【正文】 Z 海物業(yè)銀信商座物業(yè)管理顧問方案 第一部分 Z 海物業(yè)簡(jiǎn)介 深圳市 Z 海物業(yè)管理有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“ Z 海物業(yè)”）為中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港 Z 海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于 1991 年在深圳注冊(cè)成立，為建設(shè)部首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有中國(guó)特色的 Z 海物業(yè)管理模式。公司以 此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。 多年來， Z 海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗 100 余面。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日?qǐng)?bào)》，國(guó)內(nèi)的《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》等新聞媒體對(duì) Z海物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況的報(bào)道多達(dá) 700 余次，慕名前來公司參觀考察的 國(guó)內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。 隨著 Z 海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和 Z 海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國(guó)內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對(duì)先進(jìn)物管模式的迫切需求，Z 海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績(jī)外，更已輸出至長(zhǎng)春、沈陽、青島、煙臺(tái)、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊、鄭州、東莞 ?? 等 30 多個(gè)全國(guó)各大城市。正在管理的寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈） 17 個(gè)，占全國(guó)國(guó)優(yōu)總數(shù)的 3%強(qiáng)，雄居國(guó)內(nèi)同業(yè)國(guó)優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 1999 年 10 月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū) ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證 ?? Z 海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故， Z 海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。 在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中， Z 海物業(yè)管理模式逐漸形成， Z 海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值 ，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 肩負(fù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的 Z 海物業(yè)將以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。 中國(guó)海外集團(tuán)有限公司 于 1979 年在香港注冊(cè)成立，是隸屬 于 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國(guó)建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。 1992 年，集團(tuán)之旗艦中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團(tuán)現(xiàn)有雇員約 4,300 名。 中國(guó)海外集團(tuán)自成立以來，便 致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、 咨詢 、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。公司以 “ 服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó) 、造福人群 ” 為宗旨， 以“海納百川，有容耐大”的市場(chǎng)運(yùn)做氣魄， 集納兩地營(yíng)商優(yōu)勢(shì)，吞吐市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)萬象，并以造福人群的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)著對(duì)社會(huì)的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國(guó)內(nèi)地完成了 500 多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾 9,000 公頃；鋪設(shè)輸水管道 26公里，其中打通隧道近 15 公里。塑造了如 被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的 香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓 及 西九龍?zhí)詈?造地、中國(guó)人民解放軍駐港海軍基地 、香港警察總部、 香港的南浪海灣、雅利德樺臺(tái) 等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納 30 萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧? 從 1988 年起，中國(guó)海外集團(tuán)積極投身中國(guó)內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長(zhǎng)春等地，先后建成 上海海華花園、北京 Z 海雅園、廣州錦城花園和深圳 Z 海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目 ，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外， Z 海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑 設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。 已發(fā)展成擁有總資產(chǎn) 183 億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。 展望未來，中國(guó)海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、 造福人群” 作出更加杰出的 貢獻(xiàn)。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號(hào)，為市中心黃金地段，緊接民主廣場(chǎng)、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三 區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地 9593 平方米，總建筑面積達(dá) 52022 平方米，綠化率高達(dá) 25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。 為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)的深圳市 Z 海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng) 驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會(huì)到 Z 海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。 我司針對(duì)銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。 第一 節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧問方式概述： 為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量， Z 海物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司 (以下簡(jiǎn)稱“管理商” )負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用 Z 海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢(shì)為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入 Z 海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問 團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。 考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行 Z 海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及 公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場(chǎng)顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 我司提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí) Z 海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“ Z 海物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 ◆ 顧問服務(wù)方式示意圖： 二、 顧問期限 顧問期限預(yù)計(jì)共計(jì)二十五個(gè)月（以項(xiàng)目入伙時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022年 3 月 1 日為準(zhǔn)）。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為 10 個(gè)月（預(yù)計(jì)自 2022 年 3 月至2022 年 12 月），實(shí)操指導(dǎo)階段為 12 個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自 2022 年 1 月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。 三、駐場(chǎng)顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé) ◆ 駐場(chǎng)顧問工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任 駐場(chǎng)經(jīng)理，常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作： ? 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對(duì)該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。 ? 將顧問團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 ? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據(jù)反饋信息 修訂方案 傳達(dá)、推行方案 制定物管方案 顧問團(tuán) 駐場(chǎng)顧問 管理商 決。 ? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 ? 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。 ◆ 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)， 以下為建議各階段赴現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間供參考 ： ? 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗(yàn)收階段 ? 實(shí)操指導(dǎo)階段 ? 物業(yè)入伙當(dāng)月 ? 入伙后的正常管理期 ? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 ? 本階段末 顧問團(tuán)（約 35 人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場(chǎng)的工作時(shí)間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和 項(xiàng)目的實(shí)際需要來安排。 顧問團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下： ? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借 Z 海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 ? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 ? 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對(duì)駐場(chǎng)