【正文】 和戶(hù)外廣告位的招租等等，通過(guò)對(duì)自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭(zhēng)先惠顧，一是在社會(huì)上樹(shù)立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開(kāi)財(cái)源，為提升管理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的投入負(fù)擔(dān)。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級(jí)別，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響員工的士氣；對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有 需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰(shuí)來(lái)處理卻又摸不著頭緒。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，依然采用行政管理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。 以業(yè)主為中心，提供酒店式專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。 服務(wù)定位 ：以人為本，服務(wù)第一的原則。 （二） 解決遺留的疑難問(wèn)題，協(xié)助整理各專(zhuān)業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。 會(huì)所的裝飾：開(kāi)業(yè)前，須對(duì)會(huì)所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。 五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。 ? 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。 ? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，提供給業(yè) 主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開(kāi)戶(hù)存折、業(yè)主公約、住戶(hù)手冊(cè)等。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。 住戶(hù)入住資料：入伙通知書(shū)、業(yè)主公約等。 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專(zhuān)業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。 會(huì)所的節(jié)能要求：會(huì)所的許多項(xiàng)目與 ISO14000 環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂(lè)項(xiàng)目的噪音等，我司將對(duì)此提供專(zhuān)業(yè)的處理建議。 、車(chē)輛管理、導(dǎo)向工作。 （十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn) 度計(jì)劃提議方案； 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿(mǎn)足物 業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿(mǎn)足要求； 對(duì)樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建 議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及 物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價(jià)格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推 行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類(lèi)垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度 提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén) 的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中 的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等 )，提出糾正及修改建議； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改 建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議； 1 對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)建議，以方便外墻清洗， 使之保持長(zhǎng)久的美觀； 1 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu) 設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類(lèi)員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶(hù)使用的角度，提出專(zhuān)業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專(zhuān)業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 ，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢(xún)指導(dǎo)服務(wù)。 ? 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見(jiàn)。 ? 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入 Z 海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn) 團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專(zhuān)業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。 展望未來(lái)，中國(guó)海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開(kāi)拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、 造福人群” 作出更加杰出的 貢獻(xiàn)。 1992 年，集團(tuán)之旗艦中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開(kāi)中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團(tuán)現(xiàn)有雇員約 4,300 名。公司以 此模式為手段開(kāi)展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有中國(guó)特色的 Z 海物業(yè)管理模式。 中國(guó)海外集團(tuán)有限公司 于 1979 年在香港注冊(cè)成立，是隸屬 于 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國(guó)建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。 已發(fā)展成擁有總資產(chǎn) 183 億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。 第一 節(jié) 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定 一、 顧問(wèn)方式概述： 為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量， Z 海物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“顧問(wèn)商”）將指導(dǎo)沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“發(fā)展商”）聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理商” )負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用 Z 海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢(shì)為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 三、駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé) ◆ 駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任 駐場(chǎng)經(jīng)理，常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類(lèi)工作： ? 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對(duì)該項(xiàng)目類(lèi)型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。 ? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 說(shuō)明： ，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專(zhuān)業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車(chē)場(chǎng)等。 十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。 （三） 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專(zhuān)業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 （九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 （十三）配合發(fā)展商樓盤(pán)租售工作： 、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 會(huì)所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。 （四） 協(xié)助管理商選聘各專(zhuān)業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍： 提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案； 協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。 物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料等。 本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。 ? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。 ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。 四、指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。 開(kāi)業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊(cè)、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。 （一） 顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專(zhuān)業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，給出書(shū)面整改意見(jiàn)及建議。充分利用顧問(wèn)商專(zhuān)業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有效控制管理成本，開(kāi)展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開(kāi)源節(jié)流。 Z 海物業(yè)管理公司在成功運(yùn)做“ Z海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式”的基礎(chǔ)上，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的 Z 海服務(wù)精神，圍繞“一切以滿(mǎn)足業(yè)主需求為中心”的工作原則，又正式推出“大管家”的服務(wù)模式，即“酒店式物業(yè)管理模式”第二代升級(jí)版，使物業(yè)管理和服務(wù)工作整體上升到一個(gè)新的水平。 強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率。 調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。所以具備資源經(jīng)營(yíng)思想是酒店式物業(yè)管理模式的另一重 要特點(diǎn)，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會(huì)合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶(hù)提供全方位的后勤支持和保障。 ? 服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會(huì)在您指定的時(shí)間段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。 ? 詳盡價(jià)目表將在《服務(wù)指南》中附。 ? 業(yè)主須提前填妥授權(quán)書(shū)和支付貨款。 減少 水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。 ● 健康檔案管理 為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專(zhuān)門(mén)的健康檔案，對(duì)業(yè)主身體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時(shí)為業(yè)主提供身體健康狀況的報(bào)告，對(duì)比不同時(shí)期的健康數(shù)據(jù)，并實(shí)行電腦系統(tǒng)自動(dòng)化管理，每個(gè)業(yè)主均擁有自己的專(zhuān)用密碼，只能由自己和專(zhuān)門(mén)的管理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶(hù)制定和提供科學(xué)的運(yùn)動(dòng)、監(jiān)督、營(yíng)養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢(xún)等健康服務(wù)。 “商務(wù)全程式”寫(xiě)字樓物業(yè)管理模式具體構(gòu)成舉例： 1） 配置公共秘書(shū)，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話(huà)接聽(tīng)、前臺(tái)禮儀及部分后 勤服務(wù)。為了促進(jìn)管理商的規(guī)范化運(yùn)做，并保證其逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化生存， Z 海物業(yè)將運(yùn)用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)管理商開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，逐步提高員工的整體素質(zhì)，建立一只精干高效的員工隊(duì)伍。 由于員工的基礎(chǔ)不同，所以其接受能力、求知取向也不盡相同。 訓(xùn)目標(biāo)超前性。 三、授課方式 課堂講授 由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。 樣板示范 由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。 ● 培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定 ◆ 選派培訓(xùn)人員往來(lái)差旅費(fèi)、培訓(xùn)期間的食宿及外培相關(guān)的報(bào)名費(fèi)、資 料費(fèi)由發(fā)展商自