【正文】 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團(tuán) 的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。 因此，必須要注意對開發(fā)節(jié)奏的控制，盡量避免長開發(fā)周期，縮短項目時間跨度，以此規(guī)避市場風(fēng)險。 2021年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與 2021年之前的 年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。 而另一方面，隨著 20212021這五年高臺的房地產(chǎn)市場不斷開發(fā) ，目前高臺全縣人均商業(yè)面積已高達(dá) ㎡ /人，如果僅計入城鎮(zhèn)居民，那么這個數(shù)字將會是 ㎡ /人，這個數(shù)字已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了張掖市區(qū)，與敦煌、酒泉等旅游城市比肩。農(nóng)村人口人均現(xiàn)金收入達(dá)到 7158元，同比增長 %，比全市增速低 ，比預(yù)期目標(biāo)增速低 ，增速居全市第 5位。時代世紀(jì)廣場 項目可行性研究報告 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 2 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團(tuán) 目 錄 一、 宏觀市場論證篇………………………………………………………………………………………… 1P 二、 區(qū)域市場論證篇………………………………………………………………………………………… 7P 三、 項目分析及定位篇……………………………………………………………………………………… 23P 四、 風(fēng)險評估與控制篇……………………………………………………………………………………… 28P 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 3 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團(tuán) 一、宏觀市場論 證篇 項目地位與受關(guān)注度的簡要分析 時代世紀(jì)廣場位于高臺縣濕地新區(qū)的北端，地處高臺城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和新區(qū)綠化主軸的交匯點，由于高臺縣委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本項目成為高臺形象名副其實的櫥窗，再加上濕地公園、水景廣場得天獨厚的自然景觀、以及即將形成的集高臺行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化大都會的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會各界對本項目的開發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。人口基數(shù)較去年有著較大提升；但同時這也意味著城郊剛需被 進(jìn)一步釋放，在未得到大量新增人口的基礎(chǔ)上，未來的剛需總量將會持續(xù)下降。高端客戶更愿意到張掖、武威、酒嘉地區(qū)甚至去蘭州進(jìn)行消費購物。三季度，全縣納入統(tǒng)計范圍的在建項目95個，其中新開工項目 74個，比去年同期增加 33個?；咎幱诜€(wěn)中有升態(tài)勢。 具體到本項目，它的附加價值主 要體現(xiàn)為： 1． 項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值； 2． 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值； 3． 項目的品牌價值； 4． 項目功能互動而延伸的增加價值； 5． 項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 9 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團(tuán) 6． 項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值； 基于此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。另外 1 棟目前還無開發(fā)。因此，品牌打造的成功是這個項目最終開發(fā)成功的關(guān)鍵，也是項目進(jìn)入成熟期后中長期生存與發(fā)展的有力保障。 消費者調(diào)研分析： 1) 消費金額基本在 200400 元左右，且頻率較低； 2) 消費場所看重商業(yè)環(huán)境、商品品類、消費環(huán)境； 3) 主要為中低端消費場所，高端消費走向 張掖 或 蘭 州 市場論證結(jié)論： 通過以上綜合市場分析，我們可以作出以下判斷：本項目有一定的生存與發(fā)展空間及市場前景，具備多項競爭優(yōu)勢條件，有旺盛 的生命力與極強(qiáng)的競爭力，能夠促使項目在中長期內(nèi)健康運行，是一個蘊藏極大商機(jī)的優(yōu)質(zhì)項目，滿足各種項目開發(fā)所需的市場基礎(chǔ)與先決條件。 城市綜合體體量的大小 與 現(xiàn)有 城市商業(yè)承載能力不無關(guān)聯(lián)， 因此高臺 的開發(fā)體量 總建面控制在 35萬平米左 右比較合適。這種模式的優(yōu)點是：開發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營中的諸多問題，目標(biāo)業(yè)績在商業(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn)；缺點是：目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無法同萬達(dá)站在同一起跑線上，缺失萬達(dá)成熟的管理團(tuán)隊與運作經(jīng)驗，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。 。目前國內(nèi)大多商業(yè)項目操作采用的是這種模式，但在這種模式的操作中也有兩種選擇：一種是邊 開發(fā)邊銷售，招商與銷售同步，加快資金回籠，另一種是先培育市場，放水養(yǎng)魚，待市場進(jìn)入成熟時（一般為三年左右）再銷售產(chǎn)權(quán)，這就是所謂的 “溫水煮魚 ”。本項目將承擔(dān)政府向心增長策略的排頭兵。 ，建議業(yè)態(tài)調(diào)整為以休閑娛樂業(yè)態(tài)為 主要帶動支撐點，所占比重上調(diào) （仲總商業(yè)部分你看著改一下，我不是很清楚他們的規(guī)劃） 三、項目分析及定位 篇 項目概況 項目占地 9927 平方米 ( 畝 ),規(guī)劃總建筑面積：地上 平方米、地下 平方米，建筑總層數(shù)：地上 21層、地下 1 層，建筑總高度 米，容積率 ,綠地率 35%,建筑密度 34%。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營模式目前主要有三種：自持產(chǎn)權(quán)、租賃經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)打包、委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)共持，合作經(jīng)營；結(jié)合本項目的特點與實際狀況，為了合理規(guī)避市場潛在風(fēng)險，擺脫經(jīng)營中的各種壓力，實現(xiàn)項目最大的商業(yè)回報，可采取如下經(jīng)營策略：統(tǒng)一規(guī) 劃、分期開發(fā)，合理操作、確保成功，先期運營、中期銷售、后期升級，市場建設(shè)先走、品牌打造伴行。 高臺縣 2021年商業(yè)市場調(diào)查 Ⅰ 項目名稱：漢唐文化美食街 蘭州萬嘉地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 17 甘 肅 地 產(chǎn) 營 銷 實 力 第 一 軍 團(tuán) 樓層：前面 12層 中間： 13層 后面： 15層 12層 面積： 50㎡ 200㎡ 銷售價格： 9600/㎡ 暫時無優(yōu)惠活動 租金情況： 1層 40元 /㎡ 25層 20元 /㎡ 銷售情況：前面的 1層銷售 80％ , 2層基本未銷售 中間和后面的區(qū)域只銷售了個別幾間 出租情況：前面 1層主要以銷售為主， 2層 50％已出租， 35層 20％已出租 經(jīng)營業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)種類不限制，根據(jù)自己的情況而定 裝修風(fēng)格：裝修風(fēng)格不限制，根據(jù)自己經(jīng)營的產(chǎn)品而定 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛墻毛地，只安裝進(jìn)戶門，室內(nèi)自己裝修