【正文】 ，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。盡管建設(shè) 項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防『學(xué)習(xí)改變?nèi)松绻陂_發(fā)商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，開發(fā)商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松纾? ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設(shè)備選型 ? 景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化 ? 對(duì) 安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鶕?jù)設(shè)計(jì)施工圖統(tǒng)計(jì)列出公用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、技術(shù)參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設(shè)施設(shè)備使用情況與設(shè)備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)同類產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應(yīng)商，供甲方進(jìn)行選擇確定設(shè) 備選型，我們將提供如下主要設(shè)備選型的顧問服務(wù)工作： （ 1）供配電系統(tǒng)： 高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、 低壓配電箱柜、主開關(guān)、動(dòng)力控制箱柜、發(fā)電機(jī)組、母線槽、橋架。做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、 N畫面分割器、攝像機(jī)與云臺(tái)、門禁管理主機(jī)、門禁管理單元主機(jī)、電控鎖與 IC 卡、電子巡更、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)、防火設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭， CD機(jī)）。 七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容 在內(nèi)部建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有 15 個(gè)工作要點(diǎn)，力爭通過對(duì)施工進(jìn)行階段性抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導(dǎo)線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配 件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。 （ 4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計(jì)量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機(jī)組。水表。做成功物業(yè)管理人！』 （ 7）通風(fēng)排煙設(shè)備安裝：風(fēng)機(jī)與風(fēng)管、煙道、風(fēng)閥風(fēng)口、室外風(fēng)口、防雨百葉。 （ 11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。 （ 15）寬帶網(wǎng)絡(luò)安裝。 （ 3）高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 6）低壓開關(guān)柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 10）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 14）室內(nèi)綜合檢查內(nèi)容要求與記錄。 第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 提交 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 組織架構(gòu)。 第 二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容 招商局物業(yè)派駐項(xiàng)目的顧問經(jīng)理將協(xié)助建立如下規(guī)章制度體系： （ 1）公司級(jí)規(guī)章制度 A、服務(wù)規(guī)范 ? 公司員工文明用語 ?公司員工儀容儀表規(guī)范 ?公司員工行為規(guī)范 B、行政管理 ? 檔案管理規(guī)程 ? 文稿打印控制規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 客服人員培訓(xùn)規(guī)程 ? 客服人員考核規(guī)程 C、安全管理 ? 安全管理員工作原則 ? 安全管理員招聘流程 ? 安全管理分隊(duì)長公開競(jìng)聘規(guī)程 ? 安全工作督查規(guī)程 ? 消防器材配置及使用規(guī)定 ? 保安培訓(xùn)規(guī)程 ? 防火責(zé)任人管理規(guī)程 ? 安全管理員交接班工作規(guī)程 ? 安全警用器械管理作業(yè) 規(guī)程 ? 地面巡邏工作規(guī)程 ? 門崗（人員）工作規(guī)程 ? 門崗（車輛）工作規(guī)程 ? 中控崗工作規(guī)程 ? 停車場(chǎng)巡邏作業(yè)規(guī)程 ? 中控室消防、監(jiān)控系統(tǒng)計(jì)算機(jī)操作規(guī)程 ? 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)操作規(guī)程 ? 消防安全管理規(guī)定 ? 消防安全檢查制度 ? 消防演習(xí)作業(yè)規(guī)程 ? 消防應(yīng)急預(yù)案 ? 消防器材管理規(guī)程 ? 對(duì)講機(jī)使用方法 ? 滅火器操作方法 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 綠化帶管理作業(yè) 方法 ? 時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理方法 ? 綠籬養(yǎng)護(hù)作業(yè) 方法 ? 室內(nèi)植物管理作業(yè) 方法 ? 盆景管理作業(yè) 方法 ? 殘花處理作業(yè) 方法 ? 植物病蟲害防治作業(yè) 方法 ? 錦鯉喂養(yǎng) 方法 ? 綠化機(jī)具操作 方法 ? 綠化機(jī)具維修保養(yǎng) 方法 ? 園林綠化災(zāi)害預(yù)防作業(yè) 方法 G、公眾制度 ? 管理規(guī)約 ? 精神文明公約 ? 發(fā)布通告、懸掛橫幅管理規(guī)定 ? 房屋裝修管理規(guī)定 ? 裝修人員管理規(guī)定 ? 小區(qū) 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 ? 治安管理規(guī)定 ? 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 ? 供水、供電管理規(guī)定 ? 燃?xì)獍踩芾硪?guī)定 ? 電梯使用管理規(guī)定 ? 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 ? 臨時(shí)用電管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ?選擇合適的具體招聘渠道。 ?通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動(dòng)合同。做成功物業(yè)管理人！』 作心態(tài)和過硬的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)。 ? 特殊工種人員持證上崗率 100%。 ? 專業(yè)口定期培訓(xùn)：安全、設(shè)備、清潔、綠化、客服、社區(qū)文化等各專業(yè)口，定 期舉行專業(yè)技能的培訓(xùn)和考核，使員工能夠熟練掌握本專業(yè)的知識(shí)技能。 ? 輪崗培訓(xùn)：管理人員定期進(jìn)行輪崗，追求專職多能，提高員工的綜合管理能力。 ? 建立培訓(xùn)程序。做成功物業(yè)管理人！』 序號(hào) 課時(shí) 課 程 授課人 培訓(xùn)對(duì)象 方式 9 4 各崗位職責(zé)、服務(wù)規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn) 各專業(yè)顧問 按部門分散上課 課堂講授 10 3 消防安全、應(yīng)急常識(shí)講解及案例分析 安全顧問 全體員工 課堂講授 11 4 現(xiàn)場(chǎng)參觀考察 按部門側(cè)重參觀 樣板示范，現(xiàn)場(chǎng)模擬 12 2 考試 公司培訓(xùn)部門 全體員工 筆試閉卷 備 注 公司培訓(xùn)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一記錄，培訓(xùn)時(shí)間為入伙前半個(gè)月，依據(jù)具體安排臨時(shí)通知。 崗位職責(zé)、維修文明語言、崗位禮儀、維修服務(wù)范圍和流程及工作標(biāo)準(zhǔn)、維修養(yǎng)護(hù)技能及操作技巧 個(gè)別輔導(dǎo) 自學(xué)實(shí)踐 顧問經(jīng)理 期滿進(jìn)行上崗考核鑒定 ” 金色藍(lán)灣 ”項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、各專業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容特點(diǎn)，強(qiáng)弱電布線，維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，維修工作程序。做成功物業(yè)管理人！』 培訓(xùn) 類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 要求 5個(gè)工作日 本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識(shí)和美化概念 講授、自學(xué) 環(huán)境主管 1周后進(jìn)行“員工上崗考核鑒定” 相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)；清潔機(jī)械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項(xiàng) 實(shí)地操作與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合 書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定 在職培訓(xùn) 每月 職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神； 與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識(shí)的更新與先進(jìn)技術(shù)；清潔安全消防知識(shí) 集中學(xué)習(xí) 環(huán)境主管 嚴(yán)格簽到制度，做好培 訓(xùn)記錄 月末 討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)；相互交流各種合理化建議 座談 環(huán)境主管 班長負(fù)責(zé)做好工作總結(jié)記錄 季末 清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意 事項(xiàng)；清潔工作的要求和難點(diǎn)分析 集中培訓(xùn) 環(huán)境主管 嚴(yán)格簽到制度，做好培 訓(xùn)記錄 J：綠化養(yǎng)護(hù)工培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方式 負(fù)責(zé)人 要求 崗 1天 “ 金色藍(lán)灣 ”項(xiàng)目概況、員工手冊(cè)、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí) 集中學(xué)習(xí) 環(huán)境主管 通過入職培訓(xùn)書面考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 電梯關(guān)人。 ? 春秋狂風(fēng)。 ? 客戶情緒失控。通過相關(guān)培訓(xùn)，要實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)： ? 鼓勵(lì)自學(xué)：重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班。 ? 使用文明、禮貌的專業(yè)服務(wù)用語。做成功物業(yè)管理人！』 組織售樓人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、銷售項(xiàng)目物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容等方面的培訓(xùn)； 制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等法律法規(guī)規(guī)定的在項(xiàng)目銷售時(shí)必須具備的物業(yè)管理專業(yè)文件； 協(xié)助設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問題。 第 二 節(jié) 參與營銷及租售中心的整體施工和裝飾 銷售中心是承載樓盤銷售活動(dòng)的主要空間載體，銷售中心是否可以在第一時(shí)間吸引住客戶的眼球；能否在第一時(shí)間激發(fā)其客戶的租買欲望，其整體的施工和裝飾起了很大的作用，物業(yè)管理公司雖然不是租售中心設(shè)計(jì)方面的專家，但是對(duì)一般客戶的需求心理和整體環(huán)境的喜好與偏向都擁有一定的發(fā)言權(quán)，在銷售中心的整體施工和裝飾過程中積極聽取物業(yè)管理公司的意見，會(huì)起到某些意想不到的效果。使客戶對(duì)本項(xiàng)目留下良好的印象。相信這一點(diǎn)也能對(duì)租售工作產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。包括物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)手續(xù)、停車場(chǎng)經(jīng)營方式以及正常物業(yè)費(fèi)之外的超時(shí)能源、入室保潔的費(fèi)用等，這些直接涉及到今后運(yùn)行中的問題，都是客戶非常關(guān)心，而且會(huì)對(duì)此帶有更多的疑問。做成功物業(yè)管理人！』 高級(jí)物業(yè)經(jīng)理是很有必要的，他可以為現(xiàn)場(chǎng)所有的客戶進(jìn)行物業(yè)管理方面的專業(yè)解答，若有大客戶有購買欲望時(shí)，該高級(jí)物業(yè)經(jīng)理也可以參與銷售公司、開發(fā)商與大客戶之間進(jìn)行的商務(wù)談判，從物業(yè)管理 的角度出發(fā)促進(jìn)談判的成功。征得開發(fā)商和銷售商的同意之后，我 公司可以在銷售中心設(shè)立一個(gè)物業(yè)管理公司的小型宣傳區(qū)域，向客戶宣傳我公司的背景、業(yè)績、服務(wù)理念等等內(nèi)容，如果開發(fā)商和銷售商有需要我們?cè)趶V告和樓書中，針對(duì)物業(yè)管理的品牌進(jìn)行宣傳，我們將會(huì)全力配合。為此， 物業(yè)服務(wù)中心 需要清楚掌握驗(yàn)樓重點(diǎn)，提前從物業(yè)管理和客戶角度進(jìn) 行驗(yàn)樓，并將發(fā)現(xiàn)的問題反饋給施工單位并督促整改。 ?鋼筋混凝土構(gòu)件 的 變形、裂縫 沒有 超過 國家標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定值。 （ 2） 外墻 驗(yàn)收要點(diǎn) ?不滲水 。 ? 平屋面有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置 了 屋面檢修孔。 ?塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 ?進(jìn)戶門 沒 使用膠合板制作，門鎖安裝牢固 。 ?飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 ?高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置便于檢修。 ?水泵安裝平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。 管道順直且排水通暢。 ?明溝、散水、落水溝頭 無 斷裂、積水現(xiàn)象。煙道、通風(fēng)道、垃圾道暢通，無阻塞物。 ?燈具安裝牢固、位置正確 。 采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)緊密、可靠，管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ?照明器具等低壓電器安裝支架牢固，部件 齊全，接觸良好，位置正確。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備動(dòng)作靈敏可靠。箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕 跡及色差。導(dǎo)線與開關(guān)連接牢固緊密 。開關(guān) 切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確。 ?水泵潤滑油色純，盤根密封，聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈無損壞。 ?控制柜各轉(zhuǎn)換開關(guān)啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 ? 低壓斷路開關(guān)主觸點(diǎn)、滅弧罩無損壞，各接線螺絲和柜內(nèi)無灰塵。 （ 4）電梯驗(yàn)收顧問要點(diǎn) ?機(jī)房控制柜各接電點(diǎn)、接觸器、電阻、電抗器清潔且引線螺絲緊固。 ?電梯運(yùn)行正常（起動(dòng)、行車、加減速及停車平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層 差等）。 ?蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭緊固，故障顯示燈正常。 ?發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)各儀表指示和機(jī)組運(yùn)行正常。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和 設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題 ， 約定期限由 施工 單位 或設(shè)備供應(yīng)商 負(fù)責(zé)維修 。 ? 提交交付通知書、管理規(guī)約、客戶手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、收樓須知、繳款通 知書、客戶登記表、驗(yàn)樓書及其他交付交樓文件。 ? 指導(dǎo) 物業(yè)服務(wù)中心 做好客戶資料收集工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 安全管理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。 ? 工程資料已經(jīng)齊備。 ? 物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)已經(jīng)齊備。 ? 辦公設(shè)備到位并能正常使用。 ? 照相人員及器材已落實(shí)。 ? 辦公區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)安裝到位。 ? 停車場(chǎng)指引標(biāo)識(shí)審查合格。 ? 小區(qū) 使用說明書。 ? 進(jìn)駐物品領(lǐng)用登記表。 ? 檔案袋。 ? 設(shè)置指路牌。做成功物業(yè)管理人！』 ? 管理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練。 E、其他事項(xiàng)