【正文】 最后，南寧市政府對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控力度，每年對房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng)，同時對房地產(chǎn)開發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。 南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 （ 1）政策開放，市場發(fā)展空間巨大 南寧市政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視， 在《南寧市 2021 年度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及 2021年度發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“培育和引導(dǎo)汽車、房地產(chǎn)、電腦、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)，抓緊清理和取消抑制消費(fèi)的政策，為擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造條件。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨(dú)體別墅在 60～ 100 萬元之間，連體別墅在 40～ 50 萬元 /棟之間。由此可見其房價穩(wěn)中上升。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額 16— 18%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長最快的部分。 南寧市素有 “綠城”之稱， 在精神文明建設(shè)取得了新的成績， 繼 1995 年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎”、“中國人居環(huán)境獎”等榮譽(yù)稱號。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售額 億元，增長 %。下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費(fèi)的政策進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增 16%～ 28%，今年上半年為 20%；商品房需求量（銷售面積）每年遞增 %～27%，今年上半年為 %。從 1999 年到 2021 年的 3 年中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別保持%、 %和 %增長；商品房銷售面積分別實(shí)現(xiàn)了 %、 30%和 %的增長。 ◎今后凡進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)有償使用的土地都要進(jìn)入市場，主要通 過招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場競爭性的形式出讓； ◎各種土地交易都要在土地交易市場公開進(jìn)行，實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報制度，規(guī)范土地交易行為； ◎完善地價管理制度，規(guī)范地價的建立、地價的更新和供地價格等地價體系，加快農(nóng)用地定級估價工作步伐； 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 6 頁 ◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場建設(shè)。 （ 4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時，中國入世后，高等教育投資將成為對外投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前已落實(shí)廣西財(cái)專、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院 1000 畝地已經(jīng)開始報建工作。超市、商場、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。 (三 )項(xiàng)目占地面積： 邕江灣別墅園項(xiàng)目總占地 160 畝。西區(qū)為商住區(qū)，面積為 平方公里，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅 6 公里。 南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于 1994 年，于 2021 年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。邕江灣別墅園可行性研究報告 第 1 頁 邕江灣別墅園可行性報告 廣西中大股份有限公司 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 2 頁 目錄 一、項(xiàng)目概況 ?????????????????????????? 4 (一 )項(xiàng)目名稱??????????????????????????? 4 (二 )項(xiàng)目地理位置????????????????????????? 4 (三 )項(xiàng)目占地面積????????????????????????? 4 (四 )項(xiàng)目現(xiàn)狀??????????????????????????? 4 (五 )項(xiàng)目周邊環(huán)境 ?????????????????????? ??? 4 二、政策及市場環(huán)境分析 ???????????????????? 5（一）政策分析： ????????????????????????? 5 （二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????? 6 （三）廣西房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????? 7 （四）南寧市房地產(chǎn)市場分析 ???????????????????? 7 （五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析 ????????????????????? 10 三、市場定位 ?????????????????????????? 11 （一）項(xiàng)目定位 ? ?????????????????????????? 11 （ 二）消費(fèi)群體定位 ????????????????????????? 12 （三）價格定位 ????????????????????????? 13 四、市場及競爭分析 ??????????????????????? 13 （一）市場分析 ?????????????????????????? 17 （二）競爭者分析 ?????????????????????????? 19 五、項(xiàng)目理念構(gòu)想 ???????????????????????? 19 （一）項(xiàng)目地塊的情況介紹 ?????????????????????? 19 （二） 項(xiàng)目的開發(fā)理念 ??????????????????????? 19 （三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征 ?????????????????? 20 （四） 項(xiàng)目的交通組織和停車設(shè)施 ?????????????????? 21 （五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑 ???????????????? 21 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 3 頁 （六） 活動場地及交往空間 ???????????????????? 21 （七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況 ???????????????????? 21 （八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ??????????????????? 22 （九） 單體設(shè)計(jì)情況 ??????????????????????? 22 （十） 健康住宅的技術(shù)措施 ???????????????????? 22 六、消費(fèi)者分析 ???????????????????????? 23 (一 )消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析???????????????????????? 23 (二 )消費(fèi)需求分析???????????????????????? 23 (三 )、消費(fèi)者心理分析?????????????????????? 24 七、 SWOT 分 析 ???????????????????????? 25 （一）優(yōu)勢（ S） ???????????????????????? 25 （ 二）劣勢（ W） ???????????????????????? 26 （三）機(jī)會（ O） ????????????????????????? 26 （四）威脅（ T） ????????????????????????? 27 八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 ????????????????? 28 (一 )項(xiàng)目投資額估算 ???????????????????????? 28 (二 )項(xiàng)目銷售收入、成本估算 ?? ?????????????????? 29 (三 )第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測 ???????????????????? 30 (四 )財(cái)務(wù)風(fēng)險分析 ????????????????????????? 31 九、結(jié)論 ???????????????????????????? 32 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 4 頁 一、項(xiàng)目概況 (一 )項(xiàng)目名稱：邕江灣別墅園 (二 )項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為 18 平方公里，分為東、南、西三個功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)。南寧至北海、柳州、 百色三條高速公司交匯于此。 (四 )項(xiàng)目現(xiàn)狀 （ 1）仙葫項(xiàng)目用地為待開發(fā)的生地，約 2/3 的地塊為土山，最高土山絕對標(biāo)高為 米，高出南蒲大道約 21 米（南蒲大道絕對標(biāo)高為 米），約 1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約 3 米。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 5 頁 （ 2）招商工作成果顯著：已引建項(xiàng)目 152 個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金 46 億，實(shí)際已投入 億。 二、政策及市場環(huán)境分析 （一）政策分析 ： 國家政策分析 央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （又稱 121 號文）提高購買第二套以上住房首付 款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開發(fā)貸款將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項(xiàng)目起到促進(jìn)的作用。今年上半年，繼續(xù)保持前 3 年的好勢頭，開發(fā)投資同比增長 %，銷售面積同比增長 %，銷售額同比增長 %。 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看， 2021 年 商品住宅房價比上年增長 %， 2021 年比上年增長 6%，今年上半年同比增長 %。 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)生變化 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費(fèi)已邕江灣別墅園可行性研究報告 第 7 頁 成為市場的主體。 （三）廣西房地產(chǎn)市場分析 自 1999 年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個 廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是 2021 年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 55 億元，比上年同期增長 4 成，比全國平均增速高出 18 個百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷售面積約 300 萬平方米，銷售額近 54 億元，分別比上年同期增長 5 成和 9 成。 （四）南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市位于我國的南部，是廣西的首府?？偠灾?，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，邕江灣別墅園可行性研究報告 第 8 頁 投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。 南寧市 2021 年房地產(chǎn)狀況 （ 1） 投資增長，供需兩旺 2021 年 1～ 8 月，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2021 年同期增長35%；商品房建筑施工面積 萬平方米，比 2021 年同期增長 %；竣工面積 萬平方米，比 2021 年同比增長 %，竣工房屋價值 億元；商品房銷售面積 萬平方米，比 2021 年同期增長 %。 各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為 1550 元 / m2；市中心區(qū)域?yàn)?2350 元 / m2； 瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為 2250 元 / m2。 （ 3）市場日趨成熟，個人購房已成為消費(fèi)的絕對主力 過去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。 2021年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著 如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。所有這些都會使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房價也將趨于穩(wěn)中有升。 （ 4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展 首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開