【正文】 統(tǒng)計(jì) 數(shù)字）。 物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直接關(guān)系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的經(jīng)驗(yàn)及敏銳的感覺(jué)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。 中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中始終堅(jiān)持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立了安保服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良形象的榜樣。 中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團(tuán)的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素質(zhì)。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 中海物業(yè)公司管理樓盤簡(jiǎn)介 海華花園 位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外 銷商品房。海興廣場(chǎng)的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。 60%的綠化率， 7 個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園， 2020 平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有很高要求。 海麗大廈 與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為 2萬(wàn)多平方米。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問(wèn)合同。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出面組織，采用向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國(guó)立大廈的管家。 1 中海馨園 位于徐匯區(qū)欽州路 8 號(hào)。 整體構(gòu)想： 豐富的經(jīng)驗(yàn)是管理的基礎(chǔ) 我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華 花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。先進(jìn)而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。由于我公司品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營(yíng)中始終以高檔、精品物業(yè)為主要承接對(duì)象，公司發(fā)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲(chǔ)備大批高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。 即將社會(huì)綜合信息，全面引入社區(qū)。 改善居住條件。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 隨著社會(huì)的發(fā)展的進(jìn)步，環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)關(guān)注，我公司計(jì)劃在接管宏潤(rùn)花園一期后在垃圾房的管理中實(shí)行垃圾的分類 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。 社區(qū)文化建設(shè)。 針對(duì)宏潤(rùn)花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)外，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 四、管理組織架構(gòu)及人員配備 組織架構(gòu) 1） 、 組織機(jī)構(gòu) A. 宏潤(rùn)花園管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特 點(diǎn)。 C．宏潤(rùn)花園管理處設(shè)主任一名，分屬管理層。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。 通過(guò)培訓(xùn)，員工綜合素質(zhì)全面提高。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分 為考核內(nèi)容。 1）、培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到勝任宏潤(rùn)花園物業(yè)管理的目標(biāo)，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。 （ 2）垃圾清運(yùn)費(fèi) 根據(jù)上海市環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 —— 建立設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維修體系，通過(guò)日常點(diǎn)檢、定期檢查、精度檢查，參數(shù)測(cè)試，準(zhǔn)確掌握設(shè)備設(shè)施實(shí)際技術(shù)狀況。 —— 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。 —— 相關(guān)的管理制度、崗位責(zé)任制，操作規(guī)程齊全。 —— 中央空調(diào)系統(tǒng)外包項(xiàng)目，中央空調(diào)機(jī)組和空調(diào)機(jī)水處理，督促落實(shí)保養(yǎng)單位，配合外包單位做好維修、保養(yǎng)工作，確保符合《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到空調(diào)設(shè)備相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 —— 工程維修及市電停電，提前 24 小時(shí)作準(zhǔn)備工作。 ? 照明系統(tǒng)管理 —— 每天對(duì)照明系統(tǒng)巡視一次，中心照明設(shè)施光源完好率 100%完好，系統(tǒng)外觀整潔無(wú)缺損松落。 —— 污水處理系統(tǒng)正常投入使用，主要考核指標(biāo)。 —— 消防報(bào)警系統(tǒng)： 主機(jī)工作正常，電源切換良好，各類探測(cè)器 及分站主機(jī)保持100%完好。 —— 停車收費(fèi)系統(tǒng)： 主機(jī)進(jìn)出口讀卡機(jī)，定期保養(yǎng)電源切換良好，各項(xiàng)功能均能正常使用。 收集垃圾至垃圾房； 視清潔程度及時(shí)沖洗干凈花園噴水 池； 擦凈大堂大理石墻面 2 米以下區(qū)域； 擦洗沖凈轉(zhuǎn)換層、洗手間所有的設(shè)備及門窗，清倒廢紙籮垃圾； 拖干凈每層消防地面，掃清消防梯，擦干凈樓梯扶手； 擦干凈不銹鋼護(hù)攔、檔車桿、所有的門、窗及水、電表箱； 每季度一次清洗水箱及地下蓄水池，每半年一次水質(zhì)檢測(cè)； 操作所使用的工具，必須是水箱專用工具，專用消毒設(shè)備，清潔工必須穿戴干凈的衣物鞋帽； 清洗過(guò)程中，管理處清潔主管對(duì)每幢樓宇的清洗質(zhì)量，所用的設(shè)備、洗滌劑、安全施工進(jìn)行監(jiān)督、檢查； 我公司在實(shí)際操作中感到，每一崗位的設(shè)置，都應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司所管轄的區(qū)域而設(shè)立，每一崗位的人員配置也應(yīng)相對(duì)固定。維護(hù)小區(qū)安全。針對(duì)小區(qū)不同類型的崗位進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。 保安監(jiān)控、消防報(bào)警系統(tǒng)晝夜開(kāi)通，設(shè)立 24 小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全狀況； 如果誤報(bào)，應(yīng)在設(shè)備上消除報(bào)警信號(hào)； 監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的責(zé)任感認(rèn)真觀察，不得隨意向外人提供本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)、消防設(shè)備等保安方面的詳細(xì)資料。 維持小區(qū)內(nèi)交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范； 發(fā)現(xiàn)垃圾及時(shí)請(qǐng)清潔工打掃，保持工作環(huán)境的整潔。 按責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈 S 型巡視，按規(guī)定巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 巡視時(shí)見(jiàn)使用人要主動(dòng)打招呼問(wèn)好，有禮貌地回答使用人的查詢，實(shí)行文明服務(wù)； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 4）地下車庫(kù)安保工作程序 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案。為了維護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境，我公司根據(jù)《城市綠化條例》及房地產(chǎn)主管部門歷來(lái)頒布的行政規(guī)章，制定了高標(biāo)準(zhǔn)的綠化管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程。施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量。 其擺設(shè)基本固定，但根據(jù)綠化的長(zhǎng)勢(shì)和需要，一般 1~3 個(gè)月更換一次。大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中型的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹(shù)、鳳尾葵等；在春、秋季節(jié)還可適當(dāng)配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來(lái)加以 點(diǎn)綴，如茶花、杜鵑、地被菊等。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 3）、養(yǎng)護(hù)、清潔的操作程序 定時(shí)給花卉盆景澆水，操作時(shí)濺 出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈； b）工程竣工后，專人負(fù)責(zé)檔案資料的索取、整理、分類、編目、歸檔、入庫(kù)。 企業(yè)檔案資料管理 a）對(duì)與質(zhì)量體系有關(guān)的管理性文件、質(zhì)量體系文件、技術(shù)性文件及資料等進(jìn)行控制，使文件處于受控狀態(tài)，按《程序文件》的規(guī)定進(jìn)行管理，保證相關(guān)場(chǎng)所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。 d）質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、清潔、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。 消控中心，向 119 消防報(bào)警，打開(kāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，通知相應(yīng)樓層有序撤離，通知機(jī)動(dòng)人員急赴現(xiàn)場(chǎng) ，并向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。關(guān)閉煤氣。 救火完畢， 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)， 維護(hù)秩序， 協(xié)助調(diào)查。 1996 年 3 月，海華花園被上海市環(huán)境衛(wèi)生競(jìng)賽活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小。 1995 年 12 月 29 日，海華花園在“九五首屆上海商住樓（房）點(diǎn)評(píng)”活動(dòng)中獲物業(yè)管理金獎(jiǎng)； 安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。 成立救火領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一指揮，各大堂、門崗安保員堅(jiān)守崗位，其余人員搶救生命財(cái)產(chǎn)。 編制二次裝修 手冊(cè) 實(shí)施二次裝修 管理 制定工具材料采購(gòu)計(jì)劃，制定材料工具管理制度 購(gòu)買工具、材料 編制設(shè)備臺(tái)帳 定人定崗 制定崗位責(zé)職 制定考核標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施制度 選定設(shè)備保養(yǎng)單位 組織二次管理班子裝修 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 業(yè)主報(bào)修工作程序： 接待業(yè)主報(bào)修 記錄報(bào)修內(nèi)容 安排人員維修 驗(yàn)收維修結(jié)果 業(yè)主簽字確 認(rèn) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 治安應(yīng)急方案流程圖 監(jiān)控中心 民事糾紛 業(yè)主報(bào)警安保巡邏發(fā)現(xiàn)情況后報(bào)警 發(fā)生爭(zhēng)吵勸阻制止 報(bào) 告 班 長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn) 毆打鬧事 報(bào)告管理處主管 穩(wěn)定雙方情緒，將鬧事人員分離現(xiàn)場(chǎng)等了解情況后，決定處理結(jié)果，嚴(yán)重者報(bào)“ 110” 刑事案件 業(yè)主報(bào)警安保巡邏發(fā)現(xiàn)情況后報(bào)警 監(jiān)控中心 報(bào)告管理處主任、安保主管、安保班長(zhǎng)及流動(dòng)崗安保員趕赴現(xiàn)場(chǎng) 組成指揮小組采取措施向“ 110”報(bào)警 匯報(bào)案情向公安提供有關(guān)資料錄 像帶、訪客單、客戶資料 采取外圍警戒保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)出等待公安到場(chǎng)。 c）有一套完整的收發(fā)文管理制度，包括對(duì)外行文、內(nèi)部行文管理辦法；對(duì)規(guī)定文件的編號(hào)、格式、打印、校對(duì)、發(fā)送、存檔等。 d）建立檔案管理制度，完善檔案收集、移交、歸案、查閱、歸類調(diào)閱手續(xù)，使檔案資料處于動(dòng)態(tài)監(jiān)控中。對(duì)花園內(nèi)的樹(shù)木花草，進(jìn)行定期修剪整理和噴藥殺蟲(chóng)。揀去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝干上的浮灰，保持葉面色翠綠，花卉鮮艷； 走廊、過(guò)道的綠化的擺設(shè) 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財(cái)樹(shù)、針葵、棕竹等。 總之，最根本的原則就是“預(yù)防為主，綜合防治”。必須根據(jù)樹(shù)木形態(tài)、觀賞效果、樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況等因素來(lái)進(jìn)行修剪整形。 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件和綠地、花木品種、生長(zhǎng)期決定澆水量。 在有客人出入的公共活動(dòng)區(qū)域，設(shè)立禁止車輛停放的醒目標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)有車滯留，告知駕駛員立即開(kāi)到指定地點(diǎn)停放。 精神飽滿，進(jìn)行車庫(kù)安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，隊(duì)型整齊； 做好交換崗和交接班的口頭與書(shū)面匯報(bào)； 巡視中應(yīng)思想集中，通過(guò)“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”發(fā)現(xiàn) 問(wèn)題及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，不論如何處理，都應(yīng)有記錄。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案，做好交接班口頭和書(shū)面匯報(bào)； 在大堂、客梯、樓面及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并通知有關(guān)崗位上的保安人員，另行注意或詢問(wèn)盤查，同時(shí)向保安主管報(bào)告； 1）監(jiān)控中心工作程序 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 c、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施，制訂突發(fā)事件應(yīng)急處理措施。 1）管理內(nèi)容 維持該物業(yè)所轄范圍內(nèi)的公共秩序，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)、消防安全、車輛管理工作，維護(hù)小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的完整、完好及環(huán)境清潔。 其他崗位的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公司將根據(jù) ISO9002 質(zhì)量管理體系所要求的操作規(guī)程進(jìn)行。 外墻清洗 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 大樓內(nèi)垃圾收集和清運(yùn) 清洗人員必須持有效健康體檢、衛(wèi)生培訓(xùn)合格證方可操作； 清理雨水井的泥沙及雜物。 地下車庫(kù)清潔 用塵推推凈樓層面及電梯廳大理石地面； 電梯門轎箱內(nèi)壁上每周噴不銹鋼保養(yǎng)劑 2 次。 擦凈大堂玻璃門、指示牌、花盆和綠葉植物； 擦干凈樓宇大理石墻腳面； 循環(huán)式巡視清掃地平面通道、地下車庫(kù)、清撿雜物以及所有綠化地帶垃圾雜物的清除； 控制中心有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案和工作流程圖、崗位職責(zé)及消防報(bào)警系統(tǒng)平面分布圖。 —— 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)： 天線對(duì)焦準(zhǔn)確各節(jié)點(diǎn)良好，系統(tǒng)工作正常，圖像清晰。 —— 根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況，制定照明系統(tǒng)備品備件明細(xì)表，落實(shí)備品備件供應(yīng)單位，做到合理維修、合理用料，以降低運(yùn)行成本，提高服務(wù)質(zhì)量。 —— 供配電消防設(shè)施完備，通風(fēng)照明良好。 —— 設(shè)備運(yùn)行清潔、操作、巡視、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全