【正文】 推出時蓄客期 銷售期 報業(yè)文化城 持續(xù)期： 推出保留別墅及其他保留單位 營銷策略主推“老帶新關系營銷和送物業(yè)管理費等促銷方案”。 強力開盤時間： 2020 年 5 月 保持市場熱度，在景觀示范區(qū)、樣板房到位情況下強勢開盤銷售。 第三波 ： 開盤前的預熱廣告宣傳，結合工程進度，向外傳達“項目即將開盤”的信息，并舉辦系列與客戶面對面溝通的主題活動，達到鞏固客戶，引起消費期望的目的。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 14 入市方式 “高調開盤、首推少量洋房類產(chǎn)品，通過洋房產(chǎn)品樹立整個社區(qū)的高端形象，提升小高層項目對客戶的形象影響，為之后的推廣打下基礎，實現(xiàn)高開高走”的漸進式入市方式 基于對項目市場風險、客戶接受度等方面深刻研究，在保證銷售速度和利潤最大化的條件下，建議采用的方式。 全員提供的五星級尊貴置業(yè)服務 銷售現(xiàn)場各部分（如售樓處、樣板房、會所等）均配有專業(yè)的使用統(tǒng)一標識的服務人員，如門童、吧臺酒保，保潔人員等。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 13 開盤前的促銷策略制定 價格引爆是促銷的關鍵，它能吸引大眾眼球及積聚人氣、擴大項目的宣傳影響力，達到促成交易成功的效果。項目從強銷期開始就制定 并實施“老客戶帶新客戶”的 有關系銷售策略，通過老業(yè)主的口碑傳播，減輕 項目 后續(xù) 推廣的壓力。 排隊造勢法，形成人氣效應，大戶效應，大戶優(yōu)先認購；再運用鯰魚效應去激活，放大羊群效應 需要積累相當數(shù)量的意向客戶，每次推出的量均要小于現(xiàn)有目標意向客戶的要求總和 . 銷售利器之 圈層銷售策略 本案的目標客戶群體是一個圈子的人，是一個長沙高知名流的圈子，面向大眾的營銷不是上策，本案不是要對所有長沙購房者說，只對目標客戶來說，通過有效的圈子進行滲透。 對相當部分未能如愿購到自己心意單元的意向客戶，可憑選房號碼牌進入下一輪選房。 ? 正式開盤上，不急于貿(mào)然入市，在充分做足準備后選擇樣板房完工后展開。 “ 4”，即四大銷售利器：饑餓法銷售方式、圈層銷售策略、“老客戶帶新客戶”關系銷售、強力促銷活動安排 。高知人文社區(qū) ” 的特征，擬將項目所具備的地段、景觀環(huán)境、 人文特性 等優(yōu)勢賣點整合為七 大核心賣點 二、 項目營銷策略 項目營銷推廣目標 長沙房地產(chǎn)市場正處于理性發(fā)展的階段，特別是高端客戶消費觀更 為理性 ， 但是結合長沙消費者的獨有特征：虛榮心強、觀念保守、攀比心理嚴重、趨從性明顯，容易受到媒體及報業(yè)文化城 長沙尖山風景 別墅 區(qū)米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 8 一、 項目定位策略 項目核心主題 定位 本案地處長沙景觀最好的尖山風景區(qū)，項目即擁有近 120畝的專屬山景，占據(jù)長沙最美的自然生態(tài)景觀，同時又位于先導區(qū)周邊 ，綜合考慮項目為別墅、洋房、小高層的復合型純居住社區(qū)， 一期主流業(yè)主為湖南日報內(nèi)部職工現(xiàn)已實景入住，二期省委高干以及省委高干帶來的其社會團體都具有高知特性， 因此，將本案核心主題定位為： 長沙尖山風景 別墅區(qū) 主要采取的項目銷售策略 ? 饑餓式銷售策略，通過對銷售節(jié)奏 的控制，制造產(chǎn)品供不應求的熱銷局面 ? 圈層銷售策略，針對項目不同類別（洋房、別墅和小高層）產(chǎn)品的客戶，主動展開項目銷售工作 ? 實施“老客戶帶新客戶”的關系銷售策略，形成良好的口碑傳播 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 5 環(huán)境 天一合人的自然生態(tài)環(huán)境 ，離塵而不離城 群體 —— 孟母三遷，擇鄰而居，與長沙市主流高知人群為鄰，享高知高尚生活 團隊 湖南新聞航母與地產(chǎn)巨子 強強聯(lián)手， 務實的風格與堅實的品牌后 盾為 品質保證 管理 五星級貴族 物業(yè)管理服務 配套 —— 項目 12020 ㎡主題商業(yè)街， 中南地區(qū)配置最全的龍湖高爾夫球場與項目接壤為鄰，距離市中心僅 15 分鐘車程 從我們 以上 項目的優(yōu)勢上可以看出，地段、景觀、環(huán)境、配套與其他競爭項目是基本一致的，我們可以做出差異性的地方在于群體 —— 高知群體為我項目的一個最大的賣點，在二期的廣告宣傳上我們應著重于宣傳高知群體對我項目的影響， 在品牌宣傳上利用湖南報業(yè)集團與金僑集團之前的務實態(tài)度， 在項目建筑與細節(jié)上區(qū)分于其他項目，二期西班牙托斯卡納風格正好是此區(qū)域沒有的， 軟性服務 上應注重物業(yè)服務質量的提高與銷售服務的質量提高，價格上以中高檔樓盤的成本塑造高檔樓盤的形象賣中高檔樓盤的價格，突出性價比，從而吸引客戶。北緯 28176。 項目市場 細分 定位 —— 我們 的客戶是誰，我們?nèi)绾螀^(qū)分并打動 我們的客戶？？？?。?！ 我們的競爭對手客戶群體如何細分？ —— 金科 北緯報業(yè)文化城 當我們在長沙的首戰(zhàn) 遭遇 萬科 集團 、保利 集團 、碧桂園 集團 、 中糧集團、華潤集團、 和記黃埔 集團 、 恒大集團、利海集團?? 在 這些 眾多 中國房地產(chǎn)領頭羊地位的房地產(chǎn)企業(yè) 面前 我們該以怎樣的姿態(tài)來 面對？？？ —— 逢敵必亮劍?。?！ 我們將繼續(xù)秉承湖南 日報 報業(yè)集團與金僑集團 20 年的 務實精神 ，以編輯新聞的姿態(tài)扎根長沙編輯地產(chǎn) ， 為在 長沙開疆拓土 打好首戰(zhàn) ！??！ 項目 總體 定位 ： —— 我們將賦予我們的項目怎樣的靈魂 兩型社會 先導區(qū)尖山風景 別墅區(qū)，首席高知 文化 大盤 兩型社會 ： 兩型社會 建設 長沙 先行 ， 長沙做為兩型社會首個試點城市， 項目做為兩型社會建設的倡導者與響應者 ，已 被列為“省十一米地亞家園二期 營銷推廣執(zhí)行方案 湖南日報報業(yè)文化城項目 營銷策劃 部 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 1 湖南日報報業(yè)文化城米地亞家園，一期完美收官，二期大幕將啟。東方大院、中糧天麓等頂級別墅大盤齊聚尖山風景區(qū)域，精英人士齊聚此板塊，將打造出長沙最 具吸引力的 頂級 國際別墅區(qū) ，富人區(qū)，高尚生活區(qū) ； 首席高知 文化 大盤 ： 首席 ，本 案提出高知名流 大盤的概念在長沙絕無僅有，獨一無二 ； 高知 文化 ， 湖南 日報 報業(yè)集團 核心高知人群一期實景入住，二期省委高干入住， 高知名流齊聚于此，屆時 由以上高知人群所組成的主流客 戶群體及由以上客戶群體所帶來的社會關系將代表著 整個 長沙市的高素質形象； 項目形象定位 ： —— 我們將塑造怎樣的形象來面對長沙市的核心高知文化 人群，承擔 起 這個重要的 使命 長沙高知人文生態(tài) 樣板 社區(qū) 尖山景區(qū)、 觀音巖水庫、 月亮島風景區(qū)，眺岳麓山、飲湘江水，項目坐擁長沙最美的自然景觀資源；中南 地區(qū)配置 最齊全的 龍湖 高爾夫球場與項目接壤為鄰，高端人群匯集于此 ；項目擁有如此得天獨厚的自然資源與 人文資源，我們將 依托項目外圍的自然景觀與配套， 更 專注于做好項目的整體與細節(jié)全力 打造一個 與 生態(tài) 環(huán)境融合在一起的高知人文 樣板社區(qū)。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 4 聯(lián)排、獨棟別墅，顯示了其 高檔的定位，可以滿足不同需求，獨棟約 300 萬 /棟起、聯(lián)排 120萬 /套起，洋房 66 萬 /套起，普通住宅約 4200 元 /㎡，在這里聚集的多是企業(yè)的中層管理者與高層管理者，事業(yè)上不停進步 同時對 生活 追求寧靜與品味，年齡層次多為 30— 50 歲； —— 中糧 項目 核心賣點 梳理 ： 地段 尖山國際別墅區(qū)，長沙 富人聚集地 景觀 觀音巖水庫，尖山風景區(qū)，月亮島風景區(qū)，眺岳麓山，飲湘江水 報業(yè)文化城 高知人文豪宅 ”的高品質形象目的，從而實現(xiàn)項目快速銷售。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 7 ? 總體以“好房好價”為定位原則，詳細制定各單元的價格系數(shù) ? 實施嚴格執(zhí)行價格管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價折扣 項目廣告推廣策略 ? 項目先期以懸念式廣告為項目推廣的主對象，清晰傳達項目核心賣點 ? 項目籌備期通過項目 地段、景觀、環(huán)境、居住群體、開發(fā)商實力 等 核心賣點 進行全方位闡述，制造市場的輿論關注點 ? 項目中后期從具體項目的產(chǎn)品逐步切入項目品牌形象 廣告 ，進行項目品牌形象的訴求跟進 ? 公共營銷活動策略 ? “對位營銷活動策略”，針對項目 產(chǎn)品（別墅 、洋房 及小高層）目標客戶群體，實施各個擊 破 的公共營銷活動 媒體整合策略 ? 不同銷售時期，選用不同的媒體應用策略 ? 采取軟、硬廣告相結合立體化推廣方式，讓傳播更有力量 報業(yè)文化城 項目形象宣傳定位 長沙尖山區(qū)， 700 畝高知人文社區(qū) 在項目形象檔次