【正文】 獨特品味的人群，注重私人空間，有優(yōu)越的經(jīng)濟能力，主要人群有富二代組成的新生家庭與 成功的商業(yè)人士，年齡層次應(yīng)該為 30歲 — 60 歲之 間。 東方大院：中式合院風(fēng)格，吸引了極富家庭責(zé)任感的現(xiàn)代儒商，獨棟 600 萬 元 /棟起，聯(lián)排 240 萬 /套起，洋房 69 萬 /套起，這里聚集的是 40 歲 — 60 歲的商業(yè)巨子，事業(yè)的成功后更注重濃厚的家庭觀念，怡情于山水 之間 ，享受家庭的天倫之樂； —— 高鑫米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 3 28176。五”“省十二米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 2 湖南日報報業(yè)文化城報業(yè)文化城米地亞家園二期 營銷推廣執(zhí)行方案 項目市場定位 品牌 定位 ： —— 我們將以怎樣的姿態(tài)站立在這個 處于 地產(chǎn)界 群雄逐鹿 時代 的長沙 湖南新聞界航母湖南日報報業(yè)集團(tuán)攜手 湖南本土地產(chǎn)巨子金僑集團(tuán)強強聯(lián)手落子長沙大河西先導(dǎo)區(qū)，傾力打造湖南報業(yè)文化城五”重點建設(shè)工程 ； 先導(dǎo)區(qū) ： 項目 所處位置為先導(dǎo)區(qū) 擴散之 核心地段 ，出可享先導(dǎo)區(qū)之優(yōu)越配套，入 而擁先導(dǎo)區(qū)周邊之秀水 靈山 ，離塵而不離城 ； 尖山風(fēng)景 別墅區(qū) ： 這是長沙以后六到十年 內(nèi) 發(fā)展的一片熱土，金科、高鑫天麓： “ 不俯視，不 仰視 ” 的主題定位，主要產(chǎn)品為普通住宅、小高層、洋房、報業(yè)文化城 我們該如何定位？？？ —— 如何在周邊 的激烈 競爭 中找準(zhǔn) 合適 的位置 脫穎而出，從而 達(dá)到品牌 展現(xiàn) 與利潤 最大化的 雙贏效果 現(xiàn)狀： 報業(yè)文化城一期屬于內(nèi)部職工用房，帶有福利性質(zhì)，價格相對較低， 對于品質(zhì)展現(xiàn)方面集團(tuán)雖然盡了很大的努力，但是受到價格與利潤的制約從規(guī) 劃、園林、與產(chǎn)品上只能定位為中檔，對二期品質(zhì)定位 無疑 產(chǎn)生了重要的限制 ； 未來： 報業(yè)文化城二期對社會公開發(fā)售，結(jié)合周邊樓 盤的競爭情況與項目現(xiàn)狀，在 高端樓盤齊聚 周邊與一期形象制約的情況下，我們已經(jīng)不可能 把樓盤定位為高檔樓盤，我們應(yīng)力求于尋找到項目的核心賣點與特 色，避免與競爭者硬碰硬的較量，尋找到適合于自己的突破點，合理定位， 區(qū)別于其他項目 ， 造成社會話題，達(dá)到品牌認(rèn)知與價值認(rèn)同的目的， 從而 脫穎而出 實現(xiàn)銷售，達(dá)到品牌與利潤雙贏的目的。 項目營銷策略 應(yīng)用“ 4+1”營銷策略，以 “項目品質(zhì)展示與形象塑造”為項目推廣的一條核心軸線 ；通過銷售手法、公關(guān)活動、促銷活動、廣告推廣等多種營銷策略進(jìn)行針對性的營銷推廣 ，不斷人為制造市場熱點 及話題，樹立項目作為“ 長沙尖山風(fēng)景 別墅 區(qū) ? 開盤期主推小高層及部分洋房，通過推出洋房產(chǎn)品樹立項目高端社 區(qū)的形象，提升客戶對社區(qū)的認(rèn)同價值 ? 強銷期推出聯(lián)排及店面，主推景觀小高層；持續(xù)期推出保留全無敵觀景別墅 ? 預(yù)計項目 2020 年 11 月中旬入市登記蓄客， 2020 年 5 月正式強力開盤銷售 ? 項目采用“高開高走”的漸進(jìn)式入市方式 銷售計劃制定 ? 預(yù)計本案將在 26 月內(nèi)完成 95%以上的銷售率，即 2020 年 11 月 2020 年 1 月 ? 本案銷售推廣費用按項目總銷售總額的 2— 3%計算，其推廣費用總額預(yù)算約為： 2020萬元人民幣 ? 注：不包括銷售中心和樣板房費用 項目形象包裝策略 ? 項目案名： （廣告公司確定） ? 售樓中心選址于靠近小區(qū)主入口廣場 的會所中心； ? 設(shè)計景觀樣板房 與樣板園林，為二期體驗式營銷服務(wù) ? 工地現(xiàn)場 提前 設(shè)置圍墻、戶外看板、周邊環(huán)境的包裝與造景 ? 一期園林整改與亮化，物業(yè)公司服務(wù)水準(zhǔn)的提高，項目周邊環(huán)境的美化與亮化 價格策略 ? 采取“高開高走、逐步提高”的價格策略 報業(yè)文化城 項目形象檔次定位 長沙高知 名流 生態(tài)樣板社區(qū) 本項目的開發(fā)目標(biāo)是做長沙尖山區(qū)中高檔 樓盤 ，結(jié)合項目所獨 有的 高知 業(yè)主 優(yōu)勢與 景觀資源優(yōu)勢，提出打造長沙 高知生態(tài) 樣板社區(qū)的形象檔次定位，使 項目成為未來長沙中高檔樓盤的象征，并區(qū)別于尖山風(fēng)景區(qū)同地段 樓盤，產(chǎn)生差異化銷售。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 9 項目核心賣點提練 目前高檔社區(qū)更多側(cè)重于滿足人們在住宅物質(zhì)層面上的需求，而未來住宅社區(qū)則更多側(cè)重于滿足人們對精神文化與社會交往的需求，住宅小區(qū)多強調(diào)硬件上的配套和建設(shè)，而住宅社區(qū)更多注重住 宅及附屬配套的社會價值，這種高檔社區(qū)概念是： 項目核心賣點梳理： 地段 尖山國際別墅區(qū)，長沙富人聚集地 景觀 觀音巖水庫，尖山風(fēng)景區(qū)，月亮島風(fēng)景區(qū)，眺岳麓山，飲湘江水 環(huán)境 天一合人的自然生態(tài)環(huán)境，離塵而不離城 群體 —— 孟母三遷，擇鄰而居，與長沙市主流高知人群為鄰，享高知高尚生活 團(tuán)隊 湖南新聞航母與地產(chǎn)巨子強強聯(lián)手，品質(zhì)保證，務(wù)實的風(fēng)格與堅實的品牌后盾 管理 五星級貴族物業(yè)管理服務(wù) 配套 —— 中南地區(qū)配置最全的龍湖高爾夫球場與項目接壤為鄰，項目 12020 ㎡主 題商業(yè)街，距離市中心僅 15 分鐘車程 從項目分析報告中可以看出， 本案的核心賣點分為地段、景觀、環(huán)境 、 居住群體、開發(fā)團(tuán)隊、管理、配套等 。 在這樣一個區(qū)域市場環(huán)境中，我們的營銷推廣目標(biāo) 為： 以實力名企的品牌效應(yīng)為推廣基石，整合項目地段、景觀、規(guī)劃 、人文 等方面品質(zhì)優(yōu)勢資源，通過聯(lián)合湖南主流媒體進(jìn)行長沙整個區(qū)域的炒作，在傳統(tǒng)銷售方式的基礎(chǔ)上，引入 創(chuàng)新的銷售理念，強勢豎立本案作為長沙高端社區(qū)中最具性價比的豪宅 形象。 解決思路 ? 工程上，加快施工進(jìn)度，盡早取得預(yù)售條件，為項目推廣打下基礎(chǔ)。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 11 銷售利器之 饑餓銷售法 在每期產(chǎn)品推廣上市時，根據(jù)意向客戶數(shù)量的多少推出相應(yīng)的套數(shù)面積（總額）、戶型搭配，實際推出數(shù)量與意向客戶的比例為： 1： 3，即一個單位 的房子，至 少要保證有 3 人以上的意向客戶。 有銷售旺場時掌握好調(diào)、升價的幅度和時機，并向市場廣而告之，形成項目熱銷不愁賣的感覺，促進(jìn)銷售。 主要考慮舉辦如下圈層銷售活動： ?高知人文住宅價值的體驗 —— 文化名流酒會暨項目推介會： 絕對稀缺 價值體現(xiàn)； 報業(yè)文化城 獎勵方案： 有針對性的制定獎勵方案 組織團(tuán)購： 團(tuán)購分大小團(tuán)購，小團(tuán)購以 5 個 單元為準(zhǔn)，大團(tuán)購以不少于 10 個單位為準(zhǔn)，按照團(tuán)購單位多少與戶型面積大小來確定優(yōu)惠幅度 銷售利器之 制定具有誘惑力促銷方案 促銷，是指為了增加銷售業(yè)績而采取的一系列措施，本案的促銷活動將貫穿整個營銷全程，促銷活動主題及內(nèi)容將根據(jù)銷售主題、銷售目標(biāo)而定，主推送物業(yè)管理費、送家用小電器等。 打時間差，利用小道消息，在目標(biāo)客戶層中形成耳語，對開盤購房打折、送電器、送裝修等手段吸引購房者。 三、 項目推廣思路及策略 項目整體一次開發(fā)、產(chǎn)品分次推廣上市，推出每次產(chǎn)品都會出現(xiàn)市場熱點和話題 考慮到整個項目二期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園林景觀營造的統(tǒng)一性，建議 20 萬平米整體開發(fā)，以保證項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體性、內(nèi)部景觀的連續(xù)性。高知人文社區(qū) ”及“ 新聞航母與地產(chǎn)巨子強強聯(lián)手” 的核心優(yōu)勢信息。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 15 項目入市時機選擇 根據(jù)工程進(jìn)度，以項目拿到預(yù)售證為前提 提前 半年時間進(jìn)行開盤前的籌備工作，選擇好的入市時機往往能收到良好的銷售效果。 加快洋房的工程進(jìn)度，盡早取得銷售許可證，正式對外展開銷售推廣，通過洋房產(chǎn)品來提升客戶對社區(qū)的認(rèn)同，借助“ 4+1”銷售策略中“饑餓式銷售法”促進(jìn)小高層銷售 。 報業(yè)文化城 費用分配 間 銷售率 55% 30% 10% 5% 小高層 推出時間 蓄客期 銷售期 銷售率 65% 25% 10% 別墅 推出時間 蓄客期 銷售期 銷售率 70% 30% 商鋪 推出時間 招商、蓄客期 銷售期 銷售率 25% 30% 35% 類 別 細(xì) 分 類 別 分類預(yù)算 占總預(yù)算百分比 總預(yù)算 戶外媒體 戶外大路牌、公交站牌 600萬 30% 2020萬 大眾媒體 電視、報紙廣告、雜志廣告 、電臺 600萬 30% 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 20 項目 媒體 版面 發(fā)布時間 預(yù)計費用 內(nèi)容 戶外 戶外廣告牌 長沙 市區(qū) 萬 項目形象和開盤信息 雷鋒大道口 萬 項目形象和開盤信息 銀盆嶺 大橋 東岸 萬 項目形象和開