【正文】 北京魯能物業(yè)管理有限責任公司 二零零二年九月 目 錄 物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 1 頁 物業(yè)接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 3 頁 物業(yè)接管前期人員架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 17 頁 前期收樓工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 18 頁 前期收樓工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 19 頁 二次裝修施工流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 24 頁 二次裝修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 27 頁 客戶入住流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 39 頁 客戶入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 40 頁 總經理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 44 頁 使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 45 頁 房屋質量保證書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 65 頁 房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 71 頁 服務指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 79 頁 裝修辦理流程說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 92 頁 裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 95 頁 承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．． 第 104 頁 治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 107 頁 房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 110 頁 收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 114 頁 入伙授權書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 118 頁 物業(yè)管理委托 合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 121 頁 物業(yè)接管前期工作流程圖 No Yes 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 委任總經理，招聘高、中級管理人員 籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門備案 聯(lián)系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù) 對外委單位進行調研，簽定外委合同 與開發(fā)商協(xié)調入住前事宜，對重要資料進行交接 示例 辦理提前進行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進行協(xié)調 物業(yè)交竣驗收，正式接管 開發(fā)商負責返修 物業(yè)前期接管工作流程 ? 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》 。 “公司初期人員架構圖”附后 ? 籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門備案 1． 各部門共同匯編的文件： ? ．《房屋使用、管理、維修公約》 ?．《房屋質量保證書》 ?．《房屋使用說明書》 ?．《房屋交付（入?。┩ㄖ? ?．《入伙授權書》 ?．《業(yè)主（使用人）服務指南》 ?．《裝修管理規(guī)定》 ?．《辦理裝修流程說明》 ?．《治安、消防協(xié)議書》 ?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》 ⑴．《二次裝修協(xié)議書》 ⑵．《業(yè)主聯(lián)絡資料登記表》 ⑶．《收樓須知》 ⑷．《物業(yè)管理費收費標準》 ⑸．《公約承諾書》 備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發(fā)商確認，并到北京 市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。 △ 綜合部 ?． 編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統(tǒng)一印刷成冊 。 ?． 制訂《員工培訓規(guī)定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。 ?． 制訂《薪金實施細則 》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。 ⑶． 制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一 、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。 ⑺． 制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內簽單”。 ?． 編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。 ?． 制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。 ?． 制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。 ?． 落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 ?． 制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。 ?． 制訂《施工違規(guī)級別明細》，建立“違章通知單”。 ⑶． 制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。 ?． 制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內容劃分。 ?． 編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管 強電、弱電、空調水、土建 、領班 強電、弱電、空調水、土建 、技工 強電、弱電、空調水、土建 、工作程序、管理制度 ） ?． 制訂《設備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設備），建立“設備保養(yǎng)卡”、“設備保養(yǎng)計劃表” ? 聯(lián)系政府部門、相關單位，辦理相關手續(xù) 1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2． 聯(lián)系稅務所，辦理稅務登記 3． 聯(lián)系銀行，開通公司帳號 4． 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商） 5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準《公約》 6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商） 7． 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商） 8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商） 9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開 發(fā)商） 10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商） 11． 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產權分界 12． 聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案 13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式 15． 聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商） 16． 聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商） 17． 聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊?，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商） 18． 聯(lián)系外管局，報涉外關系（開發(fā)商） 19． 聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關手續(xù)（開發(fā)商） 20． 聯(lián)系公安局，報內保關系 21． 聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商） 22． 聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） ? 與開 發(fā)商協(xié)調入住前相關事宜，對重要資料進行交接 1． 確定收樓時間 2． 確定物管費的起計日期 3． 前期工程遺留問題的解決 4． 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作： △． 產權資料 房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據(jù)；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產權資料為依據(jù)，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施， 共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權益。 2． 調研保險公司，對物業(yè)投?！柏敭a一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》 3． 調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》 4． 調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》 5． 調 研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》 6． 調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》 7． 調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》 8． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 9． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》 10． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》 11． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協(xié)議》 12． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》 13． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》 ? 物業(yè)交竣 驗收，正式接管 根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發(fā)商驗收基礎上以物業(yè)公司驗收通過為準。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應商）負責，對于重要設備 或機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚的列明有關各方責任。 2． 手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關系統(tǒng)章節(jié)內 同時列出。 ?． 系統(tǒng)內所有管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規(guī)格和功能。 ?． 詳盡介紹每臺獨立設備如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調 校說明。 ?． 所有設備的產品說明書、合格證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。 ?． 執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應特別注意事 項。 ?． 對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。 ?． 程序設計和系統(tǒng)使用手冊。 ? 業(yè)主辦理收樓、單元驗收 （見收樓流程 ） ? 業(yè)主進行室內二裝 （見二裝流程） 物業(yè)接管前期人員架構圖 總經理 （一名） 總經理秘書 （一名） 前期收樓工作流程圖 No 財務部經理 （一名） 工程部經理 （一名） 管業(yè)部經理 （一名） 綜合部經理 （一名） 保衛(wèi)部經理 （一名） 會計 （一名） 行政主管 （一名） 內務主管 （一名） 客務主管 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） 土建主管 （一名） 強電主管 （一名） 弱電主管 （一名） 空水主管 （一名） 前臺接待 （二名） 客務代表 （二名） 外委保 潔公司 人事專員 （一名） 文員兼庫管 （二名） 出納 （一名） 消防領班 （二名） 保安領班 （二名） 消防執(zhí)機 （二名） 保安員 （二名） 外保 土建技工 （三名） 強電技工 （三名） 弱電技工 （三名） 空水技工 （三名） 外委變配電室公司 外委電梯維保公司 開發(fā)商通知業(yè)主入住 入伙現(xiàn)場布置 現(xiàn)場辦理 業(yè)主交納費用 返修 驗房交接 Yes 前期收樓工 作流程 ? 資料簡稱 全 稱 簡 稱 《 **********房