房地產(chǎn)新人培訓教材-wenkub
2023-04-16 23:44:49 本頁面
【正文】 土地年限為70年并取消內(nèi)外銷等交易對象限制。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。第一節(jié) 專業(yè)名詞術語房地產(chǎn)可分為：(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。(2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的，針對的客源是本地人或外地人。計算公式：容積率：總建筑面積/土地面積建筑密度：建筑占地面積/土地面積 100%綠化率：總綠化面積/土地面積 100%集中綠化率：集中綠化面積/土地面積 100%得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積 100%建筑面積=套內(nèi)建筑面積 + 公共分攤面積=套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù)公共分攤面積包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。第二節(jié) 有關按揭、公積金及藍印戶口等現(xiàn)行政策前言，有關這節(jié)內(nèi)容是根據(jù)國家有關政策的改變和市場經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)階段變化不定期更換，下面所述是關于按揭、公積金及藍印戶口現(xiàn)行政策基本內(nèi)容綜述。(4)辦按揭人年齡一般不可超過65~70歲，以65~70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過30年。第一節(jié) 業(yè)務員素質(zhì)一、先天素質(zhì)從成功的業(yè)務員來分析，基本上有些相同的先天個性，規(guī)納有以下五點：自信始終認為自己是自然界最偉大的奇跡，并堅信不已的認為自我價值是無限的。要時刻善于發(fā)現(xiàn)新知的來源，從專業(yè)培訓中、同事間、客戶間、生活中(“三人行必有我?guī)?，三刻思必有所獲”)把信念看成生命能堅信自己的信念，為實現(xiàn)理想一心一意，排除任何雜念和困難，堅決走自己的路，不成功則成仁。歸根到底，成功者永遠是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人一籌的標準要求自己，忌隨大流，忌小聰明。今日事、今日畢，做到工作有計劃，及時優(yōu)質(zhì)的完成每天的工作。人際關系，做到與同事關系融洽，從不斤斤計較，不爭搶客戶，公正，樂于助人，對待同事的客戶比對待自己的客戶更熱情，團隊精神銘刻在心。勤寫日記，做到堅持天天寫業(yè)務日記，分析得失較為深入。掌握客戶，做到能迅速判斷客戶的類型，及時調(diào)整銷售策略，讓客戶以業(yè)務員意志轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。1從實踐到理論指導新人，不斷分析、總結(jié)經(jīng)驗，并能從感勝上升到理性，有效地指導新人。踏街可以培養(yǎng)業(yè)務員的素質(zhì)：堅韌不拔的意力；不厭其煩的耐性；耐心細致的工作能力二、如何踏街其方法及注意事項踏街前的準備工作(1) 拿一張地圖把所踏區(qū)域放大復印幾份(2) 用鉛筆手畫一張?zhí)そ謪^(qū)域地圖(3) 選擇踏街路線(4) 帶好幾張復印圖，一支筆和一本筆記本，準備出發(fā)踏街記錄事項2 道路、交通3 公用設施、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療、事業(yè)單位，1 周邊樓盤，包括已建，在建，未建，已售，可售，未售，踏街的方法(1)一圖法 在一張地圖上標出所要記錄事項的各種符號，并在筆記本上注解；(2) 多圖法 給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類記錄，直接注解(3)分路合并法 一張紙專用記錄一條主干道的所有事項，隨后回來整理在一張地圖上去踏街的注意事項(1)踏街很辛苦，所以有些業(yè)務員會想各種方法偷懶，如騎助動車踏街，抄襲他人等，如果這樣就失去了踏街的意義，踏街就是要累才效果。市調(diào)是一個剛?cè)胄械男氯巳腴T的最佳方法，也是房產(chǎn)專業(yè)人員不斷了解市場變化的最直接有效的方法。心理處理：資金來源先確定下來。 第四章 現(xiàn)場接待的標準流程和規(guī)范第一節(jié) 儀表一個標準的業(yè)務員形象塑也要標準，強調(diào)兩個字“中性”，所謂中性就是得體、大方、不奇不怪，忌流行及個性化，標準穿著，體現(xiàn)“專業(yè)”。第四步，此時一般客戶會尋問價格規(guī)劃幾層等等問題，我們應該先直報價格，后以其引導介紹樓盤賣點及規(guī)劃例：本案開盤價8000~11000元每平方米，根據(jù)地理位置和樓層浮動價格，如果方先生預算沒有問題的話，我?guī)湍忉屢幌?，花園現(xiàn)在可以說是徐家匯最中心位置大規(guī)模高品質(zhì)純住宅小區(qū)，因其黃金地段、強大的發(fā)展商品牌、高品質(zhì)建筑、優(yōu)秀的房型設計直接關系到價格……。3 電話邀約電話邀約是在接聽電話后，由于客戶未到現(xiàn)場來看房，所以再次打電話邀請客戶前來看房。3 現(xiàn)場接待業(yè)務員在現(xiàn)場接待客戶前預先要做好準備，銷售夾樓書或DM
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