【正文】 考核 1個月 崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令 集中學(xué)習(xí)與個別輔導(dǎo)相結(jié)合 安管顧問、保安班長 期滿進(jìn)行上崗考核鑒定 本崗位秩序維護(hù)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運用：消防、安管設(shè)施、設(shè) 備的操作 實習(xí) 崗位服務(wù)技能、隊列訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練、崗位禮儀培訓(xùn) 實地操作培訓(xùn) 期滿部門主『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 分析、比較、需求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 專題研討：針對物業(yè)服務(wù)中心中發(fā)生的疑難、典型案例，及時組織專題研討和 現(xiàn)場會，幫助員工認(rèn)清問題，提高判斷和處理問題的能力。 ? 新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 95%。 ?通過篩選應(yīng)聘人員的簡歷，對篩選合格者進(jìn)行面試。做成功物業(yè)管理人！』 ? 閉路監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 停車場道閘系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 防雷接地系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 水景設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ? 背景音樂系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 機(jī)電設(shè)備管理人員工作規(guī)定 ? 房屋維修管理規(guī)定 ? 房屋土建維修運 作規(guī)程 ? 搶修服務(wù)工作規(guī)程 ? 設(shè)施安裝維修規(guī)程 ? 維修過程的檢驗設(shè)備綜合管理規(guī)定 ? 機(jī)電設(shè)備巡視檢查管理規(guī)定 E、清潔管理 ? 清潔工作管理規(guī)定 ? 保潔員工培訓(xùn)規(guī)程 ? 保潔員工考 核 規(guī)程 ? 清潔安全管理規(guī)定 ? 清潔機(jī)械管理規(guī)定 ? 清潔工具管理規(guī)定 ? 中控室清潔規(guī)程 ? 公共洗手間清潔規(guī)程 ? 辦公室清潔規(guī)程 ? 地下停車場清潔規(guī)程 ? 空置房清潔通風(fēng)規(guī)程 ? 樓層清潔規(guī)程 ? 外圍清潔規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5） 提 交管理用房與生活用房設(shè)置方案。 （ 16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。 八、 金色藍(lán)灣 驗收準(zhǔn)備階段的顧問內(nèi)容 在項目驗收準(zhǔn)備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助 開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格： （ 1）機(jī)械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 9）智能化設(shè)備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。管道敷設(shè)。 （ 6）智能化設(shè)施：車輛出入自動道閘、車場收費管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動抄表系統(tǒng)、 小區(qū) 背景音樂廣播、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理運行系統(tǒng)、 小區(qū) 網(wǎng)絡(luò)管理平臺、電子顯示牌。并對施工圖中存在的細(xì)節(jié)問題提出改進(jìn)建議。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “ 金色藍(lán)灣 ” 項目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設(shè)提出優(yōu)化建議。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的 必然趨勢。 工作計劃 建議 如下： 序號 時段 人數(shù) 時間 備注 一 工程顧問團(tuán) 天數(shù) 1 合同簽訂后 一周內(nèi) 工程顧問 團(tuán) 3人 4 由各專業(yè)工程師組成工程顧問團(tuán)赴現(xiàn)場，熟悉項 目現(xiàn)場，對項目規(guī)劃設(shè)計提出優(yōu)化建議 2 開盤前 項目經(jīng)理和 工程顧4 負(fù)責(zé)指導(dǎo)對售樓處進(jìn)行驗收，同時跟進(jìn)施工 現(xiàn)場狀況 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 3）協(xié)助收集驗收報告，整理圖紙資料，建立設(shè)備臺帳。 （ 2）設(shè)計物業(yè)管理組織架構(gòu)，并擬定人員編制、崗位資格。 具體顧問目標(biāo)包括： （ 1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，重點檢驗前期規(guī)劃及設(shè)備選型『學(xué)習(xí)改變?nèi)松@種顧問合作方式效 果明顯，經(jīng)過多年檢驗，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式。 8） 在日常物業(yè)管理過程中，建立管理服務(wù)規(guī)范，建立品質(zhì)管理體系，為持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量打下基礎(chǔ) 9） 制定項目管理方案，確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化成本控制。做成功物業(yè)管理人！』 理顧問工作上的總體需求 是：借助專業(yè)合作、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過快車道在較短時間內(nèi)，建立起在湛江 地區(qū)領(lǐng)先的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)體系，并打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)意識領(lǐng)先的物業(yè)管理 服務(wù) 團(tuán)隊。做成功物業(yè)管理人！』 金色藍(lán)灣 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 顧顧 問問 服服 務(wù)務(wù) 方方 案案 招招 商商 局局 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 有有 限限 公公 司司 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 目前施工情況： 一期 施工 開始 ? 開 盤 時 間： 2021年 10 月 ? 入 伙 時 間： 預(yù)計 2021 年底 “ 金色藍(lán)灣 ” 項目位 于 湛江 的主干道區(qū)域 ， 交通便利 。 5） 在項目驗收階段，指導(dǎo) 金色藍(lán)灣 物 業(yè) 管 理 進(jìn)行項目的驗收并落實相關(guān)質(zhì)量問題整改。為配合項目營銷及提高后期物業(yè)管理水平，達(dá)到良好物業(yè)管理服務(wù)口碑，同時根據(jù)貴司物業(yè)管理方面的需求，招商局物業(yè)擬提供 “顧問 +駐場 ” 服務(wù) 模式 。 三、顧問工作目標(biāo) “顧問 +駐場”服務(wù)模式下，顧問工作目標(biāo)不僅包含純顧問項目的工作目 標(biāo)，更注重現(xiàn)場的實際效果，考核顧問工作的指標(biāo)也更量化。 “ 金色藍(lán)灣 ”銷售配合顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)將利用 自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，積極配合甲方開展?fàn)I銷活動。 “ 金色藍(lán)灣 ”預(yù)驗收與品質(zhì)問題整改的物業(yè)管理顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)在 “ 金色藍(lán)灣 ”的顧問服務(wù)中，將組織物管在項目完工后、客戶交付前進(jìn)行預(yù)驗收，并協(xié)助推動驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改。 （ 3）協(xié)調(diào)交付相關(guān)各方工作，實現(xiàn)交付的順利、高效。 第二 節(jié) 顧問運作方式 采用工程顧問團(tuán) +駐場顧問團(tuán)的方式開展工作。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項目進(jìn)行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn) 開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理 20 多年的經(jīng)驗，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽(yù)，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產(chǎn)生很大的影響。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn) 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾 。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和 管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。 《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設(shè)計階段所有工作內(nèi)容的細(xì)化建議，對重點內(nèi)容做專項報告。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 3）室內(nèi)水電及配套設(shè)施安裝：室內(nèi)配電、室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、排氣、通訊電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、安防報警、水電氣表。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 14）電話系統(tǒng)安裝。 （ 5）電力變壓器接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 13）房屋主體檢查內(nèi)容要求與記錄。 2） 指導(dǎo)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理 湛江市 物業(yè)管理行政主管部門備案。做成功物業(yè)管理人！』 ? 食堂管理規(guī)定 ? 宿舍管理規(guī)定 ? 值班制度 ? 品質(zhì)管理工作規(guī)程 ? 管理報告規(guī)程 ? 檔案資料管理作業(yè)規(guī)程 ? 空置房管理作業(yè)規(guī)程 ? 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程 ? 計收費運作規(guī)程 ? 押金收退規(guī)程 ? 公告管理規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 與 陽光投資集團(tuán) 溝通、協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程 ? 鑰匙 管理規(guī)定 ? 客戶 違章處理作業(yè)規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 業(yè)務(wù)督導(dǎo)管理規(guī)程 ? 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)程 B、客戶服務(wù)管理 ? 前臺日常工作規(guī)程 ? 大堂助理工作規(guī)程 ? 投訴處理規(guī)程 ? 報修管理作業(yè)規(guī)程 ? 客 戶求助服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程 ? 有償便民服務(wù)工作規(guī)程 ? 小區(qū) 社區(qū)文化管理規(guī)程 ? 訪問客戶工作規(guī)程 ? 客戶 服務(wù)值班 制度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ?根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的人員招聘計劃，編制具體招聘方案。為此，需要通過各種形式的 培訓(xùn)，使物業(yè)服務(wù)中心員工擁有積極的工『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? B、培訓(xùn)方式 ? 物業(yè)服務(wù)中心集中的服務(wù)意識培訓(xùn)：顧問經(jīng)理將協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識 的培訓(xùn)，并對物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo)，使培訓(xùn)成為基本管理方式。包 括訓(xùn)練目標(biāo)，訓(xùn)練程序、方法，訓(xùn)練對象，訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等），訓(xùn)練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算，培訓(xùn)效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者。做成功物業(yè)管理人！』 在職 培訓(xùn) 每月 政治思想、職業(yè)道德、法律常識、 消防知識、監(jiān)控知識、本崗位專業(yè)知識 集中學(xué)習(xí) 安管顧問 每季度進(jìn)行 1次崗位知識考試 每季度1次 突發(fā)應(yīng)急事件演練 集中訓(xùn)練 安管顧問 實操考核 半年 1次 消防實戰(zhàn)演習(xí) 集中訓(xùn)練 安管顧問 實操考核 外培 取證 按外培單位要求 消防員上崗證培訓(xùn) 脫產(chǎn)或半脫產(chǎn) 消防局或勞動保障部門 取得證書 G：工程人員培訓(xùn)計劃 培訓(xùn) 類型 時 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 考 核 崗前培訓(xùn) 入伙前2個月，課堂培訓(xùn) 20個課時，現(xiàn)場培訓(xùn)不少于 20個工作日。 ? 上、下水爆管。 ? 可疑物體與恐嚇電話。 ? 全體員工規(guī)范著裝并佩帶工牌。只有在各方信息充分溝通的情況下，才能使三方積極工作，促進(jìn)營銷工作的順利進(jìn)行。因此在本項目中，我公司將對現(xiàn)場的銷售人員進(jìn)行普及型的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，使其在工作中可以理解客戶所關(guān)心的問題，并妥善應(yīng)對物業(yè)管理方面的簡單提問。因此我公司認(rèn)為在銷售現(xiàn)場派駐『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第六章 驗收和整改顧問工作 客戶入伙驗樓是投訴最集中、最激烈的時期。 ?抗震設(shè)防的房屋，符合 國家標(biāo)準(zhǔn) 的有關(guān)規(guī)定。 （ 4） 樓地面 驗收要點 ?面層與基層粘結(jié)牢固， 無 空鼓、整體面層平整、 無 裂縫、脫皮和起砂等缺陷 。 ?抹灰表面平整， 無 空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 ?衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口 無 滲漏，安裝平正、牢固，部件齊全、制動靈活。 立 管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不超過兩個彎。 ?群體建筑檢驗 了 相應(yīng)的 市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到質(zhì)量和使用功能 要求。 ?按套安裝電表或 預(yù) 留表位，并有電器接地裝置。 ?分戶配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求。開關(guān)控制范圍正確。 ?管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。 ? 發(fā)電機(jī)供電與市電供電轉(zhuǎn)換正常。 ?機(jī)組無漏油、漏水現(xiàn)象，發(fā)電 機(jī)機(jī)身清潔。 ?影響相鄰房屋的安全問題，由 施工 單位負(fù)責(zé)處理。 ? 指導(dǎo)協(xié)調(diào)好供水、供電、燃?xì)?、 供暖、 電信、 有線電視、 銀行 的現(xiàn)場服務(wù)。 ? 工程管理部負(fù)責(zé)質(zhì)量整改的跟進(jìn)和水電開通。 ? 配套設(shè)施基本 齊備，建成并能夠使用。 ? 員工檔案已經(jīng)建立。 ? 寫字樓內(nèi)、外指示標(biāo)識、指引標(biāo)識、服務(wù)標(biāo)識安裝到位。 ? 客戶交費一覽表。 D、交付氣氛布置 ? 入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。 ? 區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備狀態(tài) 良好。 ? 擺放花籃、盆景。 ? 進(jìn)駐驗房表。 C、印刷各類入住表格及物品 ?客戶手冊。 B、 VI系統(tǒng)設(shè)計 ? VI 手冊已通過評審。 ?物業(yè)公司已同開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理合同》。 ? 環(huán)境管理部負(fù)責(zé)清潔保潔與綠化美化工作。 ? 指導(dǎo)應(yīng)對客戶驗樓階段的投訴高峰。 也可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 處理。 ?接地線良好，機(jī)房風(fēng)機(jī)運行正常。 ?曳引機(jī)、限速器、制動器運行正常，油量油質(zhì)符合規(guī)定。 ?水泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜無不良噪音。暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙。箱門開啟靈活。 ?各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠，接地電阻值符合 國家標(biāo)準(zhǔn) 。 ?對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等 安裝符合 相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 ?房屋和入口處 已 做室外道路，并與主干道相通，路面 無 積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ?油漆、刷漿色澤一致，表面 無 脫皮、漏刷現(xiàn)象。 ?衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間 經(jīng)防水試驗， 地面與相鄰地面相對標(biāo)高符合設(shè)計， 無 積 水 、 倒泛水和滲漏。 ?無 貫穿裂縫。 招商局物業(yè)顧問將指導(dǎo) 金色藍(lán)灣 物管機(jī)構(gòu)對項目的建筑與設(shè)備進(jìn)行驗收，并組織推動有關(guān)品質(zhì)問題的整改工作。 第 六 節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢