企業(yè)戰(zhàn)略-商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營(yíng)管理-wenkub
2023-04-23 11:23:39 本頁(yè)面
【正文】 5125字)通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上缺乏靈活性；債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。 投資者通過(guò)項(xiàng)目子公司安排融資 建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。包括通過(guò)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式： 通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。 時(shí)間結(jié)構(gòu)上。 項(xiàng)目的基本融資模式主要有三方面的特征： 在貸款形式上。 如何處理項(xiàng)目融資與市場(chǎng)安排之間的關(guān)系 對(duì)于一般的項(xiàng)目融資而言，長(zhǎng)期的市場(chǎng)安排是實(shí)現(xiàn)有限追索項(xiàng)目融資的一個(gè)信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難以確定，因此，在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，項(xiàng)目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。招商銀行將項(xiàng)目融資的使用范圍界定為：“項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)，對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國(guó)利用有限。項(xiàng)目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。 中國(guó)銀行的網(wǎng)站上，將項(xiàng)目融資界定為：“項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。 商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說(shuō)明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，否則一次失敗對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。許多開發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問(wèn)題對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。 關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu) 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn) 從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)飛速發(fā)展。 ★★★文檔資源★★★ 摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2002年，隨著中國(guó)加入世貿(mào)，％。購(gòu)物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2～3年的過(guò)渡期，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。 商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。 項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn) 項(xiàng)目融資理論國(guó)際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開始實(shí)踐運(yùn)用。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、橋梁等大型基建項(xiàng)目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項(xiàng)目上。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。 目前，項(xiàng)目融資在我國(guó)處于起
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