【正文】 盤(pán)信息 圍墻廣告 項(xiàng)目圍墻 萬(wàn) 項(xiàng)目形象 報(bào)紙 瀟湘晨報(bào) 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 長(zhǎng)沙晚報(bào) 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 三湘都市報(bào) 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 電臺(tái) 交通頻道 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 音樂(lè)頻道 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 電視 經(jīng)濟(jì)頻道 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán)信息 樓書(shū) 項(xiàng)目樓書(shū) 20200 份 萬(wàn) 項(xiàng)目形象 網(wǎng)絡(luò) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)網(wǎng) 萬(wàn) 項(xiàng)目形象和開(kāi)盤(pán) 報(bào)業(yè)文化城 本案主要考慮采用如下幾種視覺(jué)傳播工具： 視覺(jué)傳播一：雜志樓書(shū) 樓書(shū)作為客戶了解項(xiàng)目、產(chǎn)品、生活方式的信息載體， 本案作 為 長(zhǎng)沙 最高檔的標(biāo)志性項(xiàng)目，企業(yè)不僅要追求利潤(rùn)，更要在項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上樹(shù)立開(kāi)發(fā)公司的品牌形象。 報(bào)業(yè)文化城 售樓處包裝： （ 1）、售樓處建筑外觀風(fēng)格定位 售樓處建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與項(xiàng)目的 西班牙 風(fēng)格一致，顏色、造型盡量與項(xiàng)目的景觀配合、協(xié)調(diào)一致。 樣板房包裝 進(jìn)行主題包裝宣傳，提升項(xiàng)目精神層面的影響力，并作為售樓處的功能組成之一 樣板房的裝修有著很強(qiáng)的示范作用，能潛移化引導(dǎo)居民的生活方式。 原則二：注重細(xì)節(jié)，充分利用每一 個(gè) 空間、角落 報(bào)業(yè)文化城 第一階段：以懸念式廣告進(jìn)行廣告宣傳，制造市場(chǎng)期待； 第二階段：以“ 長(zhǎng)沙尖山國(guó)際別墅 區(qū) 高知人文 社區(qū) ”在 長(zhǎng)沙 的宣傳預(yù)熱，并人為制造輿論、熱點(diǎn)和市場(chǎng)期待。 第一波： “ 長(zhǎng)沙尖山國(guó)際別墅 區(qū) 第二波： 抽象概念導(dǎo)入 通過(guò)主題的戶外廣告宣傳，樹(shù)立 本案 的品牌形象，引起市場(chǎng)的關(guān)注與期待。 借助樣板房及正式售樓處開(kāi)放之機(jī) ，從高知名流酒會(huì)、到開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主面對(duì)面溝通等 ，強(qiáng)勢(shì)地樹(shù)立本案作為 長(zhǎng)沙 高品質(zhì) 高知 的形象，為項(xiàng)目帶來(lái)精神層面的有利宣傳形象，從而與其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成區(qū)隔。 報(bào)業(yè)文化城 媒體選擇 報(bào)紙媒體 （ 1）媒體選擇： 瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、三湘都市報(bào) （ 2）宣傳思路：在報(bào)紙媒體的運(yùn)用過(guò)程中，一方面進(jìn)行品牌形象宣傳，另一方面進(jìn)行人事、報(bào)業(yè)文化城 平面宣傳 資料 （ 1）媒體選擇：樓書(shū) 、手提袋、海報(bào) 等 （ 2）宣傳思路：有針對(duì)性選擇重點(diǎn)區(qū)域，將項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、項(xiàng)目進(jìn)展信息向目標(biāo)人群發(fā)送。 （ 3）資金投放量及資金回收要求 從資金的投放量和回收周期方面，開(kāi)發(fā)商總是 希望以最快的速度收回投資，在合理的情況下，工期盡量提前，這一點(diǎn)也符合目前項(xiàng)目的總體策劃思路。米地亞家園 營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案 28 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟及理由 從銷(xiāo)售策劃角度來(lái)看，項(xiàng)目準(zhǔn)備從 洋房 開(kāi)始銷(xiāo)售，理由是這邊的景觀優(yōu)勢(shì)最明顯，相對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)， 洋房與別墅 的銷(xiāo)售周期也相對(duì)較長(zhǎng)； （ 2）景觀工程 本項(xiàng)目為 長(zhǎng)方形地塊， 其園區(qū)內(nèi)已 有較大的中庭及小品景觀， 附著有尖山景觀 ， 山 景也是本項(xiàng)目一個(gè)核心大賣(mài)點(diǎn)， 由于項(xiàng)目一期對(duì)內(nèi)銷(xiāo)售，考慮到成本層面景觀工 程相對(duì)高端住宅小區(qū)稍弱，如果按照目前的景觀推出二期，將對(duì)二期品質(zhì) 造成影響，從銷(xiāo)售角度出發(fā)，建議亮化一期園林，同時(shí)二期別墅區(qū)的樣板園林與水系先行，為二期銷(xiāo)售帶來(lái)利好； （ 3）由于項(xiàng)目要在 2020 年 5 月 入市，其期間施工周期較緊，時(shí)間正值春季的梅雨季節(jié)，項(xiàng)目的施工會(huì)有較大的影響，所以從施工單位進(jìn)場(chǎng)后到雨季來(lái)之前，工期的盡量往前按排對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是非常必要。 報(bào)業(yè)文化城米地亞家園 營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案 30 附件一 推廣費(fèi)用范圍界定 媒介廣告 報(bào)紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、 DM、條幅 廣告設(shè)施與發(fā)布 路牌廣告、圍墻廣告、侯車(chē)亭廣 告、指路牌廣告 現(xiàn)場(chǎng)包裝 專為促銷(xiāo)而實(shí)施的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等 促銷(xiāo)活動(dòng) 活動(dòng)場(chǎng)所布置、活動(dòng)禮品、禮儀公司費(fèi)用等 宣傳資料 售樓書(shū)、宣傳單張、多媒體光盤(pán)、資料手提袋等 現(xiàn)場(chǎng)辦公設(shè)備 飲水機(jī)、裝修家俱、辦公設(shè)備等 銷(xiāo)售模型 設(shè)計(jì)與制作 展銷(xiāo)費(fèi) 展位費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、制作費(fèi) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)、售樓處樣板房維護(hù)、保安保潔人工等 報(bào)業(yè)文化城 ◆別墅區(qū)的物業(yè)管理： 別墅區(qū)的管理，必須 體顯業(yè)主的尊貴、顯赫的地位； 給業(yè)主的服務(wù)要全面，注重細(xì)節(jié)； 抓住業(yè)主更加注重安全防護(hù)的心理， 24 小時(shí)的不間斷的巡更及系列人性化服務(wù)； 各種繳費(fèi)托收等給予最大的便捷； 這部分業(yè)主的公共活動(dòng)空間要求較小，更多的是享受私人空間，所以要注重別墅區(qū)外圍空間的服務(wù)品質(zhì)。 其管理重點(diǎn)是搞供良好的安全防護(hù)， 飲水水質(zhì)清潔，社區(qū)綠化保養(yǎng)、圍護(hù)和社區(qū)環(huán)境清潔，和諧的鄰里關(guān)系。 分項(xiàng)工程 投入與產(chǎn)出關(guān)系把握 工程建設(shè) 以中檔項(xiàng)目的成本控制做高檔項(xiàng)目 園林景觀 整體園林景觀投入成本以達(dá)到好的效果為標(biāo)準(zhǔn) 景觀示范區(qū)投入，要以較高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，做成精品示范區(qū)，為項(xiàng)目銷(xiāo) 售利潤(rùn)做貢獻(xiàn) 樣板房 /售樓處 成本投入以高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，匹配項(xiàng)目的高端形象檔次，有利于加快銷(xiāo)售進(jìn)度、降低價(jià)格阻力。 九、 工程及物業(yè)策劃 工程策劃 科學(xué)合理制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，盡快取得項(xiàng)目預(yù)售， 為項(xiàng)目在市場(chǎng)推廣中占有有利條件創(chuàng)造基礎(chǔ) 報(bào)業(yè)文化城在軟性新聞炒作上需與項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)相配合，激發(fā)全民參與的熱情。 廣宣配合 : 強(qiáng)勢(shì)公布項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息（報(bào)紙、電視、車(chē)身廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)）； 加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造，圍墻、條幅、看板等戶外宣傳進(jìn)一步增強(qiáng)； 報(bào)紙強(qiáng)打，并與公關(guān)活動(dòng)有力配合、網(wǎng)絡(luò)與雜志廣告全面鋪開(kāi)； 不定期深入其他地區(qū)，加強(qiáng)目標(biāo)客戶群地 區(qū)宣傳； 電視專題新聞報(bào)道，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)跟蹤報(bào)道； 八、 媒體 整合應(yīng)用策略 媒體應(yīng)用策略 ? 充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情， 采取軟、硬廣告相結(jié)合立體化推廣方式； ? 在媒體上頻頻出現(xiàn) “長(zhǎng)沙尖山國(guó)際別墅 區(qū) 媒體策略： 此階段項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期的高潮階段。 報(bào)紙形象廣告制作發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)廣告啟動(dòng)、 VIP 購(gòu)房俱樂(lè) 部會(huì)員卡發(fā)行、初期各項(xiàng)新聞公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)。 高知人文豪宅 ”的宣傳 提高項(xiàng)目形象的認(rèn)知度。 報(bào)業(yè)文化城 核心廣告推廣階段工作 項(xiàng)目籌備期 時(shí) 間：六個(gè)月（ 2020 年 11 月 至 2020 年 5 月 ） 工作重點(diǎn)： 樹(shù)立項(xiàng)目為高知大盤(pán) 的形象，完成項(xiàng)目上市的宣傳、完善銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備、積累意向客戶，增強(qiáng)項(xiàng)目和客戶之間的聯(lián)誼，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，為項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)積聚人氣。內(nèi)壁上還掛有關(guān)于交接時(shí)所安裝的為何品牌電梯的說(shuō)明以及電梯效果圖，入戶門(mén)的墻面設(shè)置戶型平面圖及簡(jiǎn)單說(shuō)明。 原則一：包裝切合華貴大氣主題 各處以墻色、藝術(shù) 雕像、浮雕、吊燈、 壁燈、雕欄等，營(yíng)造藝術(shù)品味，突出室內(nèi)的古典歐式風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目的豪雅氣派。 （ 2）、售樓處功能設(shè)計(jì) 售樓處的功能設(shè)計(jì)由兩個(gè)部分組成： 一為售樓中心內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，設(shè)有接待區(qū)；洽談區(qū)；模型展示區(qū)；音像區(qū)（兼作休息區(qū)）等功能分區(qū)。 高知人文 社區(qū) ”的形象定位進(jìn)行具有鮮明差異特性的包裝思路。 視覺(jué)傳播二：客戶通訊（ DM的升級(jí)） 根據(jù)銷(xiāo)售工作進(jìn)度，在前期客戶積累階段制定多期客戶通訊，全方位介紹項(xiàng)目資源、規(guī)劃、生活等方面的內(nèi)容。 好的項(xiàng)目形象系統(tǒng)能使房地產(chǎn)項(xiàng)目在日益同質(zhì)化的市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同樣，作為 長(zhǎng)沙中 高檔的本案在宣傳推廣中 VI 形象系統(tǒng)的包裝將占起到至關(guān)重要的作用。 項(xiàng)目分期 預(yù)熱期 開(kāi)盤(pán)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 尾盤(pán)期 — 費(fèi)用比例 32% 25% 20% 15% 8% 網(wǎng)絡(luò) 60萬(wàn) 3% 公關(guān)活動(dòng) 系列大型系列活動(dòng)、文藝演出、房產(chǎn)展覽會(huì)等 300萬(wàn) 15% 現(xiàn)場(chǎng)包裝布置 100萬(wàn) 5% 宣傳資料 樓書(shū)、電子視頻光盤(pán)、 DM、現(xiàn)場(chǎng)宣傳物料等 140萬(wàn) 7% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 視各階段銷(xiāo)售情況和宣傳進(jìn)行投入 200萬(wàn) 10% 報(bào)業(yè)文化城即 2020年 11 月 2020 年 1月（商鋪銷(xiāo) 售周期為 15 個(gè)月 ） 項(xiàng)目分期銷(xiāo)售計(jì) 劃 項(xiàng)目分期 預(yù)熱期 開(kāi)盤(pán)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 尾盤(pán)期 — 住宅 洋房