【正文】 周邊環(huán)境較為雜亂等。 ? 對(duì)項(xiàng)目的一種全程包裝，以精確的定位及專業(yè)的包裝帶來(lái)銷售的契機(jī)。 ? 布吉關(guān)外 規(guī)劃落后，片區(qū)布局雜亂無(wú)章，而且關(guān)口阻隔，出入關(guān) CENTALINE 桂芳園 4 始終麻煩。 劣勢(shì)分析 W （ weakness） ? 地塊呈長(zhǎng)條形，較難形成圍合式建筑，而且條狀小區(qū)難以有較好的景觀。 ? 小區(qū)配套： 桂芳園本身的大社區(qū)會(huì)所、商業(yè)設(shè)施配套極其完善。 ? 片區(qū)成熟度： 整個(gè)布吉屬于物業(yè)成熟片區(qū)，各種小區(qū)、學(xué)校、醫(yī) 院、飲食、休閑等配套設(shè)施完備，并且布吉因交通方便，對(duì)港人有較強(qiáng)的吸引力。 CENTALINE 桂芳園 3 ? 環(huán)境： 桂芳園以其優(yōu)美、高檔次的小區(qū)園林綠化而倍受客戶推崇，本項(xiàng)目如果繼續(xù)延續(xù)這一賣點(diǎn)應(yīng)該可以創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績(jī)。 ? 整個(gè)物業(yè)的檔次及形象： 整個(gè)桂芳園給人的印象是高檔次、高品質(zhì)的物業(yè)形象，這與同片區(qū)其他物業(yè)有很大的區(qū)別。 ? 北地塊周 邊比較雜亂，住宅、工廠林立，給推廣造成一定的難度。 ? 地塊內(nèi)的爛尾樓形象較差，并且將地塊分割，給規(guī)劃造成難度。 ? 戶型在市場(chǎng)空白點(diǎn)的合理切入，這將會(huì)決定本項(xiàng)目的最終命運(yùn)。但是由于 項(xiàng)目品牌的積累，樓宇本身的質(zhì)素及配套等均有較強(qiáng)的認(rèn)同感及賣點(diǎn)，中原相信如以前瞻性的眼光制定發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)各方面的通力協(xié)作以及各種營(yíng)銷策劃手段的有機(jī)的、合理的整合，本項(xiàng)目應(yīng)該可以更深入地延續(xù)桂芳園前四期的輝煌，取得較為理想的銷售業(yè)績(jī)。 略舉數(shù)例如下： ? 萬(wàn) 科 —— 精品物業(yè)締造者。 綜觀大發(fā)展商的發(fā)展動(dòng)態(tài)，基 本上特征為： 1）提出各自特點(diǎn)，同時(shí)增強(qiáng)吸取其他對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，如中國(guó)海外也同時(shí)提出“過(guò)程精品戰(zhàn)略”，將精品概念融入規(guī)劃、開發(fā)、銷售、包裝等領(lǐng)域。 而此階段發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)就是“桂芳園五期”，因?yàn)椋? ① 桂芳園五期為桂芳園最后一期，整個(gè)桂芳園大區(qū)將會(huì)形成，足以成為深圳地產(chǎn)史上的豐碑，社會(huì)關(guān)注自然非常足夠。 ２ .靠近四期的位置向南逐一開發(fā)： ? 保持開發(fā)的延續(xù)性； ? 可借助四期的人氣； ? 南地塊的住宅擁有較好的景觀，將此放入后期開發(fā)，有助于形成良性開發(fā)局面。 第五期周邊環(huán)境素質(zhì)不理想，惟有通過(guò)小區(qū)自身園林和環(huán)境加以彌補(bǔ)，好的內(nèi)部環(huán)境也可為后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ，且口碑較好，在港人心中有一定的知名度，品牌的延續(xù)力量有助于項(xiàng)目順利打開外銷市場(chǎng)。 ，外銷市場(chǎng)的開拓有助于本項(xiàng)目尋得市場(chǎng)上價(jià)格 CENTALINE 桂芳園 10 更高支持點(diǎn)。 布吉 本地村民，除出租自身房屋以租金為收入外，也做些小生意，家庭收入較高，這些人現(xiàn)大都居住在自建的農(nóng)民房中，環(huán)境、設(shè)施、治安、衛(wèi)生等極差。其收入屬中等水平，較為不穩(wěn)定。收入較高且穩(wěn)定，家庭成員多，要求大戶型，三房以上， 布吉本地居民購(gòu)房心態(tài) ★ 家族成員較多，需求 3 房以上較大戶型 ★ 對(duì)戶型的實(shí)用性要求較高 羅湖客戶 在羅湖之工薪白領(lǐng)人士有往布吉置業(yè)的傾向。講求品味及個(gè)性 CENTALINE 桂芳園 12 追求。 ◇ 多為二口之家，要求面積不大 ◇ 平均年齡小，追求品味及個(gè)性 ◇ 全為一次置業(yè)者，都會(huì)多方選擇，謹(jǐn)慎決定 香港客戶 香港客戶又可細(xì)分為五類： （ 1） 布吉及附近工作的香港 人； （ 2） 深港家庭，多為女方在布吉； （ 3） 經(jīng)常往返布吉探親及在香港工作人士； 對(duì)用家應(yīng)以高質(zhì)素的設(shè)施配合。 三、物業(yè)定位 如果物業(yè)的定位能充分發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢(shì)，甚至能變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，又容易與客戶產(chǎn)生共鳴，而且能為日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)包裝、營(yíng)銷推廣中提供廣闊的空間，那此定位則是十分理想的。因此中原建議在此時(shí)機(jī)強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的概念，突出佳兆業(yè)最后傾情力作。 四、功能定位 以居家為主，輔以度假性質(zhì)的樓盤 無(wú)論是關(guān)內(nèi) ，關(guān)外還是外銷市場(chǎng)本樓盤都是以自住，居家型的客戶為主，另外還有部分的投資客及度假客戶；因此我們今后的包裝及推廣都會(huì)從此入手。 園林、建筑外觀是最主要的的兩大支撐因素 。因?yàn)槌思儤?、原始和熱情的生活方式外，東方的熱土上還包含著大量細(xì)膩 的特質(zhì) …… 提到旅游勝地 —— 東南亞，人們會(huì)自然聯(lián)想到 絢麗的色彩、 豐富的質(zhì)感、輕巧的結(jié)構(gòu)、光影的節(jié)奏，東南亞 充滿親切、古樸和自然，漫溢著溫婉、浪漫的氣息，營(yíng)造東南亞的園林，為設(shè)計(jì)者提供了廣闊的發(fā)揮空間。建議桂芳園五、六期，仍應(yīng)以“水”作為主題，但不僅僅停留在觀賞的用途，而著力突出“親水”主題，即營(yíng)造可親近、可觸摸、可玩耍、可讓人與之容為一體的“新親水景觀”。 CENTALINE 桂芳園 19 樹之密 —— 種植繁密的樹木、低矮的籬笆，視線上感受豐富。如： “ 山水之城 一 —— 新親水 香港客戶在深置業(yè)選擇購(gòu)買二房和三房的實(shí)用型單位為主。 物業(yè)風(fēng)格 建議建筑仍沿用以歐陸式風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)處理上建議線條可以更加簡(jiǎn)潔，色彩上多樣化，例如增加青屋頂設(shè)計(jì)，特別是第六期 —— 同區(qū)最高尚住區(qū)，色彩建議可更加沉穩(wěn)。 CENTALINE 桂芳園 28 第三章 規(guī)劃建議 總體規(guī)劃布局建議 CENTALINE 桂芳園 29 水景主題軸線 ，貫穿南北地塊。