房地產(chǎn)估價(jià)課件ppt8收益法-wenkub
2023-01-18 00:31:40 本頁面
【正文】 a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 第八章 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??第八章 收益法 a前幾期不等 房地產(chǎn)估價(jià) 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 第八章 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價(jià) 例 8－ 6 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長 2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 9%。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 84：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 直接用于計(jì)算價(jià)格 例 81：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為%。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、理論依據(jù) 現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的 三、適用范圍和條件 適用范圍 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 條件 房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)能教準(zhǔn)確地量化 預(yù)期原理 167。房地產(chǎn)估價(jià) 第八章 收益法 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法； 是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（資本化過程），來估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 直接資本化法 是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運(yùn)營費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 167。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價(jià)格。假設(shè)報(bào)酬率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV??????????? ? ? ? ? 平方米元 /%5000%11%20066 ????????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 88 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為 55萬元和 ，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 10%。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 例 810：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場價(jià)格。已知前三年價(jià)款付款比例分別為 15%、 25%和 60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為 100萬元，經(jīng)營成本為 20萬元，并預(yù)計(jì)在此后的 16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為 16%。 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、凈收益測算的基本原理 （一）凈收益計(jì)算公式 (基于租賃收入測算 ) 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運(yùn)營費(fèi)用 +其它收入 =有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入 —— 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣
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