【正文】 、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。 市場主體不對稱。分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：法律法規(guī)不完善。截至3月底，全市天寧、鐘樓、比例高達三分之一以上。業(yè)主對物業(yè)管理環(huán)境不滿的主要表現(xiàn)：老小區(qū)和次新區(qū)公用設(shè)施不到位，老小區(qū)短缺率為32%,次新區(qū)短缺率為22%；小區(qū)內(nèi)存在亂開店、亂設(shè)攤、亂搭建、亂排放等現(xiàn)象；小區(qū)開發(fā)建設(shè)所遺留的問題常常得不到有效解決；開發(fā)商在售房時期以物業(yè)管理作為賣點，高價補貼物業(yè)，一旦開發(fā)完成后，就中斷補貼，造成物業(yè)管理水平大幅度下降；部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商存在父子、輸血關(guān)系，隊伍素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡薄，服務(wù)水平低下；一些為小區(qū)配套的公共設(shè)施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業(yè)主因得不到停車泊位而拒交物業(yè)費；部分物業(yè)管理企業(yè)收費不透明，服務(wù)承諾不兌現(xiàn)；小區(qū)內(nèi)盜竊頻發(fā)等治安問題，不僅極大地損害了居民的切身利益，而且促使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾十分緊張。目前，一些開發(fā)商采取了一次性租斷的變相出售方式，業(yè)主難以承擔(dān)。%的小區(qū)存在車位閑置或不能使用的情況，未使用車位數(shù)5849個，其中有60%的車位只售不租，有17%的車位處于閑置狀態(tài)，%的車位被改變用途，有16%的車位無法正常使用。二是規(guī)劃指標的實際執(zhí)行率不高。停車泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，標準缺口率達48％；扣除區(qū)內(nèi)道路規(guī)范劃線停車，加上部分機關(guān)、企事業(yè)單位車輛和未來增幅30％的增量車輛，缺口總量達2－3萬個。目前，小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題，已經(jīng)演變成為社會熱點難點問題，情況錯綜復(fù)雜、不容樂觀。普查工作由市統(tǒng)計局城調(diào)隊實施，對城區(qū)的83家物業(yè)企業(yè)和260個住宅小區(qū)進行全面摸底調(diào)查。關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)研報告住宅小區(qū)停車難與物業(yè)管理問題，是一件涉及千家萬戶市民群眾利益的難事情，也是一個涉及社會公共管理的大問題。我們按照規(guī)劃設(shè)計上不同時期的公共設(shè)施配建標準，把260個住宅小區(qū)分為三類：1998年之前建造的老小區(qū)114個，1998年至2003年之間建造的次新區(qū)87個，2003年之后建造的新小區(qū)59個。在停車方面——既存在“停車難”又存在“停車亂”。114個老小區(qū)基本沒有配建停車設(shè)施，1998至2003年之間建造的次新區(qū)，不僅規(guī)劃配建的車位只到位60％，而且車位需求量最高，缺口率達65％，如：潤德半島、世紀明珠園、人民家園、懷德苑等；2003年之后建造的小區(qū)，由于規(guī)劃車位比的調(diào)高和各項管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。,；2002－2005年。安陽里、項家花園、虹景小區(qū)、花園西村50％－70％的車庫挪作他用，一些小區(qū)特別是次新區(qū)已建泊位因建筑質(zhì)量和設(shè)計上的原因而不能使用，如錦繡南園、紅梅公寓等小區(qū)均存在類似的問題。五是停車的管理主體和管理制度缺損。物業(yè)企業(yè)經(jīng)營陷入困境：％。同時，物業(yè)管理收費標準的自然增長機制未能建立，用工成本逐年上升，水電等不合理負擔(dān)較多。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。與深圳標準比較來看，深圳社區(qū)辦公和服務(wù)設(shè)施的標準是國家建設(shè)部制定并即將出臺相關(guān)規(guī)定的重要參考。只有設(shè)施補起來、管理跟上去，才能解決好現(xiàn)實中的停車難和物業(yè)管理問題?？紤]到相關(guān)賠付保險制度已經(jīng)建立，而建立管理單位的風(fēng)險規(guī)避機制并非是地方政府所能解決的問題，因此我們建議，要強化管理單位的責(zé)任，在收費的同時履行好看管的義務(wù)，督促其為車主提供基本的安全防范服務(wù)。完善老小區(qū)和次新區(qū)公用服務(wù)設(shè)施，分三年，為三城區(qū)60個矛盾突出的老小區(qū)和次新區(qū)補建一批停車和其他公用服務(wù)設(shè)施，并對人員混雜、盜竊頻發(fā)、有實施條件的開放式老小區(qū)實行整體或局部封合式改造，切實落實長效管理。積極適應(yīng)有車家庭飛速增長的大趨勢，因勢利導(dǎo)，以民為本，牢固樹立停車場和停車設(shè)施是公共產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施的理念，各級政府部門和單位要讓利于民，更不能以停車謀利。部門協(xié)作與重心下移相結(jié)合，充分發(fā)揮城市黨和行政基層組織的一線作用。 加快建設(shè)與加強管理相結(jié)合，解決難停車和亂停車問題。在此基礎(chǔ)上，要通過增建補建、整合資源等多種辦法，加大停車泊位的供應(yīng)量，緩解停車供求矛盾。因此，我們從實際國情、市情出發(fā)，著重對今后一段時期，如何緩解停車難和有效解決物業(yè)管理問題提出建議，力圖在較短的時期內(nèi)，使我市住宅小區(qū)停車和物業(yè)管理狀況得到明顯改觀。家庭是社會的細胞，社區(qū)是社會的組織。市區(qū)兩級房管部門要在建設(shè)規(guī)范規(guī)章、強化政策調(diào)控和考核的同時，加強對街道、社區(qū)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。把數(shù)字城管的快速反應(yīng)處置和客觀評價考核的功能，運用到小區(qū)圍墻內(nèi)。以上辦法主要適用封閉式、土地批租性質(zhì)的小區(qū)，對開放式老小區(qū)則采用賦予派出所交警職能的辦法，