【正文】 ： 1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平 備注： 通過(guò)以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評(píng)定要想在重慶建 造一個(gè) A 級(jí)、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破。 （四）、重慶寫字樓市場(chǎng)需求研究 寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1）、 重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著 2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到 550 萬(wàn)人 48 2） 、 在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 3） 、 按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè) 2020 年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求 將達(dá)到 4500 萬(wàn)平方米左右 4）、 據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是 90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的 70%云集于解放碑 4） 、 解放碑商務(wù)區(qū)僅金融業(yè)一項(xiàng)就需要商務(wù)辦公面積 萬(wàn)平方米， 2088 年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為 42 萬(wàn)平方米 2020— 2020 年均吸納量為 12 萬(wàn)平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。 45 區(qū)域 供應(yīng)量（ 2020— 2020年） 渝中區(qū) 萬(wàn)平方米 南岸區(qū) 萬(wàn)平方米 江北區(qū) 萬(wàn)平方米 九龍坡 萬(wàn)平方 米 渝北區(qū) 0 新區(qū) 7 萬(wàn)平方米 總計(jì) 萬(wàn)平方米 1） 、 重慶寫字樓未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的 44% 2） 、 渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對(duì)分散在各年份，而江北區(qū)則集中在 2020 年 3） 、 其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 46 【渝中區(qū)】 渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域， 2020 年的寫字樓總供應(yīng)量將超過(guò) 42 萬(wàn)平方米，超過(guò)總供應(yīng)量一半。目前重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為 82 萬(wàn)平方米。 渝中區(qū)政府規(guī)劃 在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。 本項(xiàng)目之綜合性購(gòu)物中心將是解放碑商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。但是商場(chǎng)在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購(gòu)物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。項(xiàng)目中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。 34 美美百貨品牌組合 35 北城天街 北城天街經(jīng)過(guò)三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。 大都會(huì)高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì) 理念，讓這座歷時(shí)10 年的物業(yè)依然能保持較好的購(gòu)物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購(gòu)物體驗(yàn)。 項(xiàng)目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來(lái)提升其商業(yè)價(jià)值。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百 28 等也采用多種形式競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語(yǔ)學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。 相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對(duì)較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來(lái)零售商以超市和家電賣場(chǎng)為主，如沃爾瑪和家樂福、國(guó)美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。 南坪商圈主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布 25 4）、 【楊家坪商圈】 楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。 該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景 mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。 觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為解放碑商圈的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 20 從零售消費(fèi)品三個(gè)類別來(lái)看解放碑商圈的商家定位 ? 解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的多樣化上有所反映 ? 從消費(fèi)類別上看，解 放碑商圈的消費(fèi)品囊括了日常消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、時(shí)尚消費(fèi)品 ? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級(jí)的速度 解放碑主要商業(yè)零售項(xiàng)目分布 21 2）、 【觀音橋商圈】 22 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑 1000 米內(nèi)區(qū)域。一些沒有明確定位的商場(chǎng) 都被市場(chǎng)所 19 淘汰。作為重慶最核心的商圈，解放碑成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街 （三）、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)研究 重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷年供應(yīng)走勢(shì) 16 重慶商業(yè)零售市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)情況 重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量 重慶零售物業(yè)分區(qū)未來(lái)三年供應(yīng)量 1）、 就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)量來(lái)看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計(jì)占 57%的市場(chǎng)比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量為 481， 875平方米，占總供應(yīng) 量的 31%，江北通過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，供應(yīng)總量也達(dá)到 405， 485 平方米，占總供應(yīng)量的 26% 17 2）、 而未來(lái)三年的供應(yīng)呈比較平均分散的趨勢(shì)，九龍坡和南岸由于城上城和萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)兩個(gè)大型項(xiàng)目，供應(yīng)量最大。按目前形式預(yù)計(jì)，大渡口將會(huì)形成新的中心商圈。 第四階段 —— 商圈拓展 /新興模式階段（ 2020 年以后） 出于市場(chǎng)需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)發(fā)展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局發(fā)展雛形。臺(tái)資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場(chǎng)，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。 一、 商業(yè)零售市場(chǎng)研究分析 14 （一）、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷史進(jìn)程 我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段，從 1992 年以前的政策保護(hù)階段，到 至 1998 年的初步開放，走到 1999 年 至今的深度開放發(fā)展。 雖然 GDP 較高，但重慶市人均 GDP 較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展 （二）、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 12 從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出 ，近年來(lái)重慶市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展， 2020 年地區(qū) GDP 突破 4000 億元大關(guān)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈加速增長(zhǎng)，雖然 GDP 和消費(fèi)零售額在飛速發(fā)展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重卻出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，表明重慶服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然落后于制造業(yè)。 第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 一、 項(xiàng)目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟(jì)概況 重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、也是長(zhǎng)江上游 10 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國(guó)家優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)布局的新興直轄市。本項(xiàng)目建設(shè)方案 切實(shí)可行，符合市場(chǎng)所需。 三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 （一） 、 區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氛圍突顯 本項(xiàng)目位于重慶市解放碑中心，購(gòu)物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃郁，匯集大都會(huì)、美美百貨、洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、國(guó)貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的必備條件。 8 （二） 、本項(xiàng)目為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的 購(gòu)物、休閑、娛樂新環(huán)境。 直轄后的重慶市人口由原來(lái)的 1538 萬(wàn)增加到 3042 萬(wàn)人 ,土地面積由原來(lái)的 23114 平方公里增加到現(xiàn)在的 82403 平方公里 ,隨著市政府“ 退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大 ,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的商機(jī)。 重慶是馳名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。重慶是我國(guó)著名的“山城”，地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長(zhǎng)江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本以及房地產(chǎn)開發(fā)成本都必須較其他大中城市高。 項(xiàng)目開發(fā)建 設(shè)與國(guó)際化接軌，集時(shí)尚文化、購(gòu)物中心、辦公人居、休閑娛樂為一體， 對(duì)促進(jìn) 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面 發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力的就業(yè)壓力，加快 城市化進(jìn)程，都 起到明顯的作用。 （四） 、項(xiàng)目總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā) [2020]50 號(hào)文件第九條規(guī)定執(zhí)行。 4 四、可行性研究范圍 該可研范圍包括 辦公 寫字樓、商業(yè)中心、 城市 CBD 創(chuàng)意時(shí)尚 文化核心 。 新進(jìn)駐股東情況： 企業(yè)名稱： 北大青鳥（香港）投資發(fā)展有限公司 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司 法定代表人： 【 】 注冊(cè)資金： 5000 萬(wàn)美元 公司地址： 中國(guó)香港 北大青鳥投資發(fā)展有限公司成立于 2020 年。 重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展 有限公司成立于 1996 年，注冊(cè)資本 800 萬(wàn)元，是國(guó)家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。 1 重慶解放碑時(shí)尚文化城 可行性研究報(bào)告 2 第一章 總論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ：重慶時(shí)尚文化城 項(xiàng)目性質(zhì) ：舊城改造 項(xiàng)目建設(shè)地址 :重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路 建設(shè)規(guī)模 ：占地面積： 3194 ㎡；建筑面積： ㎡ 主要建設(shè)內(nèi)容 ：商業(yè)面積： ㎡；辦公 寫字樓 面積： ㎡；地下建筑面積： ㎡； 其他建筑面積 （避難層） ： ㎡ ；停車泊位（立體機(jī)械車庫(kù)）： 265 個(gè) 。 業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。由北大青鳥集團(tuán)獨(dú)資在香港設(shè)立。 五、項(xiàng)目法人責(zé)任制 （一） 、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā) [2020]50 號(hào)文件規(guī)定，項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。 （五） 、建立對(duì)項(xiàng)目法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā) [2020]50 號(hào)文件第十三條規(guī)定辦理。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)表明，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行， 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，環(huán)境效益 亦良好 ，因此項(xiàng)目是可行的。 重慶是長(zhǎng)江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運(yùn)并向發(fā)展。重慶工業(yè)經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、 冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。本項(xiàng)目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心 —— 解放碑步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對(duì)整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。 （三） 、本項(xiàng)目為國(guó)內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級(jí)商務(wù)辦公的新場(chǎng)所。 （ 二） 、 文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新 解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集， 創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流。 （四 ） 、 鉆石地王、增值潛力巨大 本項(xiàng)目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。 （一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析 中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 上海 重慶 成都 長(zhǎng) 沙 武漢 西安 人口（萬(wàn)人） 1858 2816 1258 653 829 831 城市居民人均可支配收入（元） 23623 13715 14849 16153 14358 12662 城市居民人均消費(fèi)支出（元） 17255 10876 11703 12288 10600 10098 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 3848 1661 1357 1037 1518 922 通過(guò)前表對(duì)比分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們 做本項(xiàng)目分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。 2020 年重慶市城市居民人均可支配收入達(dá)到 元， 4 年內(nèi)增長(zhǎng)幅度達(dá)到 70%， 2020 年上半年同比上年增長(zhǎng)了 %。在這樣的政策和市場(chǎng)大背景下，重慶商業(yè)零售市場(chǎng)也走出了符合自身特征的四個(gè)階段： 第一階段 —— 單一中心 /傳統(tǒng)百貨階段（ 1997 年以前） 此時(shí)的重慶只有解放碑一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，本 土百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。 第三階段 —— 品牌升級(jí) /購(gòu)物中心階段（ 2020~2020年） 隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。未來(lái)綜合性項(xiàng)目將占有更大的比例，純商業(yè)的項(xiàng)目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。 （二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài) 國(guó)家定義的 8 種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。 重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況 重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖 重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖 3）、 從 2020 年開始，購(gòu)物中心已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，由于一般體量較大，各個(gè)商圈的供應(yīng)量都超過(guò)純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。商圈中分布有購(gòu)物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心只