房地產(chǎn)估價(jià)原則(2)-文庫(kù)吧
2025-04-20 02:55 本頁(yè)面
【正文】 約，還要依據(jù)國(guó)務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢查院頒布的相關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。 ? 之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有其合法（法律、法規(guī)或政策）的依據(jù)。 ? 依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。 ? 說(shuō)明： 不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)就應(yīng)將其作為合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)就應(yīng)將其作為不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。 二、遵循合法原則，具體指下列幾點(diǎn)： ⑴ 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)、土地權(quán)屬證書(shū)或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 ? 房屋權(quán)屬證書(shū)有 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ? 土地權(quán)屬證書(shū)有 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 和 《 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū) 》四種。 ? 當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ⑵ 在依法判定的使用權(quán)利方面，以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ? 西方所謂的 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值 ，在一定程度上反映了這一要求。 ⑶ 在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán)出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 ? 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。 ? 以抵押為例： ? ①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。 ◣ 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 第 37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押： ㈠土地所有權(quán)； ㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第㈤項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外； ㈢學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； ㈣所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； ㈤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； ㈥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！? ◣ 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第 8條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： ㈠權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； ㈡用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ㈢列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物； ㈣已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ㈤被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ㈥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 ② 法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。 ? 例如， 《 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 第 38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ㈠按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； ㈡按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán) 證書(shū)?！? ③ 評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí) ， 不包含土地使用權(quán)出讓金 。 ④ 評(píng)估拖欠工程款
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