房地產(chǎn)新人培訓(xùn)教材-wenkub
2023-04-16 23:44:49 本頁(yè)面
【正文】 土地年限為70年并取消內(nèi)外銷等交易對(duì)象限制。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來(lái)計(jì)算樓面價(jià)的，針對(duì)的客源是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。熟地，達(dá)到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。第一節(jié) 專業(yè)名詞術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)可分為：(1)一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。(2)二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。(2)內(nèi)銷房的土地是沒(méi)有所限的，針對(duì)的客源是本地人或外地人。計(jì)算公式：容積率：總建筑面積/土地面積建筑密度：建筑占地面積/土地面積 100%綠化率：總綠化面積/土地面積 100%集中綠化率：集中綠化面積/土地面積 100%得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積 100%建筑面積=套內(nèi)建筑面積 + 公共分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公共分?jǐn)偯娣e包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設(shè)備層）。第二節(jié) 有關(guān)按揭、公積金及藍(lán)印戶口等現(xiàn)行政策前言，有關(guān)這節(jié)內(nèi)容是根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的改變和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)階段變化不定期更換，下面所述是關(guān)于按揭、公積金及藍(lán)印戶口現(xiàn)行政策基本內(nèi)容綜述。(4)辦按揭人年齡一般不可超過(guò)65~70歲，以65~70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過(guò)30年。第一節(jié) 業(yè)務(wù)員素質(zhì)一、先天素質(zhì)從成功的業(yè)務(wù)員來(lái)分析，基本上有些相同的先天個(gè)性，規(guī)納有以下五點(diǎn)：自信始終認(rèn)為自己是自然界最偉大的奇跡，并堅(jiān)信不已的認(rèn)為自我價(jià)值是無(wú)限的。要時(shí)刻善于發(fā)現(xiàn)新知的來(lái)源，從專業(yè)培訓(xùn)中、同事間、客戶間、生活中(“三人行必有我?guī)?，三刻思必有所獲”)把信念看成生命能堅(jiān)信自己的信念，為實(shí)現(xiàn)理想一心一意，排除任何雜念和困難，堅(jiān)決走自己的路，不成功則成仁。歸根到底，成功者永遠(yuǎn)是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人一籌的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，忌隨大流，忌小聰明。今日事、今日畢，做到工作有計(jì)劃，及時(shí)優(yōu)質(zhì)的完成每天的工作。人際關(guān)系，做到與同事關(guān)系融洽，從不斤斤計(jì)較，不爭(zhēng)搶客戶，公正，樂(lè)于助人，對(duì)待同事的客戶比對(duì)待自己的客戶更熱情，團(tuán)隊(duì)精神銘刻在心。勤寫日記，做到堅(jiān)持天天寫業(yè)務(wù)日記，分析得失較為深入。掌握客戶，做到能迅速判斷客戶的類型，及時(shí)調(diào)整銷售策略，讓客戶以業(yè)務(wù)員意志轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。1從實(shí)踐到理論指導(dǎo)新人，不斷分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并能從感勝上升到理性，有效地指導(dǎo)新人。踏街可以培養(yǎng)業(yè)務(wù)員的素質(zhì)：堅(jiān)韌不拔的意力；不厭其煩的耐性；耐心細(xì)致的工作能力二、如何踏街其方法及注意事項(xiàng)踏街前的準(zhǔn)備工作(1) 拿一張地圖把所踏區(qū)域放大復(fù)印幾份(2) 用鉛筆手畫(huà)一張?zhí)そ謪^(qū)域地圖(3) 選擇踏街路線(4) 帶好幾張復(fù)印圖，一支筆和一本筆記本，準(zhǔn)備出發(fā)踏街記錄事項(xiàng)2 道路、交通3 公用設(shè)施、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療、事業(yè)單位，1 周邊樓盤，包括已建，在建，未建，已售，可售，未售，踏街的方法(1)一圖法 在一張地圖上標(biāo)出所要記錄事項(xiàng)的各種符號(hào)，并在筆記本上注解；(2) 多圖法 給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類記錄，直接注解(3)分路合并法 一張紙專用記錄一條主干道的所有事項(xiàng)，隨后回來(lái)整理在一張地圖上去踏街的注意事項(xiàng)(1)踏街很辛苦，所以有些業(yè)務(wù)員會(huì)想各種方法偷懶，如騎助動(dòng)車踏街，抄襲他人等，如果這樣就失去了踏街的意義，踏街就是要累才效果。市調(diào)是一個(gè)剛?cè)胄械男氯巳腴T的最佳方法，也是房產(chǎn)專業(yè)人員不斷了解市場(chǎng)變化的最直接有效的方法。心理處理：資金來(lái)源先確定下來(lái)。 第四章 現(xiàn)場(chǎng)接待的標(biāo)準(zhǔn)流程和規(guī)范第一節(jié) 儀表一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)員形象塑也要標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)兩個(gè)字“中性”，所謂中性就是得體、大方、不奇不怪，忌流行及個(gè)性化，標(biāo)準(zhǔn)穿著，體現(xiàn)“專業(yè)”。第四步，此時(shí)一般客戶會(huì)尋問(wèn)價(jià)格規(guī)劃幾層等等問(wèn)題，我們應(yīng)該先直報(bào)價(jià)格，后以其引導(dǎo)介紹樓盤賣點(diǎn)及規(guī)劃例：本案開(kāi)盤價(jià)8000~11000元每平方米，根據(jù)地理位置和樓層浮動(dòng)價(jià)格，如果方先生預(yù)算沒(méi)有問(wèn)題的話，我?guī)湍忉屢幌?，花園現(xiàn)在可以說(shuō)是徐家匯最中心位置大規(guī)模高品質(zhì)純住宅小區(qū)，因其黃金地段、強(qiáng)大的發(fā)展商品牌、高品質(zhì)建筑、優(yōu)秀的房型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到價(jià)格……。3 電話邀約電話邀約是在接聽(tīng)電話后，由于客戶未到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看房，所以再次打電話邀請(qǐng)客戶前來(lái)看房。3 現(xiàn)場(chǎng)接待業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)接待客戶前預(yù)先要做好準(zhǔn)備，銷售夾樓書(shū)或DM
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