù)性。工作時(shí)間：09:00~18:30。1．4工作時(shí)間不得在辦公區(qū)域內(nèi)化妝、吸煙、吃零食、打鬧、聊天、看報(bào)、如發(fā)生上述情況當(dāng)即罰款20元，罰款放銷售主管處保存。1．8周六、周日不安排輪休。2．禮儀規(guī)范2．1接聽電話（三聲之內(nèi)）時(shí)，必須使用標(biāo)準(zhǔn)語言，如“您好，（項(xiàng)目法定名）”。對(duì)每一位看房客戶，在大廳或樣板房間等處遇見時(shí)，銷售人員需對(duì)非自己的客戶也禮貌打招呼“你好”；銷售人員同時(shí)在門口送客，需對(duì)非自己的客戶也禮貌表示“再見”。2．8如與客戶在業(yè)務(wù)上有分歧時(shí)，應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度，先安定客戶的情緒，然后及時(shí)與有關(guān)部門和相關(guān)人員進(jìn)行溝通，了解情況，統(tǒng)一對(duì)外口徑。3．2銷售人員應(yīng)愛護(hù)銷售工具（如復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、銷售資料等），不得浪費(fèi)，并妥善保管自己的辦公用品（如計(jì)算器等），如有損壞，必須及時(shí)通知修復(fù)或更換。3．6每天上午10：00與下午3：00固定時(shí)間指派保安去公司遞交或領(lǐng)取文件、資料等。如有此類行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任。3．12未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。4．2午飯用餐時(shí)，賣場(chǎng)應(yīng)至少留有一個(gè)人值班。4．５如未經(jīng)銷售主管同意而無故不來上班，或無正當(dāng)理由超假不上班，視為曠工，處罰按照公司規(guī)章制度執(zhí)行。銷售人員在例會(huì)上總結(jié)上周工作及情況，可以將本周出現(xiàn)的疑難問題在會(huì)議中提出。5．4銷售例會(huì)在沒有特殊情況下，所有銷售員均必須參加。（有效電話是指咨詢有關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容之電話，但事先明確諸如廣告業(yè)務(wù)、推銷、找人、公司內(nèi)部業(yè)務(wù)電話不計(jì)入有效電話之列。若找人不在，則應(yīng)客氣地請(qǐng)對(duì)方留言或電話號(hào)碼，以便回電。1．2．6銷售人員在接聽來電后，需認(rèn)真如實(shí)填寫客戶來電記錄報(bào)表，并于每日下午18：10交至銷售主管處。1．3．3每位銷售人員按排列順序輪流接待有效來訪客戶。1．3．6銷售人員不得在接待前看到來訪人員，但明顯不是購(gòu)房客戶時(shí)，有意當(dāng)沒有看見，對(duì)來訪人員不理不睬，造成極壞影響。1．3．8售樓部秩序及銷控由銷售主管主持，接待客戶時(shí)必須按照所排順序，不得爭(zhēng)搶客戶。 接待客人完畢，須進(jìn)行桌椅歸位，清潔接待桌上的個(gè)人資料。全