【正文】 通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準備 施工材料和施工設備的準備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗 及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收 編制工程進度計劃 1檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作 1開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制 1設計、施工、監(jiān)理及 相關單位的統(tǒng)一協(xié)調 二、工程建設實施階段 當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3 個月。 建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。未取得施工許可證的不得擅自開工。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。對于大中型建設項目，招標單位還可以 邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。 B、招標必須依據(jù)有關規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。 (1)招投標工作程序 ：審查招標單位的資格；報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。 （ 3）、招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內容：招標人的名稱和地址；招標項目的內容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取 招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質等級的要求。 工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標。 （二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù) 招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行 為。（ 4）、向建設行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。 工程建設項目的報建內容：（ 1）工程名稱；（ 2）建設地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況。施工圖設計階段主要側重于造價控制，按照批準的初步設計的總概算嚴格控制施工圖設計。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風格上、比例和尺度上的協(xié)調等，細部設計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術水平。對于不太復雜的工程，技術設計階段可以省略，把 這個階段的一部分工作納入初步設計階段，另一部分工作則留待施工圖設計階段進行。這不 僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術效果的角度來設計。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。 設計基本原則：建筑設計除應執(zhí)行國家有關工程建設的方針政策外，尚應執(zhí)行下列基本原則： （ 1）、當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例； （ 2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益； （ 3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑； （ 4）、適應我國經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高 和改造的可能； （ 5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護結構的熱工性能； （ 6）、建筑設計的標準化應與多樣化結合； （ 7）、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內外環(huán)境； （ 8）、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施； （ 9）、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)的各項建設，應按國家或地方制定的有關條例和保護規(guī)劃進行。通俗的講是指建筑物在建造之前，設計者按照建設任務，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件； (6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領性目標和方向。 （ 6）豎向規(guī)劃設計。 （ 2）建筑、道 路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。 （ 2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 四、 規(guī)劃設計 （一）、城市規(guī)劃：是政府調控城市空間資源、指 導城鄉(xiāng)發(fā)展與建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 監(jiān)理單位應于委托監(jiān)理合同簽訂后 10 天內將項目監(jiān)理機構的組織形式、人員構成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建 設單位。 工程建設監(jiān)理的主要內容：控制工程建設的投資、建設工期、工程質量；進行安全管理、工程建設合同管理；協(xié)調有 關單位之間的工作關系，即“三控、兩管、一協(xié)調。 工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實際，對現(xiàn)場地形、地質概況、原有設備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準確、齊全，以滿足編制設計文件的要求。它是基本建設的首要環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：（ 1）、委托進行拆遷工作（ 2）、辦理拆遷申請（ 3）、審批、領取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責任書（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶口凍結（ 7）、暫停辦理相關事 項（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補償書面協(xié)議（ 10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運作拆遷補償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強制拆遷 。 拆遷的主要內容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。） （ 7）、有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。征收集體所有的土地，包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設基金等。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請 ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ；（ 7）、市政府下文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占 用稅等稅費 ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結戶口 ；（ 11）、調查戶口核實勞動力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉居工作 ；（ 14）、辦理超轉人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價補償工作 ；（ 16）、征地結案。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。 收益：①委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 ⑧按合同的約定支付余款。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企 業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； ②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質； ③ 屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》； ④屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權屬證明； ⑦土地登記申請書； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 集體土地使用權：是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 項 目 內 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內容： （ 1）、營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ；項目策劃的開支 ；銷售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業(yè)的公關開支； （ 2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價；用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支；影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支； （ 3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設計的開支；用于建筑施工的開支；用于設施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （ 4）、金融成本開支，包括：外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出；貸款引起的利息支出；各項保險開支；稅收和行政性收費；不可預見開支。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。 五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段 投資機會研究。 三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。 相關市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家組成。 項目策劃的流程分為四個流程： 項目調研 項目市場細分與選擇 1）項目市場細分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施。 策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 三、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城