【正文】 和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財源，為提升管理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的投入負擔。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級別，存在權(quán)、責不清，人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象，嚴重影響員工的士氣；對外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有 需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰來處理卻又摸不著頭緒。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，依然采用行政管理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。 服務(wù)定位 ：以人為本，服務(wù)第一的原則。 （二） 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。 五、指導(dǎo)建立機電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。 ? 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 ? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，提供給業(yè) 主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。 住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。 會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與 ISO14000 環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。 、車輛管理、導(dǎo)向工作。 （十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進 度計劃提議方案； 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求； 設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求； 對樓宇室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建 議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及 物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推 行，對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度 提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門 的審核意見對設(shè)計中 的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費等 )，提出糾正及修改建議； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改 建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建 議； 1 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗， 使之保持長久的美觀； 1 根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機構(gòu) 設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。 ，顧問團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。 ? 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 ? 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入 Z 海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問 團及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。 展望未來，中國海外集團將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟一體化及中國經(jīng)濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認的施工經(jīng)驗、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國、 造福人群” 作出更加杰出的 貢獻。 1992 年，集團之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團現(xiàn)有雇員約 4,300 名。公司以 此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。在掌握并導(dǎo)入香港先進物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探索出具有中國特色的 Z 海物業(yè)管理模式。 中國海外集團有限公司 于 1979 年在香港注冊成立，是隸屬 于 中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。 已發(fā)展成擁有總資產(chǎn) 183 億港元的大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會影響與日俱增。 第一 節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧問方式概述： 為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量， Z 海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司 (以下簡稱“管理商” )負責銀信商座項目物管工作的具體實施運作； 以便利用 Z 海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 三、駐場顧問和顧問團工作職責 ◆ 駐場顧問工作職責：根據(jù)項目的實際情況，在實操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任 駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負責以下各類工作： ? 全面考察項目，收集關(guān)于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。 ? 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 說明： ，由包含有質(zhì)量管理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務(wù)。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。 十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。 （三） 根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 （九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 （十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作： 、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。 （四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊伍： 提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案； 協(xié)助對招聘人員進行筆試、面試、實操考核。 物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料等。 本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。 ? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財務(wù)部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行一條龍服務(wù)。 ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。 四、指導(dǎo)建立財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責任制。 開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。 （一） 顧問團對項目現(xiàn)場進行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。 Z 海物業(yè)管理公司在成功運做“ Z海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式”的基礎(chǔ)上，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的 Z 海服務(wù)精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心”的工作原則，又正式推出“大管家”的服務(wù)模式，即“酒店式物業(yè)管理模式”第二代升級版，使物業(yè)管理和服務(wù)工作整體上升到一個新的水平。 強調(diào)服務(wù)意識，提高服務(wù)效率。 調(diào)整組織架構(gòu)，實行科學(xué)化管理。所以具備資源經(jīng)營思想是酒店式物業(yè)管理模式的另一重 要特點，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保障。 ? 服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會在您指定的時間段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。 ? 詳盡價目表將在《服務(wù)指南》中附。 ? 業(yè)主須提前填妥授權(quán)書和支付貨款。 減少 水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。 ● 健康檔案管理 為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對業(yè)主身體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時為業(yè)主提供身體健康狀況的報告，對比不同時期的健康數(shù)據(jù)，并實行電腦系統(tǒng)自動化管理，每個業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的管理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運動、監(jiān)督、營養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康服務(wù)。 “商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式具體構(gòu)成舉例： 1） 配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽、前臺禮儀及部分后 勤服務(wù)。為了促進管理商的規(guī)范化運做，并保證其逐步實現(xiàn)市場化生存， Z 海物業(yè)將運用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)管理商開展員工培訓(xùn)工作，逐步提高員工的整體素質(zhì)，建立一只精干高效的員工隊伍。 由于員工的基礎(chǔ)不同，所以其接受能力、求知取向也不盡相同。 訓(xùn)目標超前性。 三、授課方式 課堂講授 由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。 樣板示范 由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。 ● 培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定 ◆ 選派培訓(xùn)人員往來差旅費、培訓(xùn)期間的食宿及外培相關(guān)的報名費、資 料費由發(fā)展商自