【正文】 市政設(shè)施配套率極低，已有的設(shè) 施破損嚴(yán)重，尤其是排污水管道不成系統(tǒng)， 14 堵塞嚴(yán)重，在大、暴雨時(shí)常出現(xiàn)雨水、污水倒灌，嚴(yán)重影響片區(qū)居民生活環(huán)境。近年來(lái)，解放中路和公園路沿街進(jìn)行了一層皮的改建，新建 5~6 層的鋼筋砼結(jié)構(gòu)的商住樓，但建筑朝向和間距大多不盡合理，給鯉中商住區(qū)規(guī)劃帶來(lái)一定的困難。片區(qū)地勢(shì)平坦開(kāi)闊，外部交通便利，具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置。 燕池片區(qū)舊城改造工程用地規(guī)模 燕池片區(qū)舊城改造 工程紅線范圍用地總面積 ，其中：新建建筑占地面積 ，道路及停車場(chǎng)占地面積 ，廣場(chǎng)及綠化占地面積 ，其他占地面積 。 e)公共配套工程規(guī)模：文體綠化廣場(chǎng)面積 9100m2，庭院綠化面積 2020m2，公共廁所 1座，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 2處，消防栓 2套。另外，地下室建筑面積 2546 m2。根據(jù)仙游縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，燕池片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商場(chǎng)、商店、文化娛樂(lè)、住宅等設(shè)施供應(yīng)與需求在 5 年內(nèi)可保持平衡。根據(jù)仙游縣零售業(yè)體量迅速擴(kuò)張和城鎮(zhèn)居民及農(nóng)民收入不斷增加的實(shí)際情況，各類功能性設(shè)施和住宅建設(shè)通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，將是城鎮(zhèn)居民、進(jìn)城農(nóng)民消費(fèi)熱點(diǎn)。也就是說(shuō)在本工程實(shí)施期間（ 2020~2020年）GDP 接近翻一番。數(shù)字還表明，城區(qū)工業(yè)、商貿(mào)業(yè)得到強(qiáng)勁的發(fā)展。但是，仙游縣縣城由于歷史悠久，是以農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)為主體的農(nóng)業(yè)縣，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，成片城區(qū)改造推進(jìn)緩慢，影響城區(qū)居民生活質(zhì)量提高和居住環(huán)境改善。加快推進(jìn)城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)城區(qū)整體功能與輻射帶動(dòng)能力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的全面發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。完善城市功能，加快城市建設(shè)與發(fā)展，要抓住經(jīng)營(yíng)城市這個(gè)核心。擴(kuò)大就業(yè)，重要的是要使經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)速度，否則，就業(yè)矛盾更加尖銳。燕 池片區(qū)建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級(jí)，促進(jìn)發(fā)展。因此，燕池片區(qū)建設(shè)以建成購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、居住五大功能為主要內(nèi)容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào) 業(yè)檔次，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能 根據(jù)《仙游縣縣城總體規(guī)劃》和《燕池片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》 ，燕池片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) 仙游縣位于閩東南中心地帶，閩東南是全國(guó)加速開(kāi)放開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)之一，要求閩東南發(fā)揮其龍頭作用，帶動(dòng)整個(gè)福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無(wú)法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?dòng)。 推進(jìn)舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 仙游縣認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大精神，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)勤勞智慧的仙游人民，進(jìn)一步營(yíng)造濃厚的“項(xiàng)目興縣”氛圍，以項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。木蘭溪為境內(nèi)第一大河流，穿流縣城南部。仙游縣轄有 12鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) 1街，轄區(qū)面積 1835km2，總?cè)丝?105萬(wàn)人。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 16616萬(wàn)元，建設(shè)資金籌措方案： a)自籌資金 6616萬(wàn)元，分 2年到位； b)申請(qǐng)銀行借款 10000萬(wàn)元。 e)公共配套工程規(guī)模：文體綠化廣場(chǎng)面積 9100 m2，庭院綠化 2 面積 2020 m2，公共廁所 1座，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 2處，消防栓 2套。另外，地下室建筑面積 2546 m2。 b)市政道路工程規(guī)模：燕池片區(qū)市政道路總長(zhǎng)度 1002 m，其中：燕池片區(qū)周邊市政道路長(zhǎng)度 532 m，小區(qū)內(nèi)部道路長(zhǎng)度 470m；建設(shè)道路總面積 8775 m2，其中：砼路面積 4715 m2，人行道面積1680 m2，古硯池鋪地面積 2380 m2。 f)房屋拆遷工程規(guī)模：燕池片區(qū)舊城改造工程拆遷總建筑面積 m2，其中：拆遷店面建筑面積 m2，拆遷住宅及其他建筑面積 m2。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) a) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：稅后 %，稅前 %； b) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%)：稅后 2574萬(wàn)元，稅前 4581萬(wàn)元； c) 投資回收期：稅后 ，稅前 ； 編制依據(jù) a) 上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制《仙游縣縣城總體規(guī)劃（ 2020~2020）》， ； b) 蕪湖市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院（福州）編制《仙游鯉中小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》， 2020. 02； 3 c) 仙游縣人民政府專題會(huì)議紀(jì)要第 9號(hào)《關(guān)于研究鯉城城區(qū)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》， ； d) 仙游縣人民政府仙政 [2020]文 214號(hào)《仙游縣人民政府關(guān)于鯉 中、 埧 垅、至喜亭片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》， ； e) 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、民政部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、科技部建村 [2020] 23號(hào)《關(guān)于公布全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)名單的通知》； f) 福建省建設(shè)廳、福建省發(fā)展和改革委員會(huì)閩建房 [2020]12號(hào)《福建省建設(shè)廳、福建省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于下達(dá)莆田市、仙游縣 2020年度拆遷計(jì)劃的通知》， ； g) 仙游縣發(fā)展計(jì)劃局《關(guān)于仙游縣 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況及 2020年計(jì)劃草案的報(bào)告》， ； h) 仙游縣 人民政府辦公室文件仙政辦 [2020]108 號(hào)《仙游縣人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)鯉城城區(qū)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及重置價(jià)行情意見(jiàn)的通知》， ； i) 仙游縣城鯉中片區(qū)拆遷改造建設(shè)項(xiàng)目拆遷計(jì)劃和補(bǔ)償安置方案的實(shí)施細(xì)則。 仙游縣東界莆田市城廂區(qū)、涵江區(qū)；西連永春縣、德化縣； 4 南與南安縣、泉州市泉港區(qū)、洛江區(qū)毗鄰；北與永泰縣接壤。仙游風(fēng)光旖旎，勝景薈萃，自然景觀有九鯉湖、菜溪巖、麥斜巖、天馬山等四大景，九龍巖、仙門(mén)寺、園通寺等十八小景，主要名勝古跡 183 處。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)集聚效應(yīng)，工業(yè)體量上一大臺(tái)階，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)鯉城舊城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快鯉城舊城區(qū)建設(shè)步伐。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。把閩東南建設(shè)成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是省委省政府重大戰(zhàn)略決策。燕池片區(qū)舊城改造有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。鯉中片區(qū)建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂(lè)休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動(dòng)的中心城區(qū)，舊城區(qū)改 造建成可吸納大量的勞動(dòng)力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和增加城市居民就業(yè)具有實(shí)際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會(huì)穩(wěn)定。經(jīng)營(yíng)城市，就是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來(lái)經(jīng)營(yíng)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場(chǎng)，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見(jiàn)基本報(bào)表 1《主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》。改革開(kāi)放以來(lái)，工農(nóng)業(yè)、商貿(mào)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，農(nóng)業(yè)方面， 198 199 2020年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值分別為 、 、 ，十年間同比分別增長(zhǎng) 倍和 ；工業(yè)方面， 198 199 2020年工業(yè)總產(chǎn)值分別為、 、 ，十年間同比分別增長(zhǎng) 和 ；財(cái)政總收入 198 199 2020年分別為 3711萬(wàn)元、6420萬(wàn)元、 27186萬(wàn)元、十年間同比增長(zhǎng) ；商貿(mào)業(yè)方面， 198 199 2020年社會(huì)消費(fèi)品零售額分別為 、 億元，十年間同比增長(zhǎng) 。但城區(qū)面積擴(kuò)大不多。根據(jù)中共十六大精神和九屆人大政府工作報(bào)告精神，重視“三農(nóng)”問(wèn)題和實(shí)施城鎮(zhèn)化的政策取向已經(jīng)明朗化，因此，解決農(nóng)民收入緩慢問(wèn)題和提高城鎮(zhèn)化水平是當(dāng)前和今后重要的任務(wù)。從總體上看，城鎮(zhèn)居民人均收入在5 年內(nèi)年均按 8%增長(zhǎng)速度可增至 9000 元以上，農(nóng)民人均可支配 11 收入在 5年內(nèi)平均按 5%增長(zhǎng)速度可增至 4000元以上。舊城區(qū)開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀，改造成仙游縣城區(qū)規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的商貿(mào)購(gòu)物中心、文化娛樂(lè)中心、風(fēng)味美食中心。 b)市政道路工程規(guī)模：燕池片區(qū)市政道路和小區(qū)道路總長(zhǎng)度1002m，其中：燕池片區(qū)周邊市政道路長(zhǎng)度 532m，小區(qū)內(nèi)部道路（含宅前道路） 470m；建設(shè)道路總面積 8775m2，其中：砼路面積4715m2，人行道面積 1680m2，古硯池鋪地面積 2380m2。 燕池片區(qū)拆遷安置規(guī)模 a)拆遷工程 規(guī)模：燕池片區(qū)舊城改造拆遷工程總建筑面積，其中：拆遷店面建筑面積 ，拆遷住宅及其他建筑面積 。 主要建設(shè)內(nèi)容 燕池片區(qū)舊城改造工程新建商住樓 15 幢，總建筑面積69732m2，其中： 23層商住樓 2幢， 16層商住樓 2幢，多層住宅或商住樓 11幢（含高層建筑裙樓）。 鯉中小區(qū)概況 仙游縣鯉中小區(qū)為仙游縣城區(qū)總體規(guī)劃的重要組成部分，依托仙游縣舊城區(qū)改造，建設(shè)成為仙游縣城中心城區(qū)的綜合商住區(qū)，成為仙游縣市政建設(shè)新亮點(diǎn)。 小區(qū)內(nèi)部道路不成體系、道路路面狹窄，斷面多變，交通混亂。 鯉中小區(qū)規(guī)劃范圍是仙游縣城舊城區(qū)中心，商貿(mào)繁榮、文化設(shè)施集中，人居集中，人氣興旺，該片區(qū)蘭線范圍存量土地面積，是極為理想的城市再開(kāi)發(fā)用地。 b) 地質(zhì)構(gòu)造。東西向斷裂是福建“漳平 –––仙游東西向斷裂”的東段，為南嶺緯向構(gòu)造在福建的主干部分。仙游縣城區(qū)木蘭溪兩岸覆地屬本地質(zhì)構(gòu)造。 a) 氣溫：鯉中小區(qū)境內(nèi)年平均氣溫 ℃，最熱月 7月份，月平均氣溫 ℃；最冷月 1 月份，月平均氣溫 ℃。 d) 降水：鯉中小區(qū)年平均降雨量 。 e) 風(fēng)況：全年平均風(fēng)速 ，極大風(fēng)速 32m/s。 供電條件 16 鯉中小區(qū)現(xiàn)有 10KV 高壓線路均引由仙游后山 110KV 變電站，線路等級(jí) 為 10KV。無(wú)線小靈通、數(shù)字移動(dòng)電話等均已開(kāi)通，通信裝備水平較高，設(shè)施完備，可滿足鯉中片區(qū)市政建設(shè)和投入使用對(duì)通信聯(lián)絡(luò)的要求。 發(fā)展目標(biāo) a) 功能目標(biāo)：達(dá)到布局結(jié)構(gòu)清晰，功能組織合理，設(shè)施配套齊全，生活服務(wù)方便。 c) 人口目標(biāo)：規(guī)劃新建住宅居住人口 5800 人，加上保留的住宅和商 業(yè)常住人口，小區(qū)人口將達(dá)到萬(wàn)人以上。 d) 以人為本，創(chuàng)造為人的休憩和交往提供足夠和適宜的空 18 間，精心打造步行購(gòu)物街、購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)活動(dòng)空間，營(yíng)造濃郁的中心商業(yè)區(qū)氛圍，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和總體效益的提供，成為仙游 縣域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 ●五片區(qū)：即小區(qū)東、西、中、南、北五個(gè)片區(qū)。廣場(chǎng)中間設(shè)置一處開(kāi)闊的圓形鋪地，配以噴泉，作為小區(qū)東部和南部?jī)蓷l步行商業(yè)街的聯(lián)系結(jié)點(diǎn)與人流集散廣場(chǎng)，同時(shí)也是 小區(qū)最重要的景觀中心。為再現(xiàn)本區(qū)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，根據(jù)甲方要求，規(guī)劃對(duì)文革期間己被填埋的硯池進(jìn)行了恢復(fù)。通過(guò)規(guī)劃的精心構(gòu)思和組織，從南部入口大門(mén)到步行街兩側(cè)凸凹有致的沿街建筑、連續(xù)的水體景觀、臺(tái)階和跌水，使本區(qū)步行街空間層次豐富、收放有致，建筑形式別具風(fēng)格，凸顯鮮明個(gè)性和地方特色；③東部商住院落：為 23 層商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道為四層商業(yè)用房。在戲臺(tái)前通過(guò)四周建筑空間的圍合，形成一個(gè)文化休閑廣場(chǎng)，作為人們看戲和其他的活動(dòng)場(chǎng)所。道路寬度與兩側(cè)建筑高度比按 H/D=l來(lái)控制，層數(shù)以 4— 5層為主 ，考慮天際輪廓線和立面空間景觀組織，適當(dāng)安排部分 3 層和 6層建筑。①西部多層商住組團(tuán)，為連排式 6 至 7層商住建筑，其沿街一層為商業(yè)店面，二層及其以上為住宅。本小區(qū)屬市政設(shè)施齊全、環(huán)境較好的商 21 住區(qū)，在住宅組團(tuán)（院落）中規(guī)劃活動(dòng)場(chǎng)地和完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施，有利于增強(qiáng)住宅組團(tuán)的安全防衛(wèi)和歸屬感。整個(gè)小區(qū)的住宅建筑采用大、中、小不同戶型混合布置的方式，可滿足分期開(kāi)發(fā)建設(shè)中不同層次的需求。小區(qū)的公共建筑主要為整個(gè)縣城服務(wù)的 商業(yè)金融設(shè)施，大部分安排在步行商業(yè)街和沿街住宅的底層，新建公建總建筑面積 m2。小區(qū)金融、郵電、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等結(jié)合 本區(qū)商業(yè)區(qū)安排。在每個(gè)組團(tuán)出入口附近設(shè)垃圾收集點(diǎn)，服務(wù)半徑不大于 70m。城市道路從小區(qū)外側(cè)邊緣通過(guò)，避免城市道路穿越本小區(qū)造成不良影響，小區(qū)內(nèi)交通以人車分流為原則，西區(qū)以東西走向的兩條弧形車行道劃分西、中、南、北片區(qū)做為鯉中小區(qū)西區(qū)的主要交通路網(wǎng)骨架，北接解放中路，西南接八二五北路，結(jié)合用地功能布局組織各片區(qū)交通。 步行街布置 小區(qū)步行系統(tǒng)沿小區(qū)中部空間景觀展開(kāi)，結(jié)合小區(qū)商業(yè)步行 23 街組織步行系統(tǒng)，做到人車分流，通過(guò)貫通小區(qū)中心的步行系統(tǒng)，把小區(qū)步行街主入口的集散廣場(chǎng)、步行街主題廣場(chǎng)、核心區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)、燕池片區(qū)文體綠化廣場(chǎng)和古硯池商業(yè)廣場(chǎng)等五個(gè)廣場(chǎng)串連起來(lái)：以步行街主入口的集散廣場(chǎng)為起點(diǎn)，穿過(guò)步行街主題廣場(chǎng)、核心區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)，最后到燕池片區(qū)文體綠化廣場(chǎng)和古硯池商業(yè)廣場(chǎng)。規(guī)劃整個(gè)小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位為700個(gè)。 點(diǎn)： 商住區(qū)和住宅區(qū)組團(tuán)綠地、公建單位綠化等小塊公共綠地。堅(jiān)持“以人為本”的指導(dǎo)思想，通過(guò)舊城改造，重新?tīng)I(yíng)造出一個(gè)整體協(xié)調(diào)優(yōu)美的空間環(huán)境和景觀風(fēng)貌。以人、建筑、環(huán)境與景觀的有機(jī)融合為主旨，結(jié)合小區(qū)功能定位和公共空間的組織布局，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手法， 25 建構(gòu)本區(qū)獨(dú)特 的空間環(huán)境和景觀風(fēng)貌。通過(guò)圖案鋪地、噴泉、雕塑、座登、花臺(tái)、草坪、樹(shù)木等的精心組織，使之相互融合成為一個(gè)整體，以營(yíng)造具有現(xiàn)代氣息的商業(yè)購(gòu)物氛圍，對(duì)步行商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益起到推動(dòng)作用。 ③建 筑界面景觀。小區(qū)廣告牌要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)和安放，以取得良好視覺(jué)景觀效果。 c)燕池片區(qū)新建建筑面積 69732萬(wàn) m2，其中：住宅建筑面積47600萬(wàn) m2，公共建筑面積 2