【正文】 兩家銀行已連續(xù)多次向中 國(guó)人民銀行及國(guó)務(wù)院上報(bào)住房貸款證券化試點(diǎn)方案。 1998 年 中國(guó)人民銀行牽頭組織 “ 住宅抵押貸款證券化研究 ” ，表明中央銀行已開始關(guān)注這項(xiàng)業(yè)務(wù)。為了加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，隨后在國(guó)務(wù)院和中國(guó)人民銀行的支持下，加快了對(duì)住房抵押貸款證券化的研究，并開始了長(zhǎng)時(shí)間的醞釀和摸索，一步一步走向全面的證券化之路。同時(shí)，行業(yè)的合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制水平有所提升，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航 [10]。我國(guó)已具備較為成熟的債權(quán)發(fā)行和交易的資本市場(chǎng)體系，為住房抵押貸款證券化提供了場(chǎng)所，同時(shí)也為房地產(chǎn)融資提供了多樣化的選擇 [9]。 從宏觀層面來(lái)說(shuō)，我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體目標(biāo)是建立有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，奠定了我國(guó)金融體制改革的深化和進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 具備良好的微觀和宏觀環(huán)境 從微觀層面來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)商業(yè)銀行必須逐漸成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈 虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，因此，它們有著強(qiáng)烈的消除不良貸款、增強(qiáng)現(xiàn)金流流動(dòng)性、盤活存量資產(chǎn)的欲望和推動(dòng)力。 01234567820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %購(gòu)房貸款余額（萬(wàn)億元） 增長(zhǎng)率（%） 圖 12 20xx~20xx 年個(gè)人住房貸款余額及增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)房地產(chǎn)金融報(bào)告整理所得 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 5 目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)存在了很大的資金缺口，大部分銀行的存貸比已經(jīng)觸及監(jiān)管示警紅線，個(gè)人住房抵押貸款的迅猛發(fā)展給我國(guó)商業(yè)銀行造成了極大的流動(dòng)性壓力， 20xx 年 8 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為 萬(wàn)億元，貸款余額達(dá)到 萬(wàn)億元，銀行業(yè)的存量貸款規(guī)模龐大，面臨著較大的貸存比壓力 [6]。我國(guó)個(gè)人住房貸款逐年增加，尤其在 20xx 年以后，增幅迅速擴(kuò)大。 提高商業(yè)銀行的盈利能力 ，并 降低 其 風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行對(duì)已證券化的抵押貸款仍可保留服務(wù)職能，并收取服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，銀行還可以作為證券包銷商，提供服務(wù)時(shí)收取手續(xù)費(fèi)， 另外，銀行有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和住房抵押 二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場(chǎng)買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場(chǎng)提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的對(duì)接；另一方面，由于房地產(chǎn)抵押貸款證券 化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系 [2]。通過信用增級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)?；蛘弑ｋU(xiǎn)行為，能夠提高房地產(chǎn)抵押貸款證券的信用級(jí)別， 有利于發(fā)行人對(duì)其定價(jià)； （ 5） 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通常由第三方機(jī)構(gòu) 擔(dān)當(dāng)，且應(yīng)處于中立地位并具有良好的信譽(yù)，為住房抵押貸款評(píng)定等級(jí) ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產(chǎn)抵押貸款或者其他資產(chǎn)充當(dāng)?shù)膿?dān)保品。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人 主要有特殊目的機(jī)構(gòu)（ Special Purpose 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機(jī)構(gòu) 受 托管理人 投資人 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的交易費(fèi)用具有不可轉(zhuǎn)嫁性。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤(rùn)。本章介紹了房地產(chǎn)抵押貸款證券的涵義， 參與主體以及其功能 ，說(shuō)明了 我國(guó)有條件發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以我國(guó)非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。Real estate finance 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 ................................... 3 中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)行分析 ......................... 8 第 3 章 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)不完善 ...................................... 12 相關(guān)法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制匱乏 .......................................... 13 信用評(píng)級(jí)體系不規(guī)范 .......................................... 13 機(jī)構(gòu)投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn)借鑒 ......................... 15 美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史 .......................... 15 美國(guó)住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)分析 ............................ 16 美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大證券化市場(chǎng)規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，健全信用擔(dān)保機(jī)制 .......................... 19 建立合理的信用評(píng)級(jí)體系，規(guī)范信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) .................... 20 完善資本市場(chǎng)，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 ............................ 20 結(jié) 束 語(yǔ) ........................................................... 21 參考文獻(xiàn) ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 引 言 經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 國(guó)外對(duì)住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對(duì)成熟 ， 而我國(guó)對(duì)住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀(jì)初才剛剛開始，目前主要停留在 試點(diǎn)實(shí)驗(yàn) 階段 。我國(guó)住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 20xx 年才開始進(jìn)入試 點(diǎn)實(shí)驗(yàn)階段，因此，中國(guó)有 必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行系統(tǒng)的研究。 2．本人在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中引用他人的觀點(diǎn)和研究成果，均在文中加以注釋或以參考文獻(xiàn)形式列出，對(duì)本文的研究工作做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中注明。 3．在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中對(duì)侵犯任何方面知識(shí)產(chǎn)權(quán)的行為，由本人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識(shí)， 然后 分析 我國(guó) 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)抵押貸款證券化存在的問題以及結(jié)合 美國(guó) 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行，銀行通過抵押貸款證券化可以規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力，更好地管理其資本。 雖 然目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問題，但通過借鑒 美 國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以完善我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化過程。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機(jī)構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動(dòng)性較差的、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專業(yè)機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。因此，房地產(chǎn)抵押貸款的利率不可能超過房地產(chǎn)抵押貸款的利潤(rùn)率 。其他金融產(chǎn)品 的 交易費(fèi)用可以計(jì)入產(chǎn)品成本中 ，最終由消費(fèi)者買單。特殊目的機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)將資產(chǎn)池轉(zhuǎn)化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機(jī)構(gòu)。受托人主要負(fù)責(zé)關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 4 加強(qiáng)商業(yè)銀行的 資本管理 按照《巴賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國(guó)商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為 8%（其中核心資本成分為 4%） [3]。 可見，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來(lái)源 [4]。 20xx 年年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 33%。而住房抵押貸款證券化作為一種完善的金融產(chǎn)品和融資手段，可以有效的緩解這種流動(dòng)性壓力。另外，國(guó)有大中型企業(yè)和很多小微企業(yè)已逐漸認(rèn)識(shí)到建立現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用，并且正在逐漸地開始通過市場(chǎng)融資、不斷接受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和中國(guó)保監(jiān)會(huì)能夠?qū)?guó)內(nèi)金融業(yè)、信用重建和對(duì)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)有很強(qiáng)的監(jiān)管能力。 20xx 年，我國(guó)證券市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和法制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，《中華人民共和國(guó)證券法》的修訂提上議事日程 ， 多層次資本市場(chǎng)建設(shè)取得了重要