【正文】 規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給 營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)； （二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)； （三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； （四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。 策劃的六個(gè)主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源 或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進(jìn)競(jìng)爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面 宏觀經(jīng)濟(jì)信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。 區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況 下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 八、集團(tuán)公司董事會(huì)根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得 ； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 ②招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或 其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ⑥用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 （二）、土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土 地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 （ 1）、一級(jí)開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。 ③對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。 （三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（ 2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（ 3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ；（ 4）、主管部門實(shí)地勘察 ；（ 5）、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ；（ 6）、委托地價(jià)評(píng)；（ 7）、辦理核定地價(jià)手續(xù) ；（ 8）、辦理土地出讓審批 ；（ 9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（ 10）、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 ；（ 11）、領(lǐng)取正式國有土地使 用證 ；（ 12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置?！? 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表 類型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二）、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 三、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。 工程勘察一般分為：工程地質(zhì)勘察、工程測(cè)量、水文地質(zhì)勘 察等?？辈煸O(shè)計(jì)文件必須根據(jù)上級(jí)規(guī)定的審批辦法，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。設(shè)計(jì)監(jiān)理是在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量和時(shí)間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對(duì)施工項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有 3 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有 2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有 1 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運(yùn)用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。 修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線 管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 設(shè)計(jì)的種類相當(dāng)多種，按系統(tǒng)分類如下：工業(yè)設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)。便于整個(gè)工程得以在預(yù)定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進(jìn)行 。 在搜集資料階段，設(shè)計(jì)者也常協(xié)助建設(shè)者做一些應(yīng) 由咨詢單位做的工作，諸如確定計(jì)劃任務(wù)書，進(jìn)行一些可行性研究，提出地形測(cè)量和工程勘察的要求，以及落實(shí)某些建設(shè)條件等。初步設(shè)計(jì)中首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。 這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進(jìn)行的，并應(yīng)相互認(rèn)可。這個(gè)階段是設(shè)計(jì)工作和施工工作的橋梁。初步設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重 技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)和建設(shè)單位要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。 這里的工程建設(shè)項(xiàng)目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴(kuò)建、改建以及技改等建設(shè)項(xiàng)目，通稱為工程建設(shè)項(xiàng)目。（ 2）、按登記表內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫登記表。 報(bào)建單位有如下部門： 規(guī)劃部門； 計(jì)委； 人防部門； 園林部門； 消防部門； 交警部門； 環(huán)保部門； 土地部門； 氣象部門； 衛(wèi)生部門； 1水利部門。 工程建設(shè)項(xiàng)目符合《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，必須通過招標(biāo)選擇施工單位。依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)在國家指定的報(bào)刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 招標(biāo)投標(biāo)的基本程序 ：招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。 (3)應(yīng)注意的問題 A、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。保證金額在合同期滿 后應(yīng)當(dāng)退回。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。 施工許可證不得偽造和涂改。 （三）、辦理施工許可證應(yīng)提交的資料 辦理建筑工程施工許可證提交資料 序號(hào) 須提交資料 提交情況 備 注 1 立項(xiàng)批文 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 人防費(fèi) 4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5 施工合同或中標(biāo)通知書 6 施工圖設(shè)計(jì)審查證明 7 工程監(jiān)理合同 8 勞保費(fèi) 9 工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 10 消防審查手續(xù) 11 施工組織設(shè)計(jì) 12 建筑工程勞務(wù)工資保證金 13 配套費(fèi) 14 墻改費(fèi) 15 施工單位資料（原件、復(fù)印件） a 資質(zhì)證書副本 b 營業(yè)執(zhí)照 c 安全生產(chǎn)許可證 d 外地施工企業(yè)注冊(cè)登記表或備案表 e 安全監(jiān)督手續(xù) f 法人授權(quán)委托書 16 監(jiān)理公司單項(xiàng)工程登記備案 第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段 工程管理是 對(duì)一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營的全過程（具體工作包括：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、施工、試運(yùn)行等）進(jìn)行管理。 （一）、工程進(jìn)度控制 工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制的三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實(shí)體形成階段。 施工進(jìn)度管理的地位和作用：關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。編制計(jì)劃和執(zhí)行控制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必須充分認(rèn)識(shí)和估計(jì)這些因素，才能克服其影響，使施工進(jìn)度盡可能按計(jì)劃進(jìn)行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)考慮有關(guān)影響因素 ，分析產(chǎn)生的原因。資金不能保證也會(huì)使施工進(jìn)度中斷或速度減慢等。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不及時(shí)和有錯(cuò)誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。 工程進(jìn)度控制的基本程序 工程進(jìn)度計(jì)劃的表示方法有：（ 1）、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法；（ 2）、采用進(jìn)度表控制法；（ 3）、采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃控制法；（ 4）、采用工程曲線控制法。 施工項(xiàng)目進(jìn)度 控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項(xiàng)目施工中的重點(diǎn)控制之一。 一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段 施工用水電及通訊線路接通，保證施 工需要 施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件 施工