【正文】 Z 海物業(yè)銀信商座物業(yè)管理顧問方案 第一部分 Z 海物業(yè)簡介 深圳市 Z 海物業(yè)管理有限公司 （以下簡稱“ Z 海物業(yè)”）為中國海外集團旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在香港 Z 海物業(yè)管理公司的基礎上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設部首批甲級資質物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴格遵循“業(yè)主至上、服務第一”的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。在掌握并導入香港先進物業(yè)管理模式的基礎上，融匯世界各國先進物業(yè)管理經(jīng)驗，結合中國大陸的實際國情，探索出具有中國特色的 Z 海物業(yè)管理模式。公司以 此模式為手段開展科學管理和優(yōu)質服務，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。 多年來， Z 海物業(yè)以優(yōu)質的服務質量和先進的管理技術不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港《文匯報》、《大公報》、《商報》、《星島日報》，國內(nèi)的《人民日報》、《經(jīng)濟日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體對 Z海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報道多達 700 余次，慕名前來公司參觀考察的 國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。 隨著 Z 海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和 Z 海物業(yè)管理模式的日益完善，并應國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費者和房地產(chǎn)界對先進物管模式的迫切需求，Z 海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞 ?? 等 30 多個全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈） 17 個，占全國國優(yōu)總數(shù)的 3%強，雄居國內(nèi)同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國際質量管理體系認證； 1999 年 10 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū) ISO14001 國際環(huán)境管理體系認證 ?? Z 海物業(yè)轄區(qū)做到了無設備破損事故、無火災事故、無管理責任導致的盜搶事故， Z 海物業(yè)倡導管理高科技、服務酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質服務標志”為核心內(nèi)容的品牌風格。 在長期的物業(yè)管理實踐中， Z 海物業(yè)管理模式逐漸形成， Z 海物業(yè)的品牌效應和物超所值的優(yōu)良服務提高了所接管物業(yè)的附加值 ，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 肩負中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領導者的 Z 海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質為己任，以完美、科學的專業(yè)物業(yè)管理與服務來推動中國現(xiàn)代城市文明的進程。 中國海外集團有限公司 于 1979 年在香港注冊成立，是隸屬 于 中華人民共和國國務院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。 1992 年，集團之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團現(xiàn)有雇員約 4,300 名。 中國海外集團自成立以來，便 致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標，專門從事建筑工程承包、 咨詢 、設計管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。公司以 “ 服務社會、繁榮香港、建設祖國 、造福人群 ” 為宗旨， 以“海納百川，有容耐大”的市場運做氣魄， 集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500 多個工程項目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾 9,000 公頃；鋪設輸水管道 26公里，其中打通隧道近 15 公里。塑造了如 被譽為二十世紀全球十大建筑的 香港新機場客運大樓 及 西九龍?zhí)詈?造地、中國人民解放軍駐港海軍基地 、香港警察總部、 香港的南浪海灣、雅利德樺臺 等項目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納 30 萬人居住，占香港總人口的二十分之一。 從 1988 年起，中國海外集團積極投身中國內(nèi)地風起云涌的現(xiàn)代化建設事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成 上海海華花園、北京 Z 海雅園、廣州錦城花園和深圳 Z 海華庭等具有較大社會影響的高質素的工程項目 ，逐漸成為享譽內(nèi)地的知名企業(yè)。此外， Z 海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑 設計等業(yè)務領域亦取得累累碩果。 已發(fā)展成擁有總資產(chǎn) 183 億港元的大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會影響與日俱增。 展望未來，中國海外集團將積極因應全球經(jīng)濟一體化及中國經(jīng)濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認的施工經(jīng)驗、技術能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為 “ 服務社區(qū)、 繁榮香港、建設祖國、 造福人群” 作出更加杰出的 貢獻。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三 區(qū)合一的焦點位置。項目占地 9593 平方米，總建筑面積達 52022 平方米，綠化率高達 25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項目精益求精，精心雕琢，加之項目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。 為保證銀信商座高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，并力求在較長時期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽的深圳市 Z 海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領域十幾年的豐富管理經(jīng) 驗、先進的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務全程式的全新理念全程導入到該項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到 Z 海物業(yè)高品質的服務。 我司針對銀信商座項目的實際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作系統(tǒng)的闡述。 第一 節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧問方式概述： 為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量， Z 海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司 (以下簡稱“管理商” )負責銀信商座項目物管工作的具體實施運作； 以便利用 Z 海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、以及規(guī)范化的服務體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質的物業(yè)管理服務。 雙方合作關系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入 Z 海物業(yè)相應的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問 團及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設施設備亦將較為復雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行 Z 海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實操指導階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實體“核心”，并輔之以公司顧問團以及 公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術支持，結合銀信商座物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 我司提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時 Z 海物業(yè)良好的品牌效應也必將促進銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項目向外界使用“ Z 海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。 ◆ 顧問服務方式示意圖： 二、 顧問期限 顧問期限預計共計二十五個月（以項目入伙時間預計為 2022年 3 月 1 日為準）。顧問期分前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為 10 個月（預計自 2022 年 3 月至2022 年 12 月），實操指導階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預計自 2022 年 1 月 1 日起）；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后首三個月。 三、駐場顧問和顧問團工作職責 ◆ 駐場顧問工作職責：根據(jù)項目的實際情況，在實操指導階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任 駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負責以下各類工作： ? 全面考察項目，收集關于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。 ? 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 ? 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據(jù)反饋信息 修訂方案 傳達、推行方案 制定物管方案 顧問團 駐場顧問 管理商 決。 ? 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。 ? 緊急事故的應對與處理技巧。 ◆ 顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導， 以下為建議各階段赴現(xiàn)場的時間供參考 ： ? 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗收階段 ? 實操指導階段 ? 物業(yè)入伙當月 ? 入伙后的正常管理期 ? 服務質量跟蹤階段 ? 本階段末 顧問團（約 35 人）于前期介入階段、實操指導階段和服務質量跟蹤階段三個階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團具體赴現(xiàn)場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進度和 項目的實際需要來安排。 顧問團主要負責工作如下： ? 由顧問團根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借 Z 海豐富的管理經(jīng)驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。 ? 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 ? 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對駐場