【正文】 路 。 一 九 九 九 年 成 立以 來(lái) ， 先 后 對(duì) 成 都 市 新 都 區(qū) “ 萬(wàn) 家 和 花 園 ”、“ 諭 亭 苑 小 區(qū) ”、“ 萬(wàn) 家 和 ?新城 花 園 ”、“ 英 倫 世 家 ”、“ 香 城 國(guó) 際 ”、“ 香 洲 南 亭 ”、“ 水 沐 天 城 ”、“ 桂 湖 移動(dòng) 商 城 ”、“ 和 順 置 業(yè) （ 集 團(tuán) ）” 實(shí) 施 了 物 業(yè) 管 理 ， 并 取 得 良 好 的 業(yè) 績(jī) 。我 們 殷 切 的 希 望 合 作 雙 方 能 夠攜手并 進(jìn) ， 共 同 來(lái) 打 造 和 維 護(hù) 企 業(yè) 品 牌 ， 樹(shù) 立 企 業(yè) 形 象 。在 該 物 業(yè)的 介 入 過(guò) 程 中 我 公 司 一 直 本 著 兩 個(gè) 理 念 ，一 是 將 堅(jiān) 持 保 本 微 利 方 針 ，重 經(jīng)濟(jì) 效 益 ，更 重 社 會(huì) 效 益 。與 此 同 時(shí) ，越 來(lái) 越 多 的 事 業(yè) 單 位 和 集 團(tuán) 企 業(yè) 主營(yíng) 業(yè) 務(wù) 并 非 房 地 產(chǎn) ， 而 由 于 自 身 使 用 需 要 而 擁 有 不 動(dòng) 產(chǎn) 。目 錄 前 言 ?? ? ?? ? ?? ?? ? ?? ? 1 第一章 物 業(yè) 服務(wù) 公 司 簡(jiǎn) 介 ? ? ? ?? ? ? ? 2 第二章 管 理 措 施 ? ? ? ? ? ? ? 3 第一 節(jié) 服 務(wù) 方 案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 3 第二 節(jié) 服 務(wù) 承 諾 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5 第三章 資源設(shè)置 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 7 第一 節(jié) 人 員 配 備 及 崗 位 設(shè) 置 ? ? ? ? ? ? ? 7 第二 節(jié) 員 工 培 訓(xùn) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9 第四章 費(fèi)用測(cè)算 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 10 第五章 應(yīng)急預(yù)案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 13 第六章 物 業(yè) 移 交 事 項(xiàng) ? ? ? ? ? ? ? 44 附 件： 普通住 宅小 區(qū) 物業(yè) 管理 服 務(wù)二 級(jí) 標(biāo) 準(zhǔn) ? ? ?? 45 新都供電 局專 項(xiàng) 秩序 維護(hù) 方 案 ? ? ? ? ??? 49 成都和順物 業(yè)營(yíng) 業(yè) 執(zhí)照 、資 質(zhì) 證書(shū) 復(fù) 印件 ?? 57 企業(yè) () 精細(xì)化管理 親情化服務(wù) 1 前 言 承 蒙 成 都 電 業(yè) 局 新 都 供 電 局 的 厚 愛(ài) ，提 供 給 成 都 和 順 物 業(yè) 服 務(wù) 有 限 公司 為 貴 局 供 電 所 、變 電 站 和 家 屬 區(qū) 等 系 統(tǒng) 物 業(yè) 服 務(wù) 的 機(jī) 會(huì) ，我 公 司 深 感 榮幸，同 時(shí) 也 清 楚 其 責(zé) 任 重 大 。對(duì) 這 些 單位 （或企業(yè) ）來(lái) 說(shuō) ，如 果 有 一 個(gè) 專 業(yè) 的 管 理 公 司 為 他 們 管 理 這 些 不 動(dòng) 產(chǎn) ，使 他 們能 集 中 人 力 和 物 業(yè) 來(lái) 發(fā) 展 主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) ，同 時(shí) 又 能 保 證 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 穩(wěn) 定 和 收益是十 分 必 要 的 。我 們 將 以 最 大 限 度 的 為 貴 局 排 憂 解 難 為 己 任 ，作好 安 全 管 理 ，加 強(qiáng) 品 質(zhì) 監(jiān) 控 ，用 良 好 的 管 理 與 真 誠(chéng) 的 服 務(wù) ，達(dá) 成 貴 局 與 物業(yè) 服 務(wù) 公 司 的 雙 贏 。 以下即 是 針 對(duì) 本 物 業(yè) 所 制 作 的 物 業(yè) 服 務(wù) 方 案 ， 不 足 之 處 敬 請(qǐng) 諒 解 。 公司 所 管 轄 的“ 萬(wàn) 家 和 花 園 ”先 后 被 授 予“ 成 都 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住 宅 小 區(qū) ”、“ 四 川 省 城 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住 宅 小 區(qū) ”、“ 安 全 文 明 小 區(qū) ” 等 稱 號(hào) ；“ 萬(wàn) 家和 新 城 花 園 ” 在 ２ ０ ０ ５ 年 被 評(píng) 為 “ 成 都 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住 宅 小 區(qū) ” 等稱 號(hào)。而 對(duì) 于 一 個(gè) 具 備 相當(dāng)規(guī) 模 的 管 理 公 司 ，科 學(xué) 的 管 理 手 段 是 不 可 少 的 。 組建 專 業(yè) 化 的 物 業(yè) 服 務(wù) 團(tuán) 隊(duì) 我 公 司 將 選 擇 具 有 專 業(yè) 知 識(shí) 、豐 富 實(shí) 踐 經(jīng) 驗(yàn) 和 管 理 能 力 的 工 作 人 員 組建 項(xiàng) 目 服 務(wù) 中 心 ，為 貴 局 提 供 專 業(yè) 規(guī) 范 的 服 務(wù) 。此 外 ，對(duì) 他 們 將 施 行 考 核 獎(jiǎng) 懲 的 管 理 辦 法 ，定 期 對(duì) 值 守 人 員 的 在 崗遵 紀(jì) 履 職 、行 為 表 現(xiàn) 等 進(jìn) 行 考 核 評(píng) 價(jià) ，至 少 每 半 年 組 織 一 次 規(guī) 章 制 度 、工作 職 責(zé) 、相 關(guān) 工 作 常 識(shí) 、安 全 技 術(shù) 規(guī) 范 、設(shè) 備 操 作 使 用 等 方 面 的 考 試 ，并依 照 相 關(guān) 規(guī) 定 ，進(jìn) 行 獎(jiǎng) 懲 。主 要 督 察 內(nèi) 容 為 ：對(duì) 所 轄 供 電 所 和 變 電 站 的 監(jiān) 控 設(shè) 備 、變 電 設(shè)備 、消 防 、安 全 技 術(shù) 防 范 設(shè) 備 的 狀 態(tài) 和 運(yùn) 行 情 況 進(jìn) 行 檢 查 ，以 及 對(duì) 值 守 人員 在 崗 遵 紀(jì) 履 責(zé) 、治 安 巡 邏 、進(jìn) 出 登 記 、安 全 技 術(shù) 防 范 設(shè) 備 操 作 使 用 記 錄等和辦 公 場(chǎng) 所 的 文 明 狀 況 進(jìn) 行 管 理 和 監(jiān) 督 。 第二節(jié) 服務(wù)承諾 一、服 務(wù) 原 則 依 靠 高 素 質(zhì) 的 物 業(yè) 管 理 人 才 ，運(yùn) 用 ISO9001 管 理 手 段 ，以 飽 滿 的 工 作熱 情 ，一 絲 不 茍 的 工 作 態(tài) 度 ，為 業(yè) 主（ 用 戶 ）提 供 細(xì) 致 、周 到 、滿 意 的 服務(wù) 。 特約 服 務(wù) （ 有 償 服 務(wù) ） 它 是 為 滿 足 住 戶 特 殊 需 要 而 提 供 的 物 業(yè) 增 值 服 務(wù) ，物 業(yè) 公 司 將 以 最 優(yōu)惠 的 價(jià) 格 和 最 好 的 質(zhì) 量 ，業(yè) 主 提 供 的 特 殊 的 服 務(wù) 。確 保 發(fā) 生 突 發(fā) 事 件 或 異 常 情 況下，能 迅 速 、 果 斷 進(jìn) 行 處 理 ， 保 護(hù) 貴 局 系 統(tǒng) 物 業(yè) 和 職 工 的 財(cái) 產(chǎn) 安 全 。（ 見(jiàn) 附 件 二 詳 則 ） 企業(yè) () 精細(xì)化管理 親情化服務(wù) 7 第三章 資源配置 第一節(jié) 人員配置及崗位設(shè)置 為 保 證 新 都 供 電 局 物 業(yè) 項(xiàng) 目 高 品 質(zhì) 的 物 業(yè) 服 務(wù) 水 平 及 服 務(wù) 人 員 素 質(zhì) ，為 業(yè) 主 營(yíng) 造 安 全 、和 諧 、優(yōu) 美 、舒 適 、方 便 的 社 區(qū) 居 住 環(huán) 境 ，并 為 下 屬 各供 電 所 、變 電 站 提 供 秩 序 維 護(hù) 安 全 保 障 ，我 公 司 擬 定 該 項(xiàng) 目 人 員 配 備 及 崗位設(shè)置 如 下 ： 一、人員配備： 序號(hào) 部門 職務(wù) 人數(shù) 崗位職責(zé) 備注 1 項(xiàng)目部 經(jīng)理 1 全 面 負(fù) 責(zé) 小 區(qū) 的 日 常 管 理 工 作 ，協(xié) 調(diào) 各部 門 之 間 的 關(guān) 系 ，對(duì) 物 業(yè) 服 務(wù) 質(zhì) 量 進(jìn) 行監(jiān) 督 、審 核 ，根 據(jù) 業(yè) 主 滿 意 度 和 公 司 要求 對(duì) 物 業(yè) 服 務(wù) 作 出 改 進(jìn) ，負(fù) 責(zé) 編 制 本 物業(yè)工作 手 冊(cè) 和 各 類 計(jì) 劃 。 培訓(xùn)的目的在于加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì) 、技 能 及 管 理 水 平 ，使 其 能 勝 任 其 崗 位 工 作 ，達(dá) 到 崗 位 要 求 ，為 廣 大 業(yè)主提供 盡 善 盡 美 的 服 務(wù) 。費(fèi) 用 支 付 方 式 ：按月支 付 。 根據(jù)突 發(fā) 事 件 發(fā) 生 過(guò) 程 、 性 質(zhì) 和 機(jī) 理 ， 突 發(fā) 事 件 可 分 為 四 類 ： 自 然 災(zāi) 害 ，主 要 包 括 地 震 災(zāi) 害 、水 旱 災(zāi) 害 、氣 象 災(zāi) 害 、地 質(zhì) 災(zāi) 害 、生物災(zāi) 害 等 。 為 確 保 發(fā) 生 突 發(fā) 事 件 或 異 常 情 況 下 ， 供 電 局 各 網(wǎng) 點(diǎn) 值 守 人 員 能 迅 速 、果 斷 進(jìn) 行 處 理 ，保 護(hù) 貴 局 的 財(cái) 產(chǎn) 安 全 ，特 制 訂 本 突 發(fā) 事 件 應(yīng) 急 預(yù) 案 。 第 二 節(jié) 供電局 地震災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案 第一條 地震災(zāi) 害 是 群 災(zāi) 之 首 ， 它 具 有 突 發(fā) 性 和 不 可 預(yù) 測(cè) 性 ， 以 及產(chǎn) 生 嚴(yán) 重 次 生 災(zāi) 害 ，對(duì) 社 會(huì) 也 會(huì) 產(chǎn) 生 很 大 影 響 等 特 點(diǎn) 。 一 般 破 壞 性 地 震 ， 是 指 造 成 一 定 數(shù) 量 的 人 員 傷 亡 和 經(jīng) 濟(jì) 損 失 的 地 震 ； 嚴(yán) 重 破 壞 性 地 震 ，是 指 發(fā) 生 6 級(jí) 及 以 上 的 地 震 或 造 成 嚴(yán) 重 人 員 傷 亡 和經(jīng)濟(jì)損 失 的 地 震 。 第五條 地震災(zāi) 害 發(fā) 生 后 的 緊 急 措 施 ： （ 一 ）地 震 災(zāi) 害 發(fā) 生 后 ， 供 電 局 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 或 公 司 總 經(jīng) 理 立 即 召 開(kāi) 緊急會(huì)議 部 署 抗 災(zāi) 救 援 相 關(guān) 工 作 ； （二） 公司 立 即 組 織 人 員 對(duì) 人 員 傷 亡 情 況 和 建 筑 區(qū) 劃 受 災(zāi) 情 況 進(jìn) 行 統(tǒng)計(jì) ，并 及 時(shí) 上 報(bào) 所 在 地 街 道 辦 事 處 、鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 人 民 政 府 。 企業(yè) () 精細(xì)化管理 親情化服務(wù) 18 第 三 節(jié) 供電局 氣象災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案 第一條 氣 象 災(zāi) 害 ，一 般 包 括 天氣 、 氣 候 災(zāi) 害 和 氣 象 次 生 、衍 生 災(zāi) 害 ：天 氣 、 氣 候 災(zāi) 害 ， 是 指 因 臺(tái)風(fēng) 、 暴雨 （ 雪 ）、 雷暴 、 冰雹 、 大風(fēng) 、 沙塵 、龍卷 、大（ 濃 ）霧 、高 溫 、低 溫 、凍 雨 、霜 凍 、結(jié)（ 積 ）冰 、 寒潮 、干 旱 、干熱風(fēng) 、 熱浪 、 洪 澇 、 積 澇 等 因 素 直 接 造 成 的 災(zāi) 害 。 第三條 供電局發(fā) 生 雷 雨 、 暴 雨 災(zāi) 害 的 應(yīng) 急 預(yù) 案 ： 企業(yè) () 精細(xì)化管理 親情化服務(wù) 19 （ 一 ）雷 雨 、暴 雨 災(zāi) 害 發(fā) 生 時(shí) ， 供電局 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 或 公司 負(fù) 責(zé) 人 立 即趕往建 筑 區(qū) 劃 ， 成 立 應(yīng) 急 小 組 ， 組 織 搶 險(xiǎn) 救 災(zāi) 工 作 ； （ 二 ）控 制 中 心 應(yīng) 立 即 通 過(guò) 廣 播 呼 叫 ，告 知 供電局 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 的 所 有人 員 ，并 提 請(qǐng) 大 家 關(guān) 好 窗 戶 ，盡 量 不 要 在 室 外 活 動(dòng) ，不 要 在 靠 近 建 筑 物 或大樹(shù)下 的 區(qū) 域 活 動(dòng) 等 相 關(guān) 注 意 事 項(xiàng) ； （ 三 ）組 織 人 員 對(duì) 供電局 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 地 勢(shì) 低 洼 的 區(qū) 域（ 如 ：地 下 停 車場(chǎng)等） 用 沙 袋 等 物 資 進(jìn) 行 加 筑 處 理 ， 防 止 雨 水 灌 入 ； （四） 供電局 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 護(hù) 員 應(yīng) 密 切 監(jiān) 視 共 用 部 位 、共用設(shè) 施 設(shè) 備 的 使 用 情 況 ， 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題 及 時(shí) 處 理 ； （五） 供電局 秩 序 維 護(hù) 員 應(yīng) 加 強(qiáng) 對(duì) 各 出 入 后 、通 道 口 的 控 制 ，防 止 不法 之 徒 乘 亂 滋 事 、 渾 水 摸 魚(yú) ， 并 加 強(qiáng) 對(duì) 公 共 區(qū) 域 的 巡 查 ， 排 除 安 全 隱 患 ； （ 六 ）雷 雨 、暴 雨 災(zāi) 害 發(fā) 生 后 ，應(yīng) 立 即 組 織 供電局 設(shè) 施 設(shè) 備 維 護(hù) 人 員對(duì) 共 用 部 位 、共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 進(jìn) 行 檢 查 ；對(duì) 受 損 的 設(shè) 施 設(shè) 備 應(yīng) 立 即 停 止 使 用 ；并 將 共 用 部 位 、共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 的 受 損 情 況 以 書(shū) 面 形 式 告 知 供電局 業(yè) 主 、使用人； （ 七 ） 立 即 組 織 環(huán) 境 維 護(hù) 人 員 對(duì) 供 電 局 積 水 、 沙 土 、 樹(shù) 枝 （ 葉 ）、 玻璃碎片 等 垃 圾 進(jìn) 行 清 理 ， 對(duì) 排 污 設(shè) 施 進(jìn) 行 疏 通 ； （ 八 ）雷 雨 、暴 雨 災(zāi) 害 造 成 洪 澇 、 積 澇 等 的 ， 在 積 水 退 去 后 ， 應(yīng) 對(duì)供電局 建 筑 區(qū) 劃 各 區(qū) 域 進(jìn) 行 消 殺 滅 害 ， 防 止 疫 情 發(fā) 生 ； （九） 災(zāi) 害 發(fā) 生 后 ， 公 司 應(yīng) 與 政 府 相 關(guān) 部 門 保 持 密 切 聯(lián) 系 ， 及 時(shí) 收集 政 府 相 關(guān) 部 門 發(fā) 布 的 權(quán) 威 信 息 ，并 及 時(shí) 向 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 的 業(yè) 主 、使 用 人 發(fā)布 ，防 止 謠 言 傳 播 ；組 織 人 員 對(duì) 供 電 局 的 建 筑 區(qū) 劃 受 災(zāi) 情 況 進(jìn) 行 統(tǒng) 計(jì) ，出 企業(yè) () 精細(xì)化管理 親情化服務(wù) 20 現(xiàn)較大 人 員 傷 亡 、 財(cái) 產(chǎn) 損 失 時(shí) 應(yīng) 立 即 向 相 關(guān) 政 府 部 門 求 助 ； 第四條 供電局發(fā) 生 大 風(fēng) 、 沙 塵 災(zāi) 害 的 應(yīng) 急 預(yù) 案 ： （ 一 ）大 風(fēng) 、沙 塵 災(zāi) 害 發(fā) 生 時(shí) ， 供電局 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé)