【正文】 本區(qū)域的私營業(yè)主 C. 投資者 D. 外籍客戶 商鋪 A. 原來周邊小商鋪的經(jīng)營者； B. 居住在區(qū)域周圍，有意進行商鋪經(jīng)營的客戶； C. 看中地段發(fā)展，進行商鋪投資的客戶。 酒店公寓 A. 銷售目標客戶 看重本區(qū)域未來發(fā)展的投資者。 酒店公寓 新知識階層的理想家園。 市場形象定位 總體形 象 中國新經(jīng)濟中心的高尚綜合商住社區(qū)。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨 4 萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 P3 項目評判 市場形象定位 目標客戶定位 目標客戶分析 二．推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 P12 策略概述 推廣階段 推廣費用預算 三．廣告企劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序 本案營銷企劃的基本思想 ? 以耀江集團整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對待本案的全程營銷企劃； ? 將本案理解為耀江品牌運作的一部分，充分考慮對耀江品牌已有影響力的繼承和發(fā)展； ? 充分發(fā)揮每個項目在品牌發(fā)展過程中的作用，進行整合營銷，最終實現(xiàn)“滿盤皆贏”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 們對虹口區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉變，為本案的推出奠定了一定的基礎； ? 耀江花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“耀江”品牌有了初步的認識； ? 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設計方面具有非常獨特的優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設計模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術與功能很好地融為一體，成為城市中獨特的風景線； ? 由于本案具有高級商務辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （新知識階層：知識經(jīng)濟中的創(chuàng)業(yè)者。 B. 未來居住客戶 a) 在上海工作的外籍人士； b) 購買本案辦公物業(yè)的業(yè)主； c) 周邊商業(yè)區(qū)域的私營企業(yè)主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目標客戶分 析 4． 1 辦公樓目標客戶分析 主要特征 ? 正處于發(fā)展中的中小企業(yè)，需要更換新的辦公場所； ? 為了提升企業(yè)的形象，并處于地段的考慮，需要有更好的辦公空間； ? 企業(yè)有長久的發(fā)展計劃，處于經(jīng)濟的考慮，有意向購買辦公樓，同時也是一種投資； ? 原先的辦公場所在本案周圍，如四平路附近； ? 對辦公空間的面積需求不是很大； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 2 酒店公寓目標客戶分析 主要特征 ? 在上海工作或由于工作關系經(jīng)常到上海； ? 對配套比較依賴，注重生活品質； ? 關注周邊的居住氛圍； ? 注重工作的便利性。 消費心理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 4 商鋪目標客戶分析 主要特征 ? 主要居住在周邊區(qū)域，對地域認同感很強； ? 關注市政動態(tài)，投資意識強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 引起公眾注意的新聞事件營銷 ? 準確針對目標客戶層面全方位氣 勢磅礴的宣傳活動 ? 現(xiàn)場展現(xiàn)將來的期望值，給客戶以購買信心 ? 公共關系策略與廣告宣傳推廣并舉 推廣階段 品牌形象建立 整體項目推廣 此時產(chǎn)品 尚未完全確定，營銷中以渲染北外灘的歷史背景、人文掌故以及未來發(fā)展的美好藍圖為主，營造氣氛，充分發(fā)表自己的生活主張，樹立對國際菁英們的品牌形象感召。 品牌延續(xù) 第三輪推廣 寫字樓 上市 再針對寫字樓客戶的特點，開展準確有效的 推廣活動，使耀 江國際廣場成為上海知名的高檔社區(qū)的代表，品牌得到永久延續(xù) 。 現(xiàn)場及售樓處整體包裝 以及銷售資料的設計及印刷完成 開盤前期的銷售工具準備、銷售團隊組建及培訓 2021 年 8 月下旬 —— 10 月上旬 10 月 1 日房展會 售樓處投入使用，進入引導期工作籌備階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅 第二強銷期 2021 年 5 月 —— 6 月 5 月 1 日房展會 借助房展會的力量，抬升項目形象，營造第二次強銷勢頭，價格適當提升，迅速去化第二批購買意向客戶，完成全部住宅的銷售，廣告投入逐漸放慢，直至住宅的銷售 全部結束。 酒店式公寓 開盤強銷期 2021 年 7 月 —— 10 月 2021年 7月上旬酒店公寓 正式開盤 10 月 1 日房展會 酒店式公寓以開盤酒會的形式公開亮相，在較短時間內(nèi)沖擊銷售率。此時廣告投入密集而準確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 算，總的推廣費用約為人民幣 1300萬元左右。 售樓處裝修完畢并開始引導期接待 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 售樓處指示牌、精神堡壘 ? 功能區(qū)位指示牌（包括停車場指示牌、樣板區(qū)指示牌） ? 標識牌（包括領取資料處、洽談處、咨詢處、洗手間） ? 看樓路線指引牌 ? 銷售通道形象包裝 ? 售樓處外部形象設計 B、 售樓處內(nèi)部形象包裝 ? 售樓處的平面布置、裝修風格、器具擺放要求等建議 ? 售樓處形象背景牌 ? 售樓處展板設計 ? 室內(nèi)屋頂?shù)跗? ? 售樓處其它形象展示 C、 樣板間形象包裝 ? 導視牌 ? 戶型牌 ? 功能牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書房、洗手間等） ? 免費贈送牌（如：潔具、櫥具等） ? 設計概念介紹 戶外廣告類 ? 車體廣告 ? 停車亭廣告 ? 路牌廣告 ? 燈箱廣告 ? 道旗廣告 ? 其它形式的戶外宣傳廣告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體項目與住宅引導期 （ 2021 年 10 月上旬 —— 2021 年 3 月） ： 為保證本案開盤達到理想效果和預定量，必須在開盤前有引導期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時針對一些目標客戶群，在 “ 高爾夫 ”等雜志進行廣告宣傳。 新聞與軟廣告主題舉例： “尋找夢想，跨越未來 北外灘人文攝影之旅”開啟北外灘的珍貴記憶 北外灘 歷史與人文的盛宴 北外灘整體開發(fā)熱力啟動 北外灘的未來規(guī)劃前景 北外灘乃至上海罕見的國際復合式街區(qū)形態(tài) 北外灘區(qū)位優(yōu)勢 住宅開發(fā)與北外灘景觀資源的合理利用； 形象硬廣告： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二強銷期： 再經(jīng)過五一房展會 的推動，引起第二次高潮，促進住宅銷售的全部去化。 從 2021 年 3 月開盤起至整個強銷期，媒體宣傳以系列性的報紙廣告為主，輔以相應的雜志和電視廣告，在強化整體形象的同時，以分主題的系列廣告訴求，塑造出鮮明獨特的產(chǎn)品形象，以燦爛的前景、絕佳的地段、豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵打動人心。 配合開盤典禮，在主要媒體輔以大篇幅新聞報道，報道 “ 耀江國際廣場 ” 開盤盛況，提升發(fā)展商和產(chǎn)品的知名度及影響力。在引 導期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 PR 及 SP 活動安排 開盤前必須有 SP 活動和相應媒體炒作的引導，其關系為 “國際知名酒店管理集團進駐耀江國際廣