商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目區(qū)別-wenkub
2023-04-21 02:17:17 本頁面
【正文】 目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對(duì)市場需求的研何謂商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目運(yùn)作的區(qū)別究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。Shopping Mall即購物中心，全國各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進(jìn)行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒建起來。相對(duì)于住宅地產(chǎn)的銷售，商業(yè)地產(chǎn)銷售的風(fēng)險(xiǎn)要高很多，如果商業(yè)地產(chǎn)也按照這樣的思維進(jìn)行開發(fā)，就很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目因銷售不佳而影響后續(xù)開發(fā)，這也是一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目夭折的主要原因。 區(qū)別十，綜合實(shí)力不一樣。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，我以前講過，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 區(qū)別八，投資回報(bào)的形式是不一樣的。 “非”字形切法適用于“長條型”的物業(yè)，以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向兩側(cè)，實(shí)現(xiàn)賣場客流的均好性；“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業(yè)，通常會(huì)通過中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場的需求，設(shè)計(jì)主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。 但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個(gè)方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 區(qū)別五，對(duì)物業(yè)的要求不一樣。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬買個(gè)商鋪，裝修還要花多少錢？進(jìn)貨還要花多少錢？風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用金需要多少錢？整個(gè)運(yùn)營費(fèi)需要多少錢？買得起商鋪就一定能經(jīng)營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。 住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過裝修就可以居住，可以使用了。 即使是購物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場、倉儲(chǔ)超市、生活超市和專業(yè)店等。 住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對(duì)地理位置的要求不一樣。 簡單的說，商業(yè)地產(chǎn)就是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上做商業(yè)，是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，使之適應(yīng)商業(yè)的經(jīng)營。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對(duì)于“易達(dá)性”的要求； 我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地選項(xiàng)。區(qū)別二，目標(biāo)顧客不一樣。通常來講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者。 區(qū)別四，消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。開發(fā)商賣住宅的時(shí)候，來的都是客，只要有鈔票可以。 不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，倉儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，—3米就可以了。 我們拿商鋪切割為例，有的開發(fā)商把臨街店鋪的門臉（即我們所說的面寬）切的窄些，里邊（進(jìn)深）切的深些，這樣有限的物業(yè)可以多切出幾個(gè)臨街店鋪，以提高銷售利潤。所以，住宅的設(shè)計(jì)與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)也是不一樣的。 臺(tái)灣、香港的一些銷售公司認(rèn)為，“賣住宅的是小學(xué)生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生”，從這個(gè)比喻可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷要比住宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。 我們都知道北京的世紀(jì)金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，前年有家機(jī)構(gòu)出50億要收購，但被拒絕了，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。區(qū)別九，專業(yè)程度不一樣。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于后期資金的需求量也是很大的，項(xiàng)目建成開業(yè)后，還需要大量的資金投入才可以完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實(shí)現(xiàn)贏利。這中間反映出一個(gè)問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商通過對(duì)市場環(huán)境和地區(qū)人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。第二部分：商業(yè)街的空間限定和功能劃分商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對(duì)面購物。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法?，F(xiàn)在的很多高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1