【正文】 群 生態(tài)與健康不是有力的，能夠直接帶來身份感溢價因素 在周邊城市化缺乏，交通不便的情況下，健康與生態(tài)難以被轉化為第一波購買中的 “ 稀缺資源 ” 健康、生態(tài)的訴求 凸現(xiàn)本區(qū)域在北上海的稀缺價值 問題核心：單純賣資源，沒有賣前景 ① 針對北上海缺乏相對純粹的高尚生活片區(qū)，訴求社區(qū)整體的檔次感，身份感，將項目描繪為區(qū)域內前所未有的第一居所 。南部開發(fā)區(qū)位于富錦路兩側，占地 ，以富錦路和小區(qū)內道路組成道路網(wǎng)絡。 企業(yè)房地產頻道 生態(tài)農業(yè)園總體規(guī)劃 占地 408畝、投資 8000萬元的金羅店生態(tài)農業(yè)園坐落在羅店鎮(zhèn)張士村內，共分 四個園區(qū)：特色農業(yè)種植園、民俗趣味園、現(xiàn)代農業(yè)科普園和綜合園 。 企業(yè)房地產頻道 古鎮(zhèn)文化產業(yè)總體規(guī)劃 在 “一地一品” 特色文化的基礎上，進一步弘揚以羅店龍船為代表的 民俗文化 ，以寶山寺為代表的 宗教文化 ，以郭友堂、花神堂為代表的 古建筑文化 、以滬劇絲竹調為代表的 曲藝文化 以及 詩歌文化 、 名人文化 、 商業(yè)文化 等，繼續(xù)推進“百佳文化小區(qū)”的建設。 企業(yè)房地產頻道 小結 1—— 羅店前沿產業(yè)布局 羅店 前沿產業(yè)與花園城市的結合是羅店的城市 DNA （ 1）羅店工業(yè)園的高技術高附加值產業(yè) —— 工業(yè)上的產業(yè)前沿 （ 2）羅店以高爾夫為標志的高端休閑產業(yè) —— 休閑產業(yè)是上海重點發(fā)展前沿產業(yè) （ 3）羅店西，在寶山規(guī)劃中的現(xiàn)代生態(tài)農業(yè) —— 農業(yè)與觀光結合的前沿產業(yè) （ 3）羅店老鎮(zhèn)，羅店傳統(tǒng)文化產業(yè)聚集地 —— 文化與歷史的前沿產業(yè) 企業(yè)房地產頻道 羅店交通規(guī)劃目標 規(guī)劃目標 配合長三角經濟一體化策略以及上海城市交通發(fā)展戰(zhàn)略的總體目標，構建多通道的對外交通聯(lián)系網(wǎng)絡，形成標準高、布局合理、系統(tǒng)完善、功能分明，快速、便捷、暢通、高效的多平面、多網(wǎng)絡的現(xiàn)代化交通體系。 軌道交通： 軌道交通 系統(tǒng)規(guī)劃構建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，并且拉近于城市中心的距離。 企業(yè)房地產頻道 羅店板塊前景總結 羅店前沿產業(yè)布局形成 （工業(yè)產業(yè)前沿） （農業(yè)觀光產業(yè)前沿） （休閑產業(yè)前沿） （文化歷史產業(yè)前沿） 羅店干線軌道發(fā)展落實 （ A13滬太路） （軌道交通） （區(qū)域內網(wǎng)交通） ＋ 上海北門戶 板塊前景預期 企業(yè)房地產頻道 貳 羅店新鎮(zhèn)前景 企業(yè)房地產頻道 瑞典 SEWCO可持續(xù)設計目標 新城 —— 按照新城市主義理論創(chuàng)造具有一定集聚程度的城市生活氛圍的新城，避免分散的郊區(qū)特點。 重視城市生活氛圍，創(chuàng)造一個適應不同類型居民需要的多功能的建成環(huán)境。 對新城市主義的更為明確的 定義是創(chuàng)造低層適宜密度的城市環(huán)境，并將居住功能、公共與商業(yè)服務最優(yōu)化地結合起來。 . 新城將建立可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)框架，一定程度上在經濟、服務、 管理等方面能夠獨立運轉。羅店成 為了上海到江蘇城市軸線上的“第一城”。 企業(yè)房地產頻道 板塊傳播小結 一條軸線 三種說法 五個做法 企業(yè)房地產頻道 一條軸線 20xx 20xx 萬科住宅引入 全面激活上海北門戶，生態(tài)第一城 住宅線 產業(yè)線 公共配套 琥珀郡園建設施工， A3地塊規(guī)劃中 商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通等公共配套逐漸兌現(xiàn) 當前，已有大批的國內外著名企業(yè)落戶羅店，全鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè) 53 家，累計外商投資總額 億美元 , 20xx 年羅店鎮(zhèn)工業(yè)銷售總產值 11 億美元。 由瑞典 sweco借鑒美國加州爾灣市的成功經驗，以可持續(xù)發(fā)展的城市為設計理念，精心設計了羅店新鎮(zhèn)的生態(tài)布局與新城規(guī)劃，努力把羅店建成生態(tài)突出的國際花園城市，成為上海的生態(tài)第一城。自身的生態(tài)規(guī)劃 +低密度住區(qū)，成就可持續(xù)發(fā)展的羅店新鎮(zhèn)。 產業(yè)優(yōu)勢：羅店工業(yè)園，羅店生態(tài)農業(yè)園，羅店古鎮(zhèn)文化，以高爾夫為代表的前沿休閑產業(yè)，成就羅店板塊產業(yè)前沿地位。 物料上我們統(tǒng)一把這些板塊優(yōu)勢作為項目的外部優(yōu)勢進行前景的描述，增加和轉化對板塊的認知 企業(yè)房地產頻道 五種做法 —— 軟文炒作 軟文炒作 軟文主題 1—— 軌道交通規(guī)劃預示上海北門戶地位 ?軌道交通投入建設，從城市邊緣到城中心延伸區(qū)域的根本性轉變。 軟文主題 2—— 前沿產業(yè)布局提速上海北門戶地位形成 ?羅店工業(yè)園，代言上海工業(yè)產業(yè)前沿方向。 ?四大前沿產業(yè)布局，促進羅店上海北門戶的板塊地位形成。 企業(yè)房地產頻道 五種做法 —— SP活動應用 SP活動應用 每當進行 SP巡展活動時，總有一塊展板是做板塊炒作的。 炒作主題：上海北門戶，生態(tài)第一城 炒作內容： ?上海北門戶概念炒作 ?生態(tài)第一城概念炒作 ?萬科激活上海北門戶，生態(tài)第一城 企業(yè)房地產頻道 五種做法 —— 網(wǎng)絡 炒作 網(wǎng)絡炒作 搜房網(wǎng) 北上海低密度生活專題（側重 90與低密度的結合） 主題＝ 尋找上海北門戶，生態(tài)第一城 bbs炒作 第一波： 寶鋼企業(yè)網(wǎng)等目標客群工作相關網(wǎng)站 炒作主題：羅店新鎮(zhèn)未來前景，上海北門戶，生態(tài)第一城 炒作時間： 第二波： 搜房網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站 炒作主題：萬科進入美蘭湖，激活上海北門戶，生態(tài)第一城 炒作時間： 第三波： 搜房及萬科網(wǎng)站 炒作主題：萬科 08重要作品，新公館花園住宅 炒作時間： 企業(yè)房地產頻道 五種做法 —— 線下銷售說詞配合 線下銷售說詞 銷售配合注重現(xiàn)場板塊前景溝通，與客戶進行板塊未來的描述，并且注重傳達板塊的一些重大配套的兌現(xiàn)情況，增加對板塊的信心。 萬科琥珀郡園， 以國際花園住區(qū)整體規(guī)劃舒適從容，組團設計強調私密的精神為規(guī)劃理念，借鑒上海老公館 “ 濃蔭高墻 ” 的建筑意象， 將紅墻尖頂?shù)挠⑹浇ㄖ谟秤诨▓@社區(qū)之中。一方面?zhèn)鞒薪浀涞慕ㄖ拿}，一方面立足當代花園社區(qū)的規(guī)劃方式。 當代家庭生活舒適的高品質人居空間 社區(qū)東南臨河，引入城市綠帶 與美蘭湖花園新鎮(zhèn)融為一體 以三條林蔭大道劃分四個靜謐的花園居住組團與功能豐富的社區(qū)半公共空間。 高墻濃蔭掩映的都鐸風格 “ 新公館 ” 建筑 當代家庭生活舒適的高品質人居空間 公館建筑與當代組團建筑結合的 “ 花園社區(qū) ” 三個層次 公共空間 半公共空間 私密空間 四個主題 一 條 50米休閑帶； 二 處河流自然駁岸； 三 條林蔭大道； 四 個社區(qū)組團設計 210產品特點 180產品特點 90產品特點 全面家居解決方案 尊貴舒適的全精裝修 預設室內空間系統(tǒng) 統(tǒng)一品質監(jiān)控 設計中的公館審美 公館建筑符號的符號與尊貴感 符號：（紅墻尖頂鐵藝等） 尊貴感：① 立面（磚、石、入口、頂尖）② 雙大堂 企業(yè)房地產頻道 萬科琥珀郡園品牌屋 品牌命名品牌主張品牌DNA品牌支撐品牌概念萬科●琥珀郡園中產家庭(全家人)尊貴而舒適的生活尊貴舒適生態(tài)綠色生態(tài)尊貴服務花園社區(qū)公館住宅全面家居1. 低密 度、 生態(tài) 高端 住區(qū)① 低密度② 生態(tài)（環(huán)境）③ 高端配套的規(guī)劃④交通便捷1 。引爆社會公眾對美蘭湖新鎮(zhèn)的關注，傳達羅店新鎮(zhèn) 上海北門戶，生態(tài)第一城 的板塊定位。建立項目在北上海具備人文氣息的中高端第一居所的認知。 ?活動結束后，所有嘉賓都可以獲得精美紀念品一份，作為紀念羅店生活正式升級的象征，增加活動的影響力。同時，借助現(xiàn)場體驗，利用網(wǎng)絡，電視，雜志不同媒體，對分產品的客群溝通產品力。 90平米擁有120平米的空間感受） ９０ +產品系面對的客群與項目其他產品的目標客群有較大差別，在傳達項目整體高端的社區(qū)形象基礎上，更要針對本產品的目標客群關注點進行產品話題的炒作與利益點的溝通 。 90+產品與項目形象沖突最大，第一次開盤的比例又較大，因此需要特定的渠道增加客戶接觸量。 ?說明：建議采取搜房網(wǎng)實況轉播。 針對 90產品的策略 企業(yè)房地產頻道 活動時間： 7月 20日 活動目的： ?與業(yè)主的社區(qū)生活直接掛鉤，刺激購買欲望和購買決策 ?借萬科物業(yè)的發(fā)布，制造項目影響力 活動地點：項目現(xiàn)場 活動關鍵詞： 解夢 +造夢 活動說明： ?邀請項目領導大致介紹新公館花園住宅的概念以及項目對羅店來說的重要意義 +相比羅店現(xiàn)狀的突出優(yōu)勢 +萬科改造片區(qū)的使命感，提升客群對項目的關注與了解的興趣。 ②在寶鋼等客戶較集中的區(qū)域設置戶外陣地； 90＋線下滲透 210amp。 90+產品 線下傳播： sp活動（經過前一階段的客群積累，明確客群，分客群分產品進行溝通） 小眾溝通（小型客群溝通活動，與項目調性匹配，挖掘社會客群，并借以化解預售證拿到之前，不能上銷售信息的問題） ９０ +產品系面對的客群與項目其他產品的目標客群有較大差別，在傳達項目整體高端的社區(qū)形象基礎上，更要針對本產品的目標客群關注點進行產品話題的炒作與利益點的溝通 新公館花園