【正文】 推出時(shí)蓄客期 銷售期 報(bào)業(yè)文化城 持續(xù)期： 推出保留別墅及其他保留單位 營銷策略主推“老帶新關(guān)系營銷和送物業(yè)管理費(fèi)等促銷方案”。 強(qiáng)力開盤時(shí)間： 2020 年 5 月 保持市場熱度，在景觀示范區(qū)、樣板房到位情況下強(qiáng)勢(shì)開盤銷售。 第三波 ： 開盤前的預(yù)熱廣告宣傳，結(jié)合工程進(jìn)度，向外傳達(dá)“項(xiàng)目即將開盤”的信息，并舉辦系列與客戶面對(duì)面溝通的主題活動(dòng)，達(dá)到鞏固客戶，引起消費(fèi)期望的目的。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 14 入市方式 “高調(diào)開盤、首推少量洋房類產(chǎn)品，通過洋房產(chǎn)品樹立整個(gè)社區(qū)的高端形象，提升小高層項(xiàng)目對(duì)客戶的形象影響，為之后的推廣打下基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)高開高走”的漸進(jìn)式入市方式 基于對(duì)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)、客戶接受度等方面深刻研究，在保證銷售速度和利潤最大化的條件下，建議采用的方式。 全員提供的五星級(jí)尊貴置業(yè)服務(wù) 銷售現(xiàn)場各部分（如售樓處、樣板房、會(huì)所等）均配有專業(yè)的使用統(tǒng)一標(biāo)識(shí)的服務(wù)人員，如門童、吧臺(tái)酒保，保潔人員等。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 13 開盤前的促銷策略制定 價(jià)格引爆是促銷的關(guān)鍵，它能吸引大眾眼球及積聚人氣、擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳影響力，達(dá)到促成交易成功的效果。項(xiàng)目從強(qiáng)銷期開始就制定 并實(shí)施“老客戶帶新客戶”的 有關(guān)系銷售策略，通過老業(yè)主的口碑傳播，減輕 項(xiàng)目 后續(xù) 推廣的壓力。 排隊(duì)造勢(shì)法，形成人氣效應(yīng)，大戶效應(yīng)，大戶優(yōu)先認(rèn)購；再運(yùn)用鯰魚效應(yīng)去激活，放大羊群效應(yīng) 需要積累相當(dāng)數(shù)量的意向客戶，每次推出的量均要小于現(xiàn)有目標(biāo)意向客戶的要求總和 . 銷售利器之 圈層銷售策略 本案的目標(biāo)客戶群體是一個(gè)圈子的人，是一個(gè)長沙高知名流的圈子，面向大眾的營銷不是上策，本案不是要對(duì)所有長沙購房者說，只對(duì)目標(biāo)客戶來說，通過有效的圈子進(jìn)行滲透。 對(duì)相當(dāng)部分未能如愿購到自己心意單元的意向客戶，可憑選房號(hào)碼牌進(jìn)入下一輪選房。 ? 正式開盤上，不急于貿(mào)然入市，在充分做足準(zhǔn)備后選擇樣板房完工后展開。 “ 4”，即四大銷售利器：饑餓法銷售方式、圈層銷售策略、“老客戶帶新客戶”關(guān)系銷售、強(qiáng)力促銷活動(dòng)安排 。高知人文社區(qū) ” 的特征，擬將項(xiàng)目所具備的地段、景觀環(huán)境、 人文特性 等優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)整合為七 大核心賣點(diǎn) 二、 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目營銷推廣目標(biāo) 長沙房地產(chǎn)市場正處于理性發(fā)展的階段，特別是高端客戶消費(fèi)觀更 為理性 ， 但是結(jié)合長沙消費(fèi)者的獨(dú)有特征：虛榮心強(qiáng)、觀念保守、攀比心理嚴(yán)重、趨從性明顯，容易受到媒體及報(bào)業(yè)文化城 長沙尖山風(fēng)景 別墅 區(qū)米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 8 一、 項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目核心主題 定位 本案地處長沙景觀最好的尖山風(fēng)景區(qū)，項(xiàng)目即擁有近 120畝的專屬山景，占據(jù)長沙最美的自然生態(tài)景觀，同時(shí)又位于先導(dǎo)區(qū)周邊 ，綜合考慮項(xiàng)目為別墅、洋房、小高層的復(fù)合型純居住社區(qū)， 一期主流業(yè)主為湖南日?qǐng)?bào)內(nèi)部職工現(xiàn)已實(shí)景入住，二期省委高干以及省委高干帶來的其社會(huì)團(tuán)體都具有高知特性， 因此，將本案核心主題定位為： 長沙尖山風(fēng)景 別墅區(qū) 主要采取的項(xiàng)目銷售策略 ? 饑餓式銷售策略，通過對(duì)銷售節(jié)奏 的控制，制造產(chǎn)品供不應(yīng)求的熱銷局面 ? 圈層銷售策略，針對(duì)項(xiàng)目不同類別（洋房、別墅和小高層）產(chǎn)品的客戶，主動(dòng)展開項(xiàng)目銷售工作 ? 實(shí)施“老客戶帶新客戶”的關(guān)系銷售策略，形成良好的口碑傳播 報(bào)業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 5 環(huán)境 天一合人的自然生態(tài)環(huán)境 ，離塵而不離城 群體 —— 孟母三遷，擇鄰而居，與長沙市主流高知人群為鄰，享高知高尚生活 團(tuán)隊(duì) 湖南新聞航母與地產(chǎn)巨子 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手， 務(wù)實(shí)的風(fēng)格與堅(jiān)實(shí)的品牌后 盾為 品質(zhì)保證 管理 五星級(jí)貴族 物業(yè)管理服務(wù) 配套 —— 項(xiàng)目 12020 ㎡主題商業(yè)街， 中南地區(qū)配置最全的龍湖高爾夫球場與項(xiàng)目接壤為鄰，距離市中心僅 15 分鐘車程 從我們 以上 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)上可以看出，地段、景觀、環(huán)境、配套與其他競爭項(xiàng)目是基本一致的，我們可以做出差異性的地方在于群體 —— 高知群體為我項(xiàng)目的一個(gè)最大的賣點(diǎn)，在二期的廣告宣傳上我們應(yīng)著重于宣傳高知群體對(duì)我項(xiàng)目的影響， 在品牌宣傳上利用湖南報(bào)業(yè)集團(tuán)與金僑集團(tuán)之前的務(wù)實(shí)態(tài)度， 在項(xiàng)目建筑與細(xì)節(jié)上區(qū)分于其他項(xiàng)目，二期西班牙托斯卡納風(fēng)格正好是此區(qū)域沒有的， 軟性服務(wù) 上應(yīng)注重物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高與銷售服務(wù)的質(zhì)量提高，價(jià)格上以中高檔樓盤的成本塑造高檔樓盤的形象賣中高檔樓盤的價(jià)格，突出性價(jià)比，從而吸引客戶。北緯 28176。 項(xiàng)目市場 細(xì)分 定位 —— 我們 的客戶是誰，我們?nèi)绾螀^(qū)分并打動(dòng) 我們的客戶？？？！??！ 我們的競爭對(duì)手客戶群體如何細(xì)分？ —— 金科 北緯報(bào)業(yè)文化城 當(dāng)我們?cè)陂L沙的首戰(zhàn) 遭遇 萬科 集團(tuán) 、保利 集團(tuán) 、碧桂園 集團(tuán) 、 中糧集團(tuán)、華潤集團(tuán)、 和記黃埔 集團(tuán) 、 恒大集團(tuán)、利海集團(tuán)?? 在 這些 眾多 中國房地產(chǎn)領(lǐng)頭羊地位的房地產(chǎn)企業(yè) 面前 我們?cè)撘栽鯓拥淖藨B(tài)來 面對(duì)？？？ —— 逢敵必亮劍?。?！ 我們將繼續(xù)秉承湖南 日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè)集團(tuán)與金僑集團(tuán) 20 年的 務(wù)實(shí)精神 ，以編輯新聞的姿態(tài)扎根長沙編輯地產(chǎn) ， 為在 長沙開疆拓土 打好首戰(zhàn) ?。?！ 項(xiàng)目 總體 定位 ： —— 我們將賦予我們的項(xiàng)目怎樣的靈魂 兩型社會(huì) 先導(dǎo)區(qū)尖山風(fēng)景 別墅區(qū)，首席高知 文化 大盤 兩型社會(huì) ： 兩型社會(huì) 建設(shè) 長沙 先行 ， 長沙做為兩型社會(huì)首個(gè)試點(diǎn)城市， 項(xiàng)目做為兩型社會(huì)建設(shè)的倡導(dǎo)者與響應(yīng)者 ，已 被列為“省十一米地亞家園二期 營銷推廣執(zhí)行方案 湖南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)文化城項(xiàng)目 營銷策劃 部 報(bào)業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 1 湖南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)文化城米地亞家園，一期完美收官，二期大幕將啟。東方大院、中糧天麓等頂級(jí)別墅大盤齊聚尖山風(fēng)景區(qū)域，精英人士齊聚此板塊，將打造出長沙最 具吸引力的 頂級(jí) 國際別墅區(qū) ，富人區(qū)，高尚生活區(qū) ； 首席高知 文化 大盤 ： 首席 ，本 案提出高知名流 大盤的概念在長沙絕無僅有，獨(dú)一無二 ； 高知 文化 ， 湖南 日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè)集團(tuán) 核心高知人群一期實(shí)景入住，二期省委高干入住， 高知名流齊聚于此，屆時(shí) 由以上高知人群所組成的主流客 戶群體及由以上客戶群體所帶來的社會(huì)關(guān)系將代表著 整個(gè) 長沙市的高素質(zhì)形象； 項(xiàng)目形象定位 ： —— 我們將塑造怎樣的形象來面對(duì)長沙市的核心高知文化 人群，承擔(dān) 起 這個(gè)重要的 使命 長沙高知人文生態(tài) 樣板 社區(qū) 尖山景區(qū)、 觀音巖水庫、 月亮島風(fēng)景區(qū)，眺岳麓山、飲湘江水，項(xiàng)目坐擁長沙最美的自然景觀資源；中南 地區(qū)配置 最齊全的 龍湖 高爾夫球場與項(xiàng)目接壤為鄰，高端人群匯集于此 ；項(xiàng)目擁有如此得天獨(dú)厚的自然資源與 人文資源，我們將 依托項(xiàng)目外圍的自然景觀與配套， 更 專注于做好項(xiàng)目的整體與細(xì)節(jié)全力 打造一個(gè) 與 生態(tài) 環(huán)境融合在一起的高知人文 樣板社區(qū)。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 4 聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，顯示了其 高檔的定位，可以滿足不同需求，獨(dú)棟約 300 萬 /棟起、聯(lián)排 120萬 /套起，洋房 66 萬 /套起，普通住宅約 4200 元 /㎡，在這里聚集的多是企業(yè)的中層管理者與高層管理者，事業(yè)上不停進(jìn)步 同時(shí)對(duì) 生活 追求寧靜與品味，年齡層次多為 30— 50 歲； —— 中糧 項(xiàng)目 核心賣點(diǎn) 梳理 ： 地段 尖山國際別墅區(qū)，長沙 富人聚集地 景觀 觀音巖水庫，尖山風(fēng)景區(qū)，月亮島風(fēng)景區(qū)，眺岳麓山，飲湘江水 報(bào)業(yè)文化城 高知人文豪宅 ”的高品質(zhì)形象目的，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 7 ? 總體以“好房好價(jià)”為定位原則，詳細(xì)制定各單元的價(jià)格系數(shù) ? 實(shí)施嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價(jià)折扣 項(xiàng)目廣告推廣策略 ? 項(xiàng)目先期以懸念式廣告為項(xiàng)目推廣的主對(duì)象，清晰傳達(dá)項(xiàng)目核心賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目籌備期通過項(xiàng)目 地段、景觀、環(huán)境、居住群體、開發(fā)商實(shí)力 等 核心賣點(diǎn) 進(jìn)行全方位闡述，制造市場的輿論關(guān)注點(diǎn) ? 項(xiàng)目中后期從具體項(xiàng)目的產(chǎn)品逐步切入項(xiàng)目品牌形象 廣告 ，進(jìn)行項(xiàng)目品牌形象的訴求跟進(jìn) ? 公共營銷活動(dòng)策略 ? “對(duì)位營銷活動(dòng)策略”，針對(duì)項(xiàng)目 產(chǎn)品（別墅 、洋房 及小高層）目標(biāo)客戶群體，實(shí)施各個(gè)擊 破 的公共營銷活動(dòng) 媒體整合策略 ? 不同銷售時(shí)期，選用不同的媒體應(yīng)用策略 ? 采取軟、硬廣告相結(jié)合立體化推廣方式，讓傳播更有力量 報(bào)業(yè)文化城 項(xiàng)目形象宣傳定位 長沙尖山區(qū)， 700 畝高知人文社區(qū) 在項(xiàng)目形象檔次