【正文】 街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市 的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 深圳 的東門步行街、 廣州 的上下九步行街、 長沙 黃興路步行街、 武漢 的江漢路步行街等 。 公司企業(yè)精神： 人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務、求實管理。 精良的服務品質，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風優(yōu)良、技術精湛、團結敬業(yè)能打硬仗的隊伍，公司在冊員工 300 余人，管理層人員平均年齡為 35 歲，所受教育涉及 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務業(yè)務，從眾多物業(yè) 服務企業(yè)的競爭中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗現(xiàn)擁有固定資產(chǎn) 1000 多萬元，客戶 150余家，客戶聘請保安員 1900 余名。 由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【 西城路商業(yè)步行街 】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對【 西城路商業(yè)步行街 】進行更進一步 的深入了解與分析，并在此基礎上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。公司分支機構包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運公司”、“桂安物業(yè)服務有限公司”；并開辦保安培訓基地 1 個、休閑農場 1 個、保安器材銷售部 1 個，承接全市 110 開鎖服務業(yè)務等。城南旺角”、“紅嶺小區(qū)”、“陽光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務經(jīng)貿廣場”、“匯通商業(yè)廣場”等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客車廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運商貿城”“普天通信設備廠”等的專業(yè)化人防服務管理項目。 公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領域，每接管一個新的項目，便針對項目的實際特點及客戶的需求，進行充分的研究，嚴密合理的設計，迅速建 立與之相適應的服務管理模式。 公司經(jīng)營方針： 一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業(yè)追求。 商業(yè)步行街 作為 有 規(guī)劃 的商業(yè)聚集 ,對商業(yè)步行街進行 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ” 是商業(yè)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于 ： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 a） “ 品牌審核管理 ” 指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 c） 營業(yè)時間的確定 。 g） 投保范圍事宜 。 b） 組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。 4） “ 統(tǒng)一的物業(yè)管理 ” 有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則 管理點分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)步行街 物業(yè)管理的特點。 車輛管理難度大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務目標與整體策劃 ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 物業(yè)服務管理的最終目標是創(chuàng)一方文明，保一方平安。 在 【 西城路商業(yè)步行街 】 的 管理上實行定員、定量、定額的方式，以科學的管理方法，合理調配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標，實行嚴格有效的管理制度，使管理隊伍的素質達到相應的服務水平，為管好 西城路 商業(yè)步行街，服務于商（鋪）戶打好堅定的基礎。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務中心，由精干，專業(yè)性強的人員組成，下設各管理服務專業(yè)組。 1）負責日常前臺接待事務、受理商（鋪）戶的各類投訴，協(xié)調比鄰 問題 。 合計： 14 人 本管理區(qū)域使用服務人員編制及工資費用： 序號 人員設置 數(shù)量 工資標準 工資小計 一 管理層人員 1 經(jīng)理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術類人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類人員 1 隊長 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 1 人員總數(shù) 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險金等。 估計物業(yè)月收益為 ： 7000 元 3 大型商務活動總收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 5： 5 即物業(yè)占總利潤的 50%，業(yè)委會占總利潤的 50%。 b） 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。 e） 內外聯(lián)系 商鋪內部聯(lián)系： 商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等； 向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。 商鋪裝修服務管理 1） 商鋪裝修服務管理 ： 裝修管理 應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故 單獨列出論述。 2） 商業(yè)鋪面制 定裝修管理規(guī)定的要點 ； a） 二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電 。 e） 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由 業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考 ， 等等 。 2） 商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。 b） 工程性質的確定 ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。 商鋪保安服務管理 1） 監(jiān)控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆 石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。 2） 消防管理 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大， 樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難； 商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒 8 米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝 置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。 發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。等等 。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個 “ 規(guī)程 ” 指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) g） 對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作； h） 在商鋪的營業(yè)時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i） 在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌； j） 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內把鋪面內產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置； k） 對一切能利用的再生垃圾（包裝 紙、箱）要回收處理 ， 等等。 2） 商鋪綠地管理 ： 商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。 2） 租賃管理 ： a） 出租方式的管理 ： 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。 b） 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。 要參考商品 經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等 。 節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。 3） 商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。 1 商鋪保險管理 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 商鋪保險管理 ： 商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、 暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。 4）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 停車收費約定： 1）使用人使用露天停車場應按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理 服務費用給物業(yè)管理公司，用于補充管理費用的不足， 車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。強化員工的質量意識，解決實 際工作中存在的各種服務和管理質量問題，力求使 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 員工的日常工作納入規(guī)范化、程序化、制度化的軌道。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》 9 張圖片 jpg 項目工程 2020年 09 月更新 《 2020年 8月“中 XXX”項目一期智能化（弱電）系統(tǒng)工程施工招標文件》 40頁 word 項目工程 2020年 09 月更新 《 XXX 工程項目設計工作檢討會議報告》 40 頁 pdf 項目工程 2020年 09 月更新 《阿特金斯 2020年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例》 62 頁 pdf 項目工程 2020年 09 月更新 《 2020年 5月昆明市軌道交通 3號線一期工程環(huán)境影響報