【正文】 圍： 200萬左右的較為合適 ?省外、國外喜歡麗江的來這邊買房子。 ? 臵業(yè)需求 ： 由于只是作為打球休息，兼顧投資用途，因此資金的投入適當控制，同時持有多個球場的居住產品， ?臵業(yè)特點：購買面積區(qū)間依據(jù)球場的質量高低，呈現(xiàn)一定的浮動關系 目標客戶 2 20 國外客戶：喜歡麗江的城市人文環(huán)境，關注社區(qū)的文化氛圍及配套功能的完整性 老外一般不喜歡在中國買房子，中國政策不太穩(wěn)定，可以考慮華人。 老外（華人、夫妻雙方一方為中國人等）在滇西明珠買房子的還比較多， 200萬內的價格他們還是可以接受的。 ?一定要做院落。 天域陽光 玉湖民居 客戶對于麗江現(xiàn)有的建筑風格較為不滿，認為未能完全演繹納西文化的精髓 —— 麗江市規(guī)劃局 每一個院落可以做成不同的風格，麗江的每一個院子都是具有不同風格的。 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產品規(guī)律 使用頻次 使用方式 非度假時期處臵 大企業(yè)客戶、大私企業(yè)主 臵業(yè)目的 為接待客戶，生意往來或企業(yè)內部員工使用而購臵，同時也是資產形式 典型關鍵詞 尊貴，大氣，私密，富足的空間，完善的休閑度假功能， 臵業(yè)關注點 總價，資源的強度，稀缺性，占有性，舒適，安全，有充足的活動空間，有較為完備的休閑娛樂配套，最好有一些頂級配套，如頂級 golf、溫泉、游艇等，注重產品細節(jié)，尊貴感，較為注重與工作場所地的距離，可達性 臵業(yè)特征 承擔總價能力較強 臵業(yè)需求產品 大面積（ 400以上），占有強勢景觀資源，功能完備的獨立別墅 規(guī)律 3：企業(yè)商務接待面積在400平米以上，通常作為會所及酒店功能使用 31 非度假時期的處臵 —— 別墅閑臵，因此不能過大，否則資產浪費 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產品規(guī)律 使用頻次 使用方式 非度假時期處臵 別墅 客戶實力強，注重隱私，不愿共享居所 別墅閑臵 —— 物管養(yǎng)護 度假產品購買彈性大， 降低投資 門檻有利于促成沖動購買 擠占客戶 閑臵資金 度假產品投資轉手難度大 升值空間大，但投資回收期長 1 232 度假產品規(guī)律總結 一年居住的時間短，使用頻率低，室外多動多，對配套的要求大于居住功能本身 家庭度假以夫妻、情侶為主力方式，偏好小別墅，三代度假少，朋友圈層度假推介購買，企業(yè)客戶往往會有大面積別墅需要，但比例不多 別墅客戶注重隱私，一般不會將居所共享 度假產品是占據(jù)客戶閑臵資金的產品，由于非必須品，因此客戶多半因沖動而購買， 只有加上價格優(yōu)勢才能促使客戶把猶豫變?yōu)樾袆淤徺I 使用頻次 度假產品 特點 使用方式 非度假時期 的處臵 在保持度假舒適感的前提下， 控制面積 是度假產品的趨勢和要求 33 小獨棟案例： 海南度假市場小戶型實踐，收到很好的市場效果，戶型設計通過大面積的灰空間來提高度假舒適度，獲得客戶廣泛認可 臥室 衛(wèi)浴 客廳 廚房 露天泳池 ?開放的，減少面積劃分 ?雖只有 70平米，但房、廳、衛(wèi)浴、廚房，所有功能一應俱全 ?所有功能完全開放設臵，面積劃分少，保證度假舒適性； ?注重室內與室外的連接 ? 臥室與泳池連接，將外部景觀視野最大化，增強情趣性 ?設臵涼亭體現(xiàn)熱帶風情，增強度假氛圍 一居 MINI 別墅總結 ? 面積雖小，但基本功能必須齊全 ? 大量減少功能區(qū)隔，提高小戶型的舒適性 ? 特別強調室內空間與室外景觀的結合，增強度假風情，為情侶打造一種浪漫、休閑、私密的氛圍 ?迷你獨棟容易營造氛圍，有利于提升價值，但對容積率貢獻較低，一般設在較差位臵提高價值或較好位臵進一步實現(xiàn)溢價 34 綜上：項目啟動區(qū)產品建筑風格充分融入納西建筑文化；戶型采取市場主流，趨小，控總價 獨棟 戶型面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 建筑面積 占比 套數(shù) （套） 套數(shù)比 一房 80100 12500 25% 139 36% 二房 120150 22500 45% 167 49% 三房 240260 15000 30% 60 15% 合計 50000 100% 366 100% 建筑 風格 充分挖掘納西建筑文化特色，為我項目所用，營造社區(qū)濃郁的文化風味 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產品規(guī)律 4 開發(fā)商目標 快速回現(xiàn)目標決定戶型要走市場主流產品，適當控制總價，將潛在客戶需求進行充分積壓，達到快速銷售的結果。 ?任乃強著 《 羌族源流探索 》 載：“納西族是羌族的遠支成為單一民族”。 ?“ 宅院 ” 成為納西人生命的靈都； 成為納西社會生活的組成部分；成為她們魂牽夢繞的地方。 文化商業(yè)街功能設想： 通過商業(yè)業(yè)態(tài)的設置滿足高端客戶餐飲、娛樂、度假等功能需求 會所功能初步設想： 將高爾夫會所與準備引入的麗池會所結合，實現(xiàn)功能間互補，避免重復投入造成資金增加 ?通過高爾夫會所與麗池會所功能形式，融合是否可行？ ?通常各功能區(qū)面積要求？ ?根據(jù)項目定位，補充會所功能的缺失的原則，確定商業(yè)業(yè)態(tài)及面積區(qū)間 88 高爾夫會所與麗池會所結合使用的可能性 酒吧 健身房 休閑大廳 書吧 餐飲 養(yǎng)生休閑 雪茄 紅酒 棋牌娛樂 客房 麗池 會所功能 洗浴 ?通過二者功能對比，可以看到麗池會所功能是高爾夫會所的功能延伸和補充， ?因此可在滿足高爾夫基本功能需求外，嫁接麗池的功能，使會所功能更加豐富和吸引力 室內運動 高球 運動功能 后勤服務 休閑、餐飲 高爾夫 會所功能 接待區(qū) 會所面積分配 89 高爾夫會所功能空間規(guī)模借鑒（ 1/2） ： 美國，佛羅里達東海岸，旗魚尖（ Sailfish Point）俱樂部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 133 停車處 115 餐飲服務處 餐廳 590 烤肉店 90 休息室 93 廚房 172 廚房的儲藏室 92 露天座位 /溫泉浴場 270 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 139 網球用品專賣 48 休息室 33 男用存物室、休息室及化裝室 233 女用存物室、休息室及化裝室 111 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 408袋 67 高爾夫球車停放處及其清理維護處 40臺 500 室內運動 男用健身房 49 女用健身房 386 男用溫泉浴場 44 女用溫泉浴場 44 會客室 89 ?項目處于純別墅社區(qū)內 。 錯落的建筑物 形成獨具風情的景觀面； 101 商業(yè)空間 2—— 室內商業(yè)功能設施室外化，與周邊環(huán)境相互融合 ?酒吧、茶亭都將座椅等經營設施擺在室外，一方面是一種很好的展示，另一方面突出了良好的輕松休閑氛圍； ?開放式的商業(yè)空間，與周邊環(huán)境和氛圍完全交融。 沿街花車 浪漫休閑風情的湖濱棧道 鐵藝雕塑座椅 古井 小丑雕塑 挖掘納西文化圖騰形式，樹立項目精神屬性，同時注重高端品性 105 啟動區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)及面積 文化展示區(qū) ?納西文化博物館 ?東巴劇場 文化發(fā)展區(qū) 1 ?餐飲區(qū) 啟動區(qū)開發(fā)面積 文化體驗類 小型博物館 文化展示主場地，突出民族特色外，要體現(xiàn)品味和時尚 200 吃 餐飲（ 5大主題餐飲） 納西特色餐飲 400 云南主題 200 東南亞餐廳 400 粵菜品牌餐飲 300 西餐廳 200 娛樂 納西劇 院 定期民族表演、品牌 發(fā)布會等 300 合計 2021平米 106 啟動商業(yè)意向 博物館 劇院 美食商業(yè) 107 THE END！ 。 ?私密性 ?會所為少部分專享，身份感象征。 ?項目總占地 310萬平方米， 18洞高爾夫球場 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 后勤配套 機械房 /電力房 /電梯 280 員工休息室、化裝市及存物室 60 維修站 33 洗衣房 24 儲藏室 89 總使用面積 （不含交通面積） 4373 室外運動 水池 269 池畔平臺 1055 網球場 5座 附屬設施 建筑玄關 雜貨店 直升飛機場 停車位 161個 90 高爾夫會所功能空間規(guī)模借鑒（ 2/2）：美國，佛羅里達州Bonita Springs，鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 22 俱樂部管理處 11 餐飲服務處 餐廳 87 廚房 24 廚房儲藏室 3 露天座位 104 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 109 男用存物室、休息室及化裝室 38 女用存物室、休息室及化裝室 27 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 32 高爾夫球車停放處 72臺 302 高爾夫球車清理維修中心 23 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 后勤配套 儲藏室 12 動線系統(tǒng) 16 建筑總面積 810 附屬設施 停車位 55個 ?項目處于高爾夫住宅社區(qū)內； ?社區(qū)內共有 175個居住單元； ?項目總占地 150萬平方米， 18洞高爾夫球場 91 通過案例對比借鑒，設臵本項目基本的高球功能空間大小 基本功能 中信山與湖 旗魚尖（ Sailfish Point）俱樂部 鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂部 接待中心 12001400平米 248平米 33平米 高球運動功能 1120平米 600平米 500550平米 后期配套 480平米 480平米 28平米 面積設臵原則： ?按照目前麗江古城高爾夫和雪山高爾夫的日接待 150人的情況來看，功能空間不宜太大 ?后期配套考慮未來接待能力提高，適當放大 ?接待中心面積適當縮小，實現(xiàn)私密空間感覺 ?高球運動功能以舒適性為宜 基本功能 本項目 接待中心 200平米 高球運動功能 600平米 后期配套 200平米 92 結合麗池會所功能設臵，本項目 3000平米面積分配如下： 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 120 俱樂部管理處 80 高球運動功能 高爾夫用品專賣店 120 男用存物室、休息室及化裝室 40 女用存物室、休息室及化裝室 40 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 60 高爾夫球車停放處 72臺 300 高爾夫球車清理維修中心 20 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 20 后勤配套 機械房 /電力房 /電梯 100 員工休息室、化裝市及存物室 60 洗衣房