【正文】 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號(hào)，為市中心黃金地段，緊接民主廣場(chǎng)、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三 區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。 中國海外集團(tuán)自成立以來，便 致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、 咨詢 、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。 多年來， Z 海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗 100 余面。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。 肩負(fù)中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的 Z 海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動(dòng)中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。此外， Z 海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑 設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。 我司針對(duì)銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。其中前期介入階段為 10 個(gè)月（預(yù)計(jì)自 2022 年 3 月至2022 年 12 月），實(shí)操指導(dǎo)階段為 12 個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自 2022 年 1 月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。 顧問團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下： ? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借 Z 海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。顧問團(tuán)不定期 赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì) ,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 十、 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。 （二） 顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見 。 （七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn) 等； 公共部分裝修材料的選用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格； 滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、 施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī) 、政策文本； （八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供 Z海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 會(huì)所的裝修格局： 會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。 人工費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算； 清潔定額費(fèi) 用測(cè)算； 園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。 技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工 圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。 ? 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的裝修檔案。 三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。 結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會(huì)員章程、各娛樂點(diǎn)管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價(jià)格等），并制作成冊(cè)。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡 象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限 期完成整改， 以確保 Z 海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。 效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。對(duì)于銀信商座項(xiàng)目，我們將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過顧問輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！ 一、酒店式物管概述 為順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和滿足業(yè)主的需 要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平， Z 海物業(yè)管理公司于 1999 年開始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將“物業(yè)管理”提升為“物業(yè)服務(wù)與管理”，即明確的提出了物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)是“服務(wù)業(yè)主，而不是管理業(yè)主”，把物業(yè)管理行業(yè)真正提高到一個(gè)新的理論高度。無論是發(fā)展商，還是業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。酒店 式物業(yè)管理，就是把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識(shí)”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜”，努力達(dá)到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。酒店業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)最大的不同之處就是具有的經(jīng)營性（酒店所有服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置都是以經(jīng)濟(jì)效益為中心）。 酒店式服務(wù)項(xiàng)目 (服務(wù)指南 ) 經(jīng)過在多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施酒店式物業(yè)管理的實(shí)踐， Z 海物業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們將對(duì)銀信商座提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)的顧問指導(dǎo)。 、車服務(wù) ? 信譽(yù)良好之營業(yè)車隊(duì)，為您接送機(jī)場(chǎng)、車站和公務(wù)游覽。 ? 我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費(fèi)用。為業(yè)主提供健康生活指引： 節(jié)約用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、盡量少用常流水等。 首先 ， 在環(huán)境保障中的保健方面 ，我們?cè)O(shè)立健康中心，包括為業(yè)戶提供健康測(cè)評(píng)，度身設(shè)計(jì)健身計(jì)劃和心理健康指導(dǎo)，建立完善的住宅保健服務(wù)。 “商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式基于未來進(jìn)駐銀信商座的企業(yè)在辦公資源配備方面，很難達(dá)到本身的實(shí)際需求，例如沒有獨(dú)立會(huì)議室，不愿購置復(fù)印機(jī)乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè) 秘書等，而我司“商務(wù)全程式”服務(wù)模式可以使以上問題輕松得以解決，真正為使用人提供一個(gè)既方便周到又花費(fèi)不多的商務(wù)環(huán)境。 Z 海物業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，形成了自己獨(dú)具特色的人力資源開發(fā)體系。 培訓(xùn)組織層次性。實(shí)施的方式和方法將因時(shí)、因地、因人制宜，不拘一格。 主要培訓(xùn)內(nèi)容參考： 工 種 序號(hào) 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培訓(xùn)時(shí)間 培訓(xùn)方式 全 員 1 公司企業(yè)文化 1 課時(shí) 集中授課 2 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 3 物業(yè)管理基本法規(guī) 1 課時(shí) 集中授課 4 工作崗位職責(zé)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 課時(shí) 集中授課 5 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng) 1 課時(shí) 集中授課 6 公司人事及福利待遇政策 1 課時(shí) 集中授課 7 公司《員工手冊(cè)》 1 課時(shí) 集中授課 8 公司文件體系 10 課時(shí) 集中授課 9 物業(yè)管理各專業(yè)綜合常識(shí) 3 課時(shí) 集中授課 10 公司規(guī)章制度、部門設(shè)置 1 課時(shí) 集中授課 服 務(wù) 中 心 1 如何處理業(yè)主的投訴 1 課時(shí) 集中授課 2 操作和服務(wù)禮節(jié)禮貌 1 課時(shí) 集中授課 3 禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 4 物業(yè)管理法規(guī)知識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 5 公司 文件體系知識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 維修班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 2 機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí) 2 課時(shí) 綜合 護(hù)衛(wèi)班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 2 保安工作知識(shí) 3 課時(shí) 綜合 機(jī) 電 工 程 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 2 強(qiáng)電知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合 3 弱電知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合 4 空調(diào)維修保養(yǎng)知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合 5 各崗位工作流程 3 課時(shí) 集中授課 電 梯 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 2 電梯維修保養(yǎng)知識(shí) 1 課時(shí) 綜合 清 潔 綠 化 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 2 各崗位職責(zé) 1 課時(shí) 集中授課 管理 層人 員 1 外培（各類物業(yè)上崗證） 2 新員工崗前培訓(xùn) 3 課時(shí) 集中授課 3 服務(wù)意識(shí)與市場(chǎng)意識(shí)培訓(xùn) 2 課時(shí) 集中授課 4 讀書培訓(xùn) 1 課時(shí) 集中授課 5 人員參加外培 2 天 集中授課 以上培訓(xùn)內(nèi)容將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況靈活調(diào)整。有助于提高實(shí)際工作能力。 ● 培訓(xùn)期限： 理論學(xué)習(xí)內(nèi)培、外培與現(xiàn)場(chǎng)參觀一般分別為 35天。 。 第七節(jié) 顧問費(fèi)用 顧問費(fèi)用合計(jì)： 人民幣 56 萬元整 ，分階段報(bào)價(jià)如下： 工作階段 工作期限 管理目標(biāo) 顧問費(fèi)用 前期介入階段（預(yù)計(jì) 10個(gè)月） 自簽約之日起至銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月 結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。給培訓(xùn)對(duì)象的印象較為深刻，效果較為鞏固。比較適用于員工較多的普及型講座。 我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。在組織培訓(xùn)時(shí)，我們將從各自可以接受、樂于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。 一、培訓(xùn)總體思路 培訓(xùn)范圍全 員性。 2） 成本價(jià)提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。 在環(huán)境保障中的安防方面 ， 利用銀信商座完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行 24 小時(shí)全天候管理， 業(yè)主在緊急情況下，可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的 24 小時(shí)求助中心聯(lián)系，以及時(shí)采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司員工四分鐘到達(dá)緊急集合地點(diǎn)，并在第一時(shí)間與社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。 節(jié)約用電：隨時(shí)關(guān)燈、不開長期燈、采用節(jié)能燈具等。 ? 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照服務(wù)指南。 ? 代寄收郵件、信件、小型包裹、 EMS、 DHL、 UPS 等郵政業(yè)務(wù)。 ? 您可以填寫《衛(wèi)生 清潔預(yù)約卡》離開時(shí)交給服務(wù)臺(tái)，也可以直接致電服務(wù)中 心。例如會(huì)議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告