房地產企業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講-wenkub
2023-05-21 22:07:32 本頁面
【正文】 構在辦理企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區(qū)經營項目部就地預繳稅款的完稅證明。2021 闞振芳 版權所有 跨地區(qū)經營建筑企業(yè)所得稅征收管理 ?建筑企業(yè)總機構應按照有關規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳。2021 闞振芳 版權所有 跨地區(qū)經營建筑企業(yè)所得稅征收管理 ?建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部（包括與項目部性質相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業(yè)所得稅，其經營收入、職工工資和資產總額應匯總到二級分支機構統(tǒng)一核算，由二級分支機構按照國稅發(fā)[2021]28號文件規(guī)定的辦法預繳企業(yè)所得稅。 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為； （二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 ?有無跨年未確認調增應納稅所得 ?有無應資本化利息費用化在當期扣除 ?2021年預收款可以作為廣告費、業(yè)務招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 ?前期工程費 印花稅 土地使用稅 個人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點 ?是否存在虛列情形土地是否有合法憑證 ?是否按項目合理分攤 ?所有合同是否按規(guī)定貼花 ?前期票據合法性（如項目 AB） 檢查方法 提供設計等前期合同 核對前期票據 分攤辦法是否合理 底稿 相關工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項目 分稅種記錄 稅務自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目前期 11 169。 ?項目取得 通過招拍或協(xié)議方式取得土地 土地房產投資注入 股權方式取得土地或項目 契稅 土地使用稅 個人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 印花稅 財稅 〔 2021〕162號：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。 重點 ?股權方式取得土地項目成本真實性 ?土地是否有合法憑證 ?交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確 ?所有合同及相關憑證賬冊是否按規(guī)定貼花 ?契稅交納是否正確 ?股東受讓股權是否代扣個人的所得稅（股東） 檢查方法 提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權收購協(xié)議、項目立項、規(guī)劃、現(xiàn)場了解 記錄不實成本在后期成本中剔除影響 關注款項支付情況、有無長期未支付款項 比對大額異常票據特別是股東更換情況 關注拆遷合理性 土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目 分攤辦法是否合理 底稿 相關工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項目 分稅種記錄 稅務自檢與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目取得 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點、方法、底稿 影響收入 /成本 ?項目建設 —— 拆遷 印花稅 契稅 土地使用稅 個人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點 ?拆遷費用合理性 ?回遷房處理視同銷售（營業(yè)稅土地增值稅所得稅） ?區(qū)分單位與個人拆遷不同處理 檢查方法 提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊 記錄不實成本在后期成本中剔除影響 關注款項支付情況、有無長期未支付款項 比對大額異常票據特別是股東更換情況 關注拆遷合理性 一期與二期聯(lián)動項目一期票據不同處理 底稿 相關工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 回遷視同銷售問題 成本及扣除 分稅種記錄 稅務自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目建設 7 169。2021 闞振芳 版權所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點、方法、底稿 收入 /成本 177。 ?銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。 比照營業(yè)稅處理是否充足預繳 比例是否正確 稅務自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預售 14 169。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 ?建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經營收入的%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。總機構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業(yè)所得稅。 18 169。 ?土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。 ?各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā) [2021]10號文件精神，有針對性地選擇 35個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。 ?房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2021]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 ?有無跨年未確認調增應納稅所得 ?有無應資本化利息費用化在當期扣除 ?2021年預收款可以作為廣告費、業(yè)務招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細則應視同銷售） 土地增值稅 是否按規(guī)定預繳 企業(yè)所得稅 31號文件規(guī)定“預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額 ” 印花稅： 對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。 （二）
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