【正文】 ? 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實解雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據(jù)反饋信息 修訂方案 傳達、推行方案 制定物管方案 顧問團 駐場顧問 管理商 決。顧問期分前期介入、實操指導和服務質(zhì)量跟蹤三個階段。 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設施設備亦將較為復雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行 Z 海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實操指導階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實體“核心”，并輔之以公司顧問團以及 公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。 為保證銀信商座高起點的物業(yè)管理水平及服務質(zhì)量，并力求在較長時期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽的深圳市 Z 海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng) 驗、先進的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務全程式的全新理念全程導入到該項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到 Z 海物業(yè)高品質(zhì)的服務。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三 區(qū)合一的焦點位置。 從 1988 年起，中國海外集團積極投身中國內(nèi)地風起云涌的現(xiàn)代化建設事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成 上海海華花園、北京 Z 海雅園、廣州錦城花園和深圳 Z 海華庭等具有較大社會影響的高質(zhì)素的工程項目 ，逐漸成為享譽內(nèi)地的知名企業(yè)。 中國海外集團自成立以來，便 致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標，專門從事建筑工程承包、 咨詢 、設計管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。 在長期的物業(yè)管理實踐中， Z 海物業(yè)管理模式逐漸形成， Z 海物業(yè)的品牌效應和物超所值的優(yōu)良服務提高了所接管物業(yè)的附加值 ，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 多年來， Z 海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務質(zhì)量和先進的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。公司在香港 Z 海物業(yè)管理公司的基礎上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設部首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴格遵循“業(yè)主至上、服務第一”的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港《文匯報》、《大公報》、《商報》、《星島日報》，國內(nèi)的《人民日報》、《經(jīng)濟日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體對 Z海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報道多達 700 余次，慕名前來公司參觀考察的 國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。 肩負中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導者的 Z 海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學的專業(yè)物業(yè)管理與服務來推動中國現(xiàn)代城市文明的進程。公司以 “ 服務社會、繁榮香港、建設祖國 、造福人群 ” 為宗旨， 以“海納百川，有容耐大”的市場運做氣魄， 集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500 多個工程項目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾 9,000 公頃；鋪設輸水管道 26公里，其中打通隧道近 15 公里。此外， Z 海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑 設計等業(yè)務領(lǐng)域亦取得累累碩果。項目占地 9593 平方米，總建筑面積達 52022 平方米，綠化率高達 25%。 我司針對銀信商座項目的實際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作系統(tǒng)的闡述。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。其中前期介入階段為 10 個月（預計自 2022 年 3 月至2022 年 12 月），實操指導階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預計自 2022 年 1 月 1 日起）；服務質(zhì)量跟蹤階段為實操指導階段結(jié)束后首三個月。 ? 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。 顧問團主要負責工作如下： ? 由顧問團根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借 Z 海豐富的管理經(jīng)驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場 工 作 安 排 前 期 介 入 階段（ 10 個月） 顧問團 3—5 人 駐場經(jīng)理 1人（開盤前后 各 一 個月） 定期赴現(xiàn)場考察指導 建議赴現(xiàn)場工作 2 次 實操指導 （ 12 個月） 顧問團 3~5人 定期赴現(xiàn)場考察指導 建議赴現(xiàn)場工作 2次。顧問團不定期 赴現(xiàn)場的費用另計 ,收費標準為人民幣 元 /次（往返差旅費及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔）。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。 七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。 十、 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。 十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。 （二） 顧問團根據(jù)項目實際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設備設施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設、保安隊伍建設、社區(qū)文化建設等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見 。 住戶門是否有明顯標識。 （七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準 等； 公共部分裝修材料的選用； 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設計、 施工等的成功經(jīng)驗； 根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費 用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī) 、政策文本； （八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。 指導開發(fā)商進行資料驗收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供 Z海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。 ，提出專業(yè)化建議。 會所的裝修格局： 會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián)，應結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項目要求，提出相宜的裝修建議。 三、 實操指導階段 合作期限 ：共 12 個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分為 前期籌 備 、 集中入伙 、 裝修搬遷 和 正常管理 四個時期。 人工費用測算； 設備耗能費用測算； 設備維修保養(yǎng)費用測算； 清潔定額費 用測算； 園藝綠化項目的定額費用測算等。 （八） 指導管理商對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改，對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質(zhì)量。 技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工 圖、工程合同、隱蔽工程驗收簽證等。 （十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項目的評審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。 為此 Z 海物業(yè)將提供以下顧問服務，以保證入伙工作順利進行，為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎： ? 指導成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。 ? 設置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。 此時物業(yè)管理公司的工作難點有二： ? 面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對其加以控制，保護公共設施設備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 ? 指導建立各業(yè)主 /用戶的裝修檔案。 ? 指導建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。 三、指導建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 七、顧問團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出 整改意見，跟蹤糾正落實情況： 各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況： 按 ISO9000 標準對管理商的各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查； 根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充。 結(jié)合會所的實際，提供一套完善的管理制度（包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等），并制作成冊。 會所運轉(zhuǎn)指導：服務人員工作流程、顧客消費方式（單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消 費等）、消費價格、營業(yè)時間、帳務管理等。如果有服務質(zhì)量下滑的跡 象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業(yè)管理機構(gòu)限 期完成整改， 以確保 Z 海物業(yè)所提供顧問服務質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。 第四節(jié) 顧問管理目標 一、 管理總體目標 在中國市場經(jīng)濟中崛起的 Z 海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導管理商使銀信商座項目成為 沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場口碑。 效益定位：社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益兼顧的原則。 二、 管理目標承諾 Z 海物業(yè)憑借長