房地產(chǎn)估價原則(2)-wenkub
2023-05-21 02:55:34 本頁面
【正文】 及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 ? 之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值。 三、為評估出公平合理的價值，估價人員必須有良好 的 職業(yè)道德 。 ? ②假設(shè)自己是各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，又稱“換位思考” —— 在交易中，各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的，如買者的心態(tài)是出價不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的利益，或重新購建價格，或類似房地產(chǎn)的價格；賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對該房地產(chǎn)已投入的成本或類似房地產(chǎn)的價格出售。 …… ? 所謂 客觀 ， 是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。 二、房地產(chǎn)估價原則的內(nèi)容 房地產(chǎn)估價原則主要有 6項： （ 1）獨(dú)立、客觀、公正原則 （ 2）合法原則 （ 3）最高最佳利用原則 （ 4）估價時點(diǎn)原則 （ 5）替代原則 （ 6）謹(jǐn)慎原則 可以把這些原則分成三個層次：①基本原則；②普適技術(shù)性原則；③特殊原則。第五章 房地產(chǎn)估價原則 第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述 第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則 第三節(jié) 合法原則 第四節(jié) 最高最佳利用原則 第五節(jié) 估價時點(diǎn)原則 第六節(jié) 替代原則 第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則 第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述 一 、 房地產(chǎn)估價原則的含義 ? 房地產(chǎn)價格受許多復(fù)雜多變的因素的影響 ， 其形成和運(yùn)動過程 ， 仍然有基本性規(guī)律 ， 不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移 。 ? 獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則，最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價師的天職； ? 在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵循的原則（普適）； ? 某些估價目的的房地產(chǎn)估價中還應(yīng)遵循一些其他原則（特殊）。 ? 所謂 公正 ，是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平正直、不偏袒任何一方。 ? ③假設(shè)評估價值的高低不是與自己無關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色，評估價值的高低會對自己有什么影響，假如自己是買者會怎樣，是賣者又會怎樣，并謹(jǐn)記“己所不欲，勿施于人”的道理。 ? 不能受任何私心雜念的影響； ? 如果與估價對象有利益關(guān)系或與委托人等有關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系 (例如是近親屬 )，應(yīng)當(dāng)回避； ? 必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序。估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有其合法（法律、法規(guī)或政策）的依據(jù)。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項權(quán)證 》 三種。 ⑶ 在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán)出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)?！? ◣ 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第 8條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： ㈠權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； ㈡用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ㈢列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物； ㈣已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ㈤被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ㈥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。” ③ 評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時 ， 不包含土地使用權(quán)出讓金 。 ? 具體來說 ， 評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn) ， 應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價 。 ⑵ 各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 一、所謂最高最佳使用 (highest and best use)，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 ? 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式： 然后從下列 4個方面依序篩選： ⑴ 首先檢查其是否為法律所允許。 ⑷ 價值是否最大。 A、 收益 遞增遞減原理可以幫助確定 最佳集約度和最佳規(guī)模。 ? 上述第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益 (又稱規(guī)
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