【正文】 物業(yè)管理高級人才培訓中心。 20xx 年 12 月，深圳市保利物業(yè)管理有限公司被全國市場誠信建設(shè)組織委員會評定為“質(zhì)量、服務誠信示范單位”。 三、深圳市保利物業(yè)管理有限公司： 保保 利利 物物 業(yè)業(yè) 是中國保利集團所屬的具有獨立的法人資格，主要從事高級物業(yè)、星級 酒店及人才培訓中心的經(jīng)營和管理的專業(yè)公司。 20xx 年 5 月 9 日，中共中央總書記、國家主席江澤民參觀了保利集團參股的上海海洋水族館，并簽名留念。 1999 年 12 月 2 日，保利藝術(shù)博物館開館儀式在保利大廈舉行。 1994 年 3 月 9 日，中國保利集團公司與中信公司在保利大廈舉行轉(zhuǎn)讓科技公司出資協(xié)議簽字儀式。 從 20xx年開始，對所屬企業(yè)實施了整合和重組，形成了 保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利物業(yè) 和 保利海外 等五大業(yè)務板塊，進一步實現(xiàn)了專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營和資源的優(yōu)化配置，有效地提高了集團的整體實力、競爭能力和抗風險能力。 2) 除上表中所列顧問團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。 質(zhì) 量 跟蹤 顧問 團 2 人 ，赴現(xiàn)場 工 作１ 次， 3 個 工作日 實 操指 導階段 結(jié) 束后的首 6 個 月 （ 6 個月） 電話、傳真，電子郵件等溝通； 定 期 赴 現(xiàn) 場 考評指導 赴現(xiàn) 場 工作 1 次， 2～ 3 個 工 作日 ，擬安排于本階段最后一個月。 ★ 按照 ISO9000國際質(zhì)量管理體系進行管理，使各項管理工作符合 ISO9000國際質(zhì)量管理體系的標準要求。如果有服務質(zhì)量下滑的跡象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業(yè)管理機構(gòu)限期完成整改，以確保保利物業(yè)所提供顧問服務質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。此時我司主要提供的顧問服務內(nèi)容有： 通過日常工作中的實際運作進一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構(gòu)組建、人員培訓及管理等行政方面事務。 為此， 我司將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括： 指導建立嚴格的裝修審批程序。本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。 指導管理商 準備設(shè)備移交、接管驗收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。 前期籌備 一期物業(yè)入伙前。 從環(huán)保的角度提出專業(yè)化建議。 （十六）理禮共用、德法并行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。 （八）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。在駐場顧問與顧問團二者的共同努力下，為管理商日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 其它影響：如經(jīng)營項目不符合業(yè)主的需求、不符合當?shù)仫L俗習慣，造成住宅區(qū)的業(yè)主投訴。 噪音污染：主要體現(xiàn)在商業(yè)項目中的消費者、車輛產(chǎn)生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧經(jīng)營中音樂音量過大而產(chǎn)生的噪音，空調(diào)運行中產(chǎn)生的噪音。 （三）物業(yè)管理公司應不時與商戶聯(lián)絡，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費。如：不 得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等。日常工作可以由一個執(zhí)行機構(gòu)負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。 XXX 商業(yè)城是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因此 XXX 商業(yè)城的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。為各業(yè)主和用戶提供自然、健康舒適的生活環(huán)境。 設(shè)備管理 ：管好機電設(shè)備，保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序 。 (二 ) 物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應考慮房屋的使用功能以符合時代發(fā)展的需要。因此，應根據(jù)不同的需求層次來實施高品質(zhì)、全方位的特色物業(yè)管理服務。 中中 國國 XX XXX 商商 業(yè)業(yè) 城城 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 顧顧 問問 方方 案案 服務一個項目 塑造一個精品 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 二零零五年九月 方案目錄 第一部分 項目分析及管理服務定位 ? 2 第二部分 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程對發(fā)展商的意義 ? ..5 第三部分 物業(yè)管理要點及難點 ??? .?? ...9 第四部分 物業(yè)管理顧問服務詳述 ??? ..??? 18 第一章 顧問工作概述 ???????? ....19 第二章 顧問期限 ?????????? ..21 第三章 顧問服務范圍及內(nèi)容 ?????? ..22 第四章 顧問工作 職責 ???????? .31 第五章 顧問服務目標承諾 ???? ...32 第六章 顧問費用 ???????? ...33 第五部分 保利物業(yè)簡介及優(yōu)勢介紹 ????? ...35 第六部分 在管項目介紹 ??? ...45 第一部分 項項 目目 分分 析析 及及 管管 理理 服服 務務 定定 位位 一一 、 項項 目目 概概 況況 項目概況： 總建筑面積 :，容積率 :，地下建筑面積 :平方米，建筑密度 :%，綠地面積 :。而商場等場所客戶成份復雜，需求多樣化，經(jīng)營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費者要求方便、舒適、悠閑自在，這些與商務區(qū)嚴肅的秩序和氣氛有很大差異，不同客戶的不同需求增大了項目管理的難度。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。 鑒于此，我們對 XXX 商業(yè)城的物業(yè)管理進行以下分析： 一、 XXX 商業(yè)城管理要點包括： ? 一般性物業(yè)管理 ? 特殊管理 ? 統(tǒng)一的專業(yè)化管理 （一） 一般性物業(yè)管理 對小業(yè)主或承租商的管理 ：分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)店鋪，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán) 利和義務，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。綠化園藝的養(yǎng)護管理在在鞏固園藝設(shè)計建造的成果，保持 XXX商業(yè)城 舒適的休閑購物環(huán)境，養(yǎng)護工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經(jīng)常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補植物等。 承租客商的選配。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。逃生通道必須保持暢通無阻 , 所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會容易受傷。 （八）商業(yè)對辦公、住宅小區(qū)的影響 空氣污染：主要體現(xiàn)在餐飲項目經(jīng)營所產(chǎn)生的油煙，衛(wèi)生間產(chǎn)生的異味、 空調(diào)機排放的廢氣等。 采光影響：由于廣告位設(shè)置不符合規(guī)范要求（超高、超大），會造成附近業(yè)主的室內(nèi)采光度下降，阻礙視線。除派駐場人員外，保利物業(yè)還將輔之以 顧問團 以及保利物業(yè)公司各專業(yè)部門的技術(shù)支持，結(jié)合項目物業(yè)管 理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時和有針對性的提出整改建議與整改措施。 （二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。 （十五）協(xié)助管理商進行物業(yè)費用和服務費用的制定和收取。 從智能化角度提出專業(yè)化建議。 第二階段 實操指導 實操指導階段根據(jù)各個時期管理重點與難點的不同又分為 前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理 四個時期。 協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序。 集中入伙 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦 理入伙手續(xù)的工作時期。 此時物業(yè)管理公司的工作難 點有二：（ 1）面對 大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患 等；（ 2）業(yè)主 入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。 正常管理 指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主 的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護、機 電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。 第三階段 服務質(zhì)量跟蹤 服務質(zhì)量跟蹤階段是保利的顧問團在駐場顧問撤出后，在三個月內(nèi)再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理機構(gòu)進行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應的咨詢輔導工作。 ★ 保質(zhì)保量、按時完成各項工作內(nèi)容。 30 駐場經(jīng)理 1 人 常 駐 現(xiàn) 場 做 日常指導 本階段內(nèi)常 駐現(xiàn)場 實 地工 作 。 有關(guān)費用： 1) 顧問團及駐場顧問往返本項目現(xiàn)場所需的各項差旅費用及上述人員在本項目現(xiàn)場工作時期的食宿由甲方另行提供。 經(jīng)過近 20年的發(fā)展，目前，集團公司所屬企業(yè)及項目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙、天津、哈爾濱、 XX、鄭州、重慶、成都、海南以及香港等地區(qū)。 1993 年 9 月，國務院副總理朱 镕 基視察了保利集團參股的海南洋浦開發(fā)區(qū)。 1999 年 10 月，中央政治局常委、國務院副總理李嵐清、中央政治局委員、國 務院副總理錢其琛等領(lǐng)導參觀了保利藝術(shù)博物館。 20xx 年，賀平總經(jīng)理撰寫 的《興文化事業(yè) 辦文化產(chǎn)業(yè) 再鑄中華民族文化長城 中國保利集團公司興辦文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想與實踐》被編入 20xx 年《中國國情報告》。北京市委副書記、代市長王岐山，副市長劉敬民等領(lǐng)導參加了奠基儀式。 20xx 年 12 月 20 日，深圳市保利物業(yè)管理有限公司被國家商務部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院評定為誠信綜合等級“ AAA 級企業(yè) ”。 且長期從事高檔寫字樓、商場、四五星級酒店、度假山莊、涉外別墅、涉外公寓、影劇院、博物館、高爾夫球場等 。包括營業(yè)前的開門、巡場、保潔、早例會、升國旗、迎接顧客、常規(guī)營業(yè)管理、播音及背景音樂、員工用餐、收場準備、結(jié)束營業(yè)、員工離場、清場 、鎖閉賣場等。傳統(tǒng)的商業(yè)格局與形式已無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品味的購物期望對商場、環(huán)境、配套等諸多方面提出了苛刻而適情合理的需求。以搶救圓明園國寶而聞名海內(nèi)外的保利藝術(shù)博物館，將移至新保利大廈，它將與現(xiàn)有保利大廈和保利劇院遙相呼應，成為北京一處重要的文化景觀。雙衛(wèi)生間，浴室超大設(shè)計且設(shè)施精良。它采用先進的鋼混結(jié)構(gòu)、 VAV 變風量空調(diào)系統(tǒng)及原裝進口電梯，是一個水平達國際甲級的商業(yè)辦公項目。上海證券大廈由保利物業(yè)公司管理， 1998 年被評為 上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 ， 1999 年獲 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 稱號，并于 20xx 年4 月通過 ISO9002 質(zhì)量體系認證。 20xx 年 9 月，附屬中信廣場的玻璃墻瀑布水景被命名為新世紀羊城八景之一，稱 天河飄絹 ，進一步確立了中信廣場作為廣州市標志性建筑的地位。 廣州 保利國際廣場 保利國際廣場為廣州市土地開發(fā)中心招標用地項目，總占地面積為 平方米?；▓@占地面積 萬平方米，總建筑面積12 萬平方米，由 5 棟樓宇組成： 2 棟 12 層帶電梯小高層、 2棟 28 層高層建筑和 1 棟甲級寫字樓，集住宅、辦公、商業(yè)于一體，小區(qū)綠化率高達 50%，區(qū)內(nèi)園林密布，中庭花園、主題景觀、空中花園、架空層綠化組成多維綠化體系。地處通程、華天商務圈，寸土寸金，交通非常便捷，商業(yè)氣氛濃厚，各項基礎(chǔ)設(shè)施配置一應俱全。 二 星級酒店 北京保利大廈 保利大廈位于平安大城東起點 ,東二環(huán)路東四十條立交橋畔 ,鄰近工人體育場，距市中心 10 分鐘車程 ,距火車站 15 分鐘車程 ,距機場 25 分鐘車程。房間內(nèi)有 微波爐、電熱壺、咖啡壺等家電配置，更添家居感受。賓館擁有各類豪華、商務、標準客房共計 319 套， 餐廳可提供川、淮精美菜肴，可同時容納500 人用餐，并可提供 150 人國際會議服務。 新保利大廈占地面積約 2 公頃，建筑面積 萬平方米，總投資 14 億元人民幣。它采用先進的鋼混結(jié)構(gòu)、 VAV 變風量空調(diào)系統(tǒng)及原裝進口電梯，是一個水平達國際甲級的 商業(yè) 辦公項目。項目于 20xx 年 9 月 30 日奠基，同年 10 月 15 日動工興建，主體采用框筒接結(jié)構(gòu)，建筑物總高度為 米，地上 27 層，地下室兩層，總建筑面積為 萬平方米，外立面為玻璃及鋁板幕墻。保利物業(yè)的商場物業(yè)管理服務優(yōu)勢得到