有關解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調研報告-文庫吧在線文庫
【正文】 小區(qū)進行全面摸底調查。停車泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，標準缺口率達48％；扣除區(qū)內道路規(guī)范劃線停車，加上部分機關、企事業(yè)單位車輛和未來增幅30％的增量車輛，缺口總量達2－3萬個。%的小區(qū)存在車位閑置或不能使用的情況，未使用車位數(shù)5849個，其中有60%的車位只售不租，有17%的車位處于閑置狀態(tài)，%的車位被改變用途，有16%的車位無法正常使用。業(yè)主對物業(yè)管理環(huán)境不滿的主要表現(xiàn)：老小區(qū)和次新區(qū)公用設施不到位，老小區(qū)短缺率為32%,次新區(qū)短缺率為22%；小區(qū)內存在亂開店、亂設攤、亂搭建、亂排放等現(xiàn)象；小區(qū)開發(fā)建設所遺留的問題常常得不到有效解決；開發(fā)商在售房時期以物業(yè)管理作為賣點，高價補貼物業(yè)，一旦開發(fā)完成后，就中斷補貼，造成物業(yè)管理水平大幅度下降；部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商存在父子、輸血關系，隊伍素質不高，服務意識淡薄，服務水平低下；一些為小區(qū)配套的公共設施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業(yè)主因得不到停車泊位而拒交物業(yè)費；部分物業(yè)管理企業(yè)收費不透明，服務承諾不兌現(xiàn)；小區(qū)內盜竊頻發(fā)等治安問題，不僅極大地損害了居民的切身利益，而且促使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾十分緊張。分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：法律法規(guī)不完善。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。在老小區(qū)和次新小區(qū)中，物業(yè)管理用房、社區(qū)服務用房、公共車庫等存在不配套不完善的現(xiàn)象，在調查中有34個小區(qū)要求解決公用設施不足的呼聲很高。此外，需要說明的是，許多有車家庭希望停放的車輛能夠得到安全保障。指導原則：以民為本與兼顧各方相結合，積極穩(wěn)妥地化解停車難中的矛盾。要解決住宅小區(qū)面廣量大、繁瑣復雜的各種矛盾，“讓小區(qū)也動起來”，促進城市管理的再創(chuàng)新和再提升，就必須以社區(qū)黨支部和居委會為重要依托和載體，強化考核，激發(fā)動力，依托其把政府管理、協(xié)調和服務的觸角延伸到群眾的家門口，從而把物業(yè)管理中的矛盾消解在萌芽狀態(tài)。在相關法律法規(guī)不健全、市民文明素質有待提高、政府財力一時難以承擔的情況下，需要著眼當前、立足長遠，穩(wěn)步加以推進。為此，我們建議，進一步深化城市管理體制改革，建立大城管工作機制，著重抓好3個環(huán)節(jié)：建立社區(qū)黨支部、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)相結合的“四位一體”小區(qū)物業(yè)管理體制，強化社區(qū)黨支部和居委會的職責，在業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間充當組織者、監(jiān)督者和協(xié)調者的角色，組織發(fā)動業(yè)主委員會的設立，指導業(yè)主委員會工作，協(xié)調解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾。針對現(xiàn)行法律不支持交警進小區(qū)執(zhí)法和警力不足的實際情況，在小區(qū)停車的前道管理上，要依托基層派出所的網(wǎng)絡優(yōu)勢，賦予片警小區(qū)停車指導服務的職能，由片警負責小區(qū)泊位的規(guī)范劃定；在后道管理上，綜合運用消防法、治安管理條例、物權法和物業(yè)管理條例等法律規(guī)章，執(zhí)行省公安廳2007年頒布的《關于加強和規(guī)范居民小區(qū)停車管理的意見》（該文件中制定了處罰條款），由公安派出所、房管部門依據(jù)不同情況、結合各自職責，進入小區(qū)監(jiān)管執(zhí)法。發(fā)揮三類人的作用：一是黨員干部、公職人員，利用我市5000黨員進社區(qū)的有利契機，完善具體內容和要求，號召并組織他們發(fā)揮模范帶頭作用，做到“參加業(yè)委會、兼職居委會、繳納物管費”，為黨員踐行為人民服務提供載體和平臺；二是各級人大代表、政協(xié)委員，組織他們與居民面對面，搭建與居民的連心橋；三是六老人員，即老干部、老教師、老專家、老戰(zhàn)士、老模范、老廠長。一是制定扶持停車產業(yè)的投資與經營政策。推行政府購買服務，對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經濟適用房家庭實行物業(yè)管理費減免政策，對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務質量后再作支付，既彰顯社會公平，又體現(xiàn)財政資金的使用效益。第一，降低人防車庫現(xiàn)實租用價格，切實改變人防車庫被開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)作為經營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產為民服務，對其實行政府指導價；第三，鑒于開發(fā)商產權車庫占用業(yè)主的公共資源，不能簡單地實行開發(fā)商單方面自主定價，也要實行政府調控；第三，將地下人防車庫、開發(fā)商產權車庫和公用配套車庫的不同價格，加權平均，制定出統(tǒng)一的租用價格，但是要以每月300－350元為上限區(qū)間（杭州360元，蘇州400元），不準上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質的所有權，對收益分配進行合理規(guī)定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。（四）科技創(chuàng)新。建立部門責任明確、嚴格規(guī)范的住宅小區(qū)綜合驗收制度，嚴肅追究開發(fā)商擅自改變規(guī)劃的責任。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個項目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實現(xiàn)建設的集約化。綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實事項目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補建增建，既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產業(yè)和物業(yè)服務產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。 整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯時停放；⑥周邊經營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。建議，圍繞上述制度，加大規(guī)范性文件的制定力度，緊緊依靠法制建設，解決現(xiàn)實工作中的管理不到位、建設不統(tǒng)籌等問題。建議，從8個方面加以推進：推進社會誠信系統(tǒng)建設，將業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商的信用行為納入其中，特別是要發(fā)揮輿論監(jiān)督和消費者維權機構的作用，加大對惡意欠繳、“霸王物業(yè)”、開發(fā)商違規(guī)違約行為的曝光力度。對于后兩者停放方式，管理單位應提供基本的安全防范服務。（三）價格體系創(chuàng)
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