【正文】 城市化進程和現代化建設，節(jié)約集約利用土地，提升 *****技術開發(fā)區(qū)的形象、建立節(jié)約型社會有著重要影響。本項目為棚戶區(qū)改造工程， 是按照各級政府的 ?統(tǒng)一安排，規(guī)模開發(fā)，集約用地?、?先急后緩，分步實施?、?先規(guī)劃，后建設，有特色?、?產業(yè) 支撐保障長遠?的原則制定的，項目的建設可使 **舊村居民的生活質量和環(huán)境得到改善。 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 5 頁 四、項目投資 本項目總投資 15000萬元，其中：工程費用 ，工程建設其他費用 萬元，預備費 。 二、拆遷內容及規(guī)模 本項目拆遷共涉及 **舊村住宅約 740戶，涉及拆遷人數 2220人，被拆遷住宅房屋總面積約 107000 平方米，拆遷土地總面積 181300平方米。 可行性研究的范圍和內容 一、項目提出的背景及建設的必要性 二、項目建設用地、征 地拆遷及移民安置分析 三、建設內容及規(guī)模 四、工程設計方案 五、建設條件 六、環(huán)境和生態(tài)影響分析 七、節(jié)能方案 八、項目建設與物業(yè)管理 九、項目實施進度與建議 十、項目招標方案 十一、投資估算與資金籌措 十二、償債能力分析 十三、社會效益分析 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 3 頁 項目承辦單位 *****地處 *****技術開發(fā)區(qū)東部，東與臨沭縣白旄鎮(zhèn)隔 **相望，南與梅家埠街道接壤，西鄰芝麻墩街道，北接河東區(qū)鳳凰嶺街道及湯河鎮(zhèn)，西距開發(fā)區(qū)管委會 10公里。 轄區(qū)東起 **，西至廟前村，東西最大距離 公里；南起吳坊頭村，北 至后相莊村，南北最大距離 13 公里，總面積 平方公里。 拆遷情況一覽表 序號 縣區(qū) 項目名稱 拆遷土地面積（㎡） 拆遷建筑面積（㎡） 其中 拆遷戶數（戶） 拆遷人數（人） 拆遷住宅面 積（㎡） 拆遷廠房及其他（㎡） 1 經濟技術開發(fā)區(qū) *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造 項目 181300 107000 107000 0 740 2220 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 4 頁 三、 安置區(qū)建設內容及規(guī)模 本項目在朝陽社區(qū)進行還建安置，安置區(qū)用地面積 90045 平方米，還建總建筑面積 112300 平方米，建設 26 棟 5+1 多層住宅樓。 總投資估算明細表 序號 費用名稱 投資額（萬元） 備注 一 工程費用 1 主體工程 2 強電工程 3 弱電工程 4 水暖工程 5 消防工程 6 燃氣工程 7 道路、室外配套公用工程 8 綠化美化 二 工程建設其他費用 1 建設單位管理費 2 勘察費 3 設計費 4 前期工作費 5 招標代理費 6 工程監(jiān)理費 7 其他規(guī)費及手續(xù)費 8 場地準備及臨時設施費 9 工程保險費 10 拆遷貨幣補償金 額費用 三 預備費 1 基本預備費 2 漲價預備費 四 總投資 15000 合 計 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 6 頁 五、 資金籌措 本項目總投資為 15000 萬元。 綜合分析， 該項目建設符合城市 發(fā)展總體規(guī)劃 的要求， 項目建設場址具有良好的交通區(qū)位優(yōu)勢，外部供水、供電、供燃氣、供熱等基礎設施條件良好，為項目建設提供了有利的建設條件。 因此，項目建設是完全必要的，也是可行的。總面積 17184平方公里，居民總戶數，人口過千萬。境內以 4條過境國道 和 14條省道干線為主，形成四通八達的公路網。 近年來，臨沂市政府注重發(fā)揮小城鎮(zhèn)后發(fā)優(yōu)勢，強化小城鎮(zhèn)承接城市、帶動農村的作用，努力把小城鎮(zhèn)打造成宜業(yè)宜居的?美好家園?。 立足當前，著眼長遠，因地制宜，分類指導，全面推進 157個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）科學發(fā)展。 *****技術開發(fā)區(qū)位于臨沂市東部，地近黃海，東連日照，西接棗莊、濟寧、泰安， 北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。 2020年，河東區(qū)重溝（朝陽）鎮(zhèn)劃歸開發(fā)區(qū)，面積達到 182平方公里。先后獲評?聯合國綠色工業(yè)平臺?、?中國十大效能開發(fā)區(qū)?、?國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)?、?國家火炬計劃軟件產業(yè)基 地?、?國家級科技企業(yè)孵化器?、?國家低碳工業(yè)園區(qū)?、?國家產業(yè)集群區(qū)域品牌建設試點?、?國家新型工業(yè)化示范基地?、?國家級工程機械高新技術產業(yè)化基地?、?全國知名品牌創(chuàng)建示范區(qū)?、?中國物流示范基地?、?國家循環(huán)化改造示范園區(qū)?、?國家級青少年科普示范基地?、?全國青少年科技教育基地?、?全國科普教育基地?等榮譽稱號，是山東省增速最快、進位最快、成長最快的開發(fā)區(qū)。隨著城市化進程的加快，城市人口數量不斷增加。城市對原有的棚戶區(qū)進行改造開發(fā)，不僅能夠推動城市保障性安居工程建設，改善城市中低收入家庭的住房條件，還可以使用好部分城市存量建設用地，這也將為提高城市住房的有效供給、促進房地產業(yè)的健康發(fā)展產生積極的作用。同時，該文件提出加快集中成片棚戶區(qū)的改造的實施原則：?對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計 劃，因地制宜進行改造。 2020年 6月 26日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經濟發(fā)展和民生改善。該文件 提出了棚戶區(qū)改造的總體要求和基本原則，今后五年的棚戶區(qū)建設目標是： 2020年至 2017年改造城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房等各類棚戶區(qū) 1000 萬戶，其中 2020 年改造各類棚戶區(qū) 3045000 戶。? 二、項目提出的現實背景 根據《臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展第十 二個五年規(guī)劃（ 20202020）》，到 2020年，臨沂市城鎮(zhèn)化水平達到 55%，城鎮(zhèn)人口達到 605 萬人（其中市區(qū)人口達到 220 萬人以上，縣城人口達到250 萬人以上），用水普及率 100%，燃氣普及率 100%，集中供熱普及率 60%（其中市區(qū)達到 65%），污水處理廠集中處理率 92%（其中市區(qū)達到 94%），城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 32 平方米等。 從近幾年的情況看，加快實施棚戶區(qū)改造，能夠幫助困難群眾 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 14 頁 改善住房條件，圓上他們的?住房夢?，使他們感受到了黨和政府的溫暖。 臨沂市棚戶區(qū)改造的一大特色是突出棚戶區(qū)改造的惠民特色。 二是，不斷加強和改進棚戶區(qū)改造安置住房規(guī)劃設計。 三是，切實加強工程質量安全管理，確保困難群眾能住上放心住房。不少棚戶區(qū)位置偏遠，市場運作空間小，配套設施建設壓力大，有的還需要異地搬遷。 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 16 頁 三 、本項目的提出 本項目擬改造片區(qū)棚戶區(qū)居住條件較差、房屋質量很差、交通不便、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，嚴重阻礙了區(qū)域城市化的進程，對臨沂市的城市發(fā)展造成不利影響。棚戶區(qū)內部環(huán)境雜亂無章，一是棚戶區(qū)、舊居住區(qū)、城中村混雜，農村村民和城鎮(zhèn)居民亂居 。改造片區(qū)內供水、供電設施陳舊老化，停水、停電現象屢見不鮮；無集中燃氣、供暖、排水、垃圾處理等設施，居住區(qū)內垃圾遍地、污水橫流，取暖以及炊煙粉塵污染嚴重，居住環(huán)境惡劣。 由于改造片區(qū)內生活設施大多建成年久失修，早已破舊不堪，片區(qū)內存在著極為嚴重的安全隱患，威脅居民生命財產安全。由于居住人口復雜，基層管理薄弱，社會治安差，是計劃外生育、兩搶一盜以及吸毒人員的集中居住區(qū)，加之棚戶區(qū)又是從事重體力勞動或無固定職業(yè)，生活條件差、社會地位低的特殊人群聚集區(qū)，而且棚戶區(qū)居民與城市居民的交往范圍局限和信息不對稱等，使其在就業(yè)、收入、生活習慣和思維方式等方面與周邊城市居民形成極大反差，形成逆反心理和反常情緒，這將成為社會不穩(wěn)定的一大隱患。 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 18 頁 2020年 1月 36日，國務院辦公廳下發(fā)《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、 城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進。要加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。? 《山東省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出：?推進保障性住房建設，強化各級政府責任，加大保障性住房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職 工和進城務工人員的基本住 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 20 頁 房需求。? 《臨沂市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》也提出：?逐步健全經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房保障體系。規(guī)范房地產市場交易秩序，積極培育和完善房地產交易、中介服務物業(yè)管理服務體系。實施棚戶區(qū)改造，是保障和改善民生的重大舉措， *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 21 頁 有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信。通過棚戶區(qū)改造，能夠使多數普通群眾告別棚戶區(qū)后搬遷上樓，可以起到穩(wěn)定民心的積極作用。 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 23 頁 本項目用地符合臨沂市城市總體規(guī)劃，該區(qū)地勢平坦，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合建設本項目。 還建房原則上以 90 平方米戶型為基準，根據戶型、樓層互找差價；閣樓、儲藏室等另行計算。 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 24 頁 為照顧特殊家庭，對拆遷后戶安置住房建 筑面積仍不足 70平方米的，可按 70平方米予以還建安置。 被拆遷人需要躲遷的一律自行解決躲遷用房，發(fā)給 15 個月的臨時躲遷費，按拆遷調查確定的合法建筑面積每月每平方米 3 元計發(fā)；超期安置的，據實順延補償。 四、新建房屋（非法建筑）拆除獎勵 新建房屋拆遷時不予補償。 四面磚墻、內外抹灰的石棉瓦房、彩鋼瓦房、復合板房、草房： 70元 /㎡。 四面墻、內外抹灰的空心磚瓦房： 170元 /㎡。 四面墻實心磚瓦房： 200元 /㎡。 拆遷補償費用 拆遷貨幣補償金額： 本項目共涉及拆遷 740 戶，根據《 *****技術開發(fā)區(qū)房屋拆遷安置實施辦法（試行）》，給予拆遷貨幣補償金額約為 萬元，其中：宅基地、院內空地按每戶 12 平方米補償，宅基地補償總額 12*169*740= 萬元；搬遷補助費總額600*740= 萬元；躲遷費為 107000*3*15= 萬元。 臟。二是房屋結構參差不一，多以磚木和土木簡易結構為主，且年久失修，很多已是危房 。周邊學校和醫(yī)院配套，許多道路沒有硬化，高低不平、彎彎曲曲，加之周邊的道路不斷加高，使很多棚戶區(qū)居民住房，在原本就地勢低的情 況下，比道路更低，一到雨季便成澇洼區(qū)域，再加上沒有排 *****技術開發(fā)區(qū) *******片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 第 28 頁 水設施，有的家里大量積水。有的房屋年久失修，基礎下沉，墻體傾斜開裂，隨時有倒塌危險；生活用煤以及老化的電線極易形成 火災，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內過道狹窄雜亂，更增加了消防安全隱患 。 **舊村現狀 村莊建設規(guī)劃落后，村民住宅分布散亂。而一些宜重點發(fā)展的中心村由于人口、資金集聚緩慢，建設進度也隨之放慢，中心地位不夠突出。