房地產估價原則(2)-文庫吧
2025-04-20 02:55 本頁面
【正文】 約，還要依據(jù)國務院及其各部門頒發(fā)的相關決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢查院頒布的相關司法解釋，估價對象所在地國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的土地使用權出讓合同、房屋租賃合同等。 ? 之所以要遵守合法原則，是因為房地產的價值實質上是房地產權益的價值。估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有其合法（法律、法規(guī)或政策）的依據(jù)。 ? 依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。 ? 說明： 不是只有合法產權的房地產才能成為估價對象，任何產權性質的房地產都可以成為估價對象，關鍵是合法產權的房地產就應將其作為合法產權的房地產來估價，不合法產權的房地產就應將其作為不合法產權的房地產來估價。 二、遵循合法原則，具體指下列幾點： ⑴ 在依法判定的權利類型及歸屬方面，應以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據(jù)。 ? 現(xiàn)行的房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統(tǒng)一的房地產權證書。 ? 房屋權屬證書有 《 房屋所有權證 》 、 《 房屋共有權證 》和 《 房屋他項權證 》 三種。 ? 土地權屬證書有 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 和 《 土地他項權利證明書 》四種。 ? 當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。統(tǒng)一的房地產權證書有 《 房地產權證 》 、 《 房地產共有權證 》 和 《 房地產他項權證 》 三種。 ⑵ 在依法判定的使用權利方面，以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ? 西方所謂的 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值 ，在一定程度上反映了這一要求。 ⑶ 在依法判定的處分權利方面，應以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 ? 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。 ? 以抵押為例： ? ①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應當評估為零。 ◣ 《 中華人民共和國擔保法 》 第 37條規(guī)定：“下列財產不得抵押： ㈠土地所有權； ㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第㈤項、第三十六條第三款規(guī)定的除外； ㈢學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； ㈣所有權、使用權不明或者有爭議的財產； ㈤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產； ㈥依法不得抵押的其他財產?！? ◣ 《 城市房地產抵押管理辦法 》 第 8條規(guī)定：“下列房地產不得設定抵押： ㈠權屬有爭議的房地產； ㈡用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； ㈢列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物； ㈣已依法公告列入拆遷范圍的房地產； ㈤被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產； ㈥依法不得抵押的其他房地產。 ② 法律法規(guī)規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件，否則不應作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應當評估為零。 ? 例如， 《 中華人民共和國房地產管理法 》 第 38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： ㈠按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； ㈡按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權 證書。” ③ 評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值時 ， 不包含土地使用權出讓金 。 ④ 評估拖欠工程款
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