【正文】 1元 /平米，同比增長 %，環(huán)比增長 %。 2021年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與 2021年之前的 年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。新上項目逐步增多，拉動投資作用顯著。 而另一方面，隨著 20212021這五年高臺的房地產(chǎn)市場不斷開發(fā) ，目前高臺全縣人均商業(yè)面積已高達 ㎡ /人，如果僅計入城鎮(zhèn)居民，那么這個數(shù)字將會是 ㎡ /人，這個數(shù)字已遠遠超越了張掖市區(qū)，與敦煌、酒泉等旅游城市比肩。城市中高檔消費的氣氛尚未顯現(xiàn)，缺少高檔次的商場，有限 的星級的酒店也成為部分富人的重要消費場所。農(nóng)村人口人均現(xiàn)金收入達到 7158元，同比增長 %，比全市增速低 ，比預(yù)期目標增速低 ，增速居全市第 5位。 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 4 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 項目生存的基本經(jīng)濟基礎(chǔ)分析 2021年高臺全市年末總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 ，鄉(xiāng)村人口 ；城鎮(zhèn)化率為 %，同比去年提高。時代世紀廣場 項目可行性研究報告 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 2 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 目 錄 一、 宏觀市場論證篇………………………………………………………………………………………… 1P 二、 區(qū)域市場論證篇………………………………………………………………………………………… 7P 三、 項目分析及定位篇……………………………………………………………………………………… 23P 四、 風(fēng)險評估與控制篇……………………………………………………………………………………… 28P 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 3 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 一、宏觀市場論 證篇 項目地位與受關(guān)注度的簡要分析 時代世紀廣場位于高臺縣濕地新區(qū)的北端，地處高臺城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和新區(qū)綠化主軸的交匯點，由于高臺縣委、市政府等相關(guān)行政辦公機構(gòu)多座落于此，使本項目成為高臺形象名副其實的櫥窗，再加上濕地公園、水景廣場得天獨厚的自然景觀、以及即將形成的集高臺行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟、文化大都會的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會各界對本項目的開發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。 本項目的成功開發(fā)勢必極大提升城市公共空間質(zhì)量、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增 加城市影響力與吸引力，有著廣泛的積極意義。人口基數(shù)較去年有著較大提升；但同時這也意味著城郊剛需被 進一步釋放，在未得到大量新增人口的基礎(chǔ)上，未來的剛需總量將會持續(xù)下降。而就目前數(shù)據(jù)分析，高臺縣整體收入水平仍舊處于較低層級，且整體經(jīng)濟增速不斷放緩。高端客戶更愿意到張掖、武威、酒嘉地區(qū)甚至去蘭州進行消費購物。但根據(jù)目前高臺人均收入水平及外來人口、常住人口總量測算，市場目前雖仍舊存留有部分需求量，但整體已處于透支發(fā)展狀態(tài) 。三季度，全縣納入統(tǒng)計范圍的在建項目95個，其中新開工項目 74個，比去年同期增加 33個。 2021年 全年有 12家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年 ?；咎幱诜€(wěn)中有升態(tài)勢。 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 7 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 二、區(qū)域市場論證篇 項目開發(fā)價值的核心支撐 （ 1）巨大的商業(yè)價值支撐 項目位于高臺縣行政中心與經(jīng)濟中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強力輻射效應(yīng)。 具體到本項目，它的附加價值主 要體現(xiàn)為： 1． 項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值； 2． 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值； 3． 項目的品牌價值； 4． 項目功能互動而延伸的增加價值； 5． 項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 9 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 6． 項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值； 基于此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。 由此，我們得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負責(zé)、對社會負責(zé)、對項目自身負責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。另外 1 棟目前還無開發(fā)。 品牌優(yōu)勢 商業(yè)地產(chǎn)項目大多市場培育周期較長，品牌建設(shè)過程較慢，品牌競爭期較短，有的直至退出市場競爭也沒有一個像樣的品牌識別。因此，品牌打造的成功是這個項目最終開發(fā)成功的關(guān)鍵，也是項目進入成熟期后中長期生存與發(fā)展的有力保障。 五大競爭優(yōu)勢奠定了項目的生存和發(fā)展空間，保證了項目中遠期的可持續(xù)性繁榮。 消費者調(diào)研分析： 1) 消費金額基本在 200400 元左右，且頻率較低； 2) 消費場所看重商業(yè)環(huán)境、商品品類、消費環(huán)境； 3) 主要為中低端消費場所，高端消費走向 張掖 或 蘭 州 市場論證結(jié)論： 通過以上綜合市場分析，我們可以作出以下判斷：本項目有一定的生存與發(fā)展空間及市場前景，具備多項競爭優(yōu)勢條件，有旺盛 的生命力與極強的競爭力，能夠促使項目在中長期內(nèi)健康運行，是一個蘊藏極大商機的優(yōu)質(zhì)項目，滿足各種項目開發(fā)所需的市場基礎(chǔ)與先決條件。 ? 周邊交通情況： （ 待補充） ? 周邊生活配套： 文娛休閑： （待補充） 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 24 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 市場： （待補充） 教育： （待補充） 醫(yī)療： （待補充） 金融： （待補充） 酒店： （待補充） 市政： （待補充） ? 周邊商業(yè)環(huán)境： （待補充） [主要商業(yè)業(yè)種 ]： （待補充） ? 周邊住宅區(qū)： 天河家園（待補充） 項目 SWOT分析 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機構(gòu) 25 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團 S— 優(yōu)勢 ： 項目臨城市主干道，處于交通樞紐的黃金地段，且 屬于新城片區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施好 ，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達； 處于 新城核心 ，擁有成熟的生活配套 遠景規(guī)劃 ，教