【正文】 萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 12 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 項(xiàng)目名稱 濱河麗景 項(xiàng)目位置 高臺(tái)天和家苑對(duì)面 開(kāi)發(fā)樓棟 多層： 16 棟（ 6 層） 開(kāi) 發(fā) 人 王虎 高層： 2 棟（ 12 層） 面 積 113 ㎡、 109 ㎡、 89 ㎡、 98 ㎡左右 樓 距 高層： 44 米 物 業(yè) 費(fèi) 高層： 元 多層： 25 米 多層： 高層價(jià)格 13 層 :3300 元 優(yōu) 惠 7 層： 3650 多層價(jià)格 1 層： 3170 元 911 層 :3800 元 備注：多層銷售情況良好，下剩的只有 6 層；高層總計(jì) 2 棟，前面 1 棟 7 號(hào)樓采光較好， 6 層以上基本無(wú)遮擋，視野良好，銷售 40%左右；后面 1 棟基本無(wú)銷售 華 龍 家 苑 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 13 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 項(xiàng)目名稱 華龍家苑 項(xiàng)目位置 高臺(tái)縣解放街小學(xué)西側(cè) 開(kāi)發(fā) 1 期 多層： 3 棟（ 6 層） 開(kāi)發(fā)公司 嘉峪關(guān)市豫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 高層： 4 棟（ 11 層） 面 積 115 ㎡、 114 ㎡、 103 ㎡、 120 ㎡左右 樓 距 高層： 米 物 業(yè) 費(fèi) 高層： 元 多層： 多層： 高層均價(jià) 3500 元 優(yōu) 惠 高層 7 層價(jià)格 3598 元 多層均價(jià) 3500 元 備注：目前銷售已開(kāi)發(fā)的 5 棟樓（高層），從銷控表情況看已銷售 70%左右；明年 3 月份在開(kāi)發(fā)其余樓棟，基本都是 1 梯 4 戶、 1 梯 3 戶的戶型。為了建設(shè)好自身品牌，開(kāi)發(fā)商不僅投入了大量的時(shí)間與資金等其它資源，商業(yè)運(yùn)營(yíng)者也是大傷腦筋。 （ 2） 消費(fèi)者調(diào)查 : 2021年 1 月 1 日 —— 2021 年 1 月 20日，我們對(duì) 高臺(tái) 消費(fèi)市場(chǎng) 做了比較深入的調(diào)查，本次調(diào)查發(fā)出問(wèn)卷 810 份，有效問(wèn)卷 780 份，采用隨機(jī)采訪和專項(xiàng)采訪的方式，填寫調(diào)查問(wèn)題的方式。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 打造 高臺(tái)縣 集購(gòu)物、酒店、住宅、餐飲、娛樂(lè)為一體的生態(tài)型城市綜合體，包含居住區(qū)、工作生活區(qū)、餐飲聚集區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)，以各種功能均衡發(fā)展的模式，將體驗(yàn)式消費(fèi)、創(chuàng)新和特色相結(jié)合，形成一個(gè)對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射的城市新中 心。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營(yíng)初期資金壓力較大，項(xiàng)目運(yùn)行中存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大多選擇了這種模式。此外，實(shí)行初期培育市場(chǎng)、建設(shè)品牌，中期銷售的經(jīng)營(yíng)策略，可以獲得最大的商業(yè)回報(bào)。本項(xiàng)目可采取這種模式，以保持項(xiàng)目平穩(wěn)、健康運(yùn)行的同時(shí)，緩解投資者資金壓力，追求盡可能多的商業(yè)回報(bào)。 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 28 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 四、風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估篇 （ 1） 項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)前瞻市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃、分級(jí)開(kāi)發(fā)，著重建設(shè)項(xiàng)目品牌、打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過(guò)文化元素 積極向市場(chǎng)滲透與輻射，做好市場(chǎng)的推廣工作，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，做好項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)與升級(jí)工作，推出滿足市場(chǎng)需要的不同產(chǎn)品組合，與市場(chǎng)同步并盡可能的捕捉市場(chǎng)先機(jī)。 ? 周邊交通情況： （ 待補(bǔ)充） ? 周邊生活配套： 文娛休閑： （待補(bǔ)充） 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 24 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 市場(chǎng)： （待補(bǔ)充） 教育： （待補(bǔ)充） 醫(yī)療： （待補(bǔ)充） 金融： （待補(bǔ)充） 酒店： （待補(bǔ)充） 市政： （待補(bǔ)充） ? 周邊商業(yè)環(huán)境： （待補(bǔ)充） [主要商業(yè)業(yè)種 ]： （待補(bǔ)充） ? 周邊住宅區(qū)： 天河家園（待補(bǔ)充） 項(xiàng)目 SWOT分析 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 25 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) S— 優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目臨城市主干道，處于交通樞紐的黃金地段，且 屬于新城片區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施好 ，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 處于 新城核心 ，擁有成熟的生活配套 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ，教育、醫(yī)療、金融、市場(chǎng)、公園、休閑娛樂(lè)等設(shè)施齊全； 周邊人口密集，且分布有 （待補(bǔ)充） 等住宅小區(qū)，能 夠滿足本區(qū)域 目標(biāo)客群的 生活需求； W— 劣 勢(shì) ： 項(xiàng)目周邊 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ； 項(xiàng)目投入資金大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目地塊 位于待開(kāi)發(fā)區(qū)域，形成規(guī)模需要一定時(shí)間 。 五大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定了項(xiàng)目的生存和發(fā)展空間，保證了項(xiàng)目中遠(yuǎn)期的可持續(xù)性繁榮。 品牌優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多市場(chǎng)培育周期較長(zhǎng)，品牌建設(shè)過(guò)程較慢，品牌競(jìng)爭(zhēng)期較短，有的直至退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也沒(méi)有一個(gè)像樣的品牌識(shí)別。 由此，我們得到：作為一個(gè)有中長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個(gè)對(duì)自己負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目自身負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 7 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 二、區(qū)域市場(chǎng)論證篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的核心支撐 （ 1）巨大的商業(yè)價(jià)值支撐 項(xiàng)目位于高臺(tái)縣行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場(chǎng)的強(qiáng)力輻射效應(yīng)。 2021年 全年有 12家企業(yè)有銷售業(yè)績(jī)，銷售總量超過(guò)去年 。但根據(jù)目前高臺(tái)人均收入水平及外來(lái)人口、常住人口總量測(cè)算，市場(chǎng)目前雖仍舊存留有部分需求量，但整體已處于透支發(fā)展?fàn)顟B(tài) 。而就目前數(shù)據(jù)分析，高臺(tái)縣整體收入水平仍舊處于較低層級(jí)，且整體經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩。 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)勢(shì)必極大提升城市公共空間質(zhì)量、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增 加城市影響力與吸引力，有著廣泛的積極意義。 蘭州萬(wàn)嘉地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 4 甘 肅 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷 實(shí) 力 第 一 軍 團(tuán) 項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析