【正文】 西擁錫山、惠山，中有千年古運(yùn)河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧?kù)o優(yōu)雅 。 人口受教育程度提升較快 ， 截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154 萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?35%。 ? 人口規(guī)模： 與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)人口規(guī)模的 45%。二是男性的比例較高。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來(lái)人口占到90%左右。 現(xiàn)有暫住人口中居住地點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定、時(shí)間在一年以上的僅有 82 萬(wàn)人，只占 %。 ②、無(wú)錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因?yàn)閰^(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。 ? 航空： 無(wú)錫市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120 公里。 ? 海運(yùn)： 無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。近年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好， GDP 連年上升。 2020年上半年無(wú)錫市財(cái)政一般預(yù)算收入 ，同比增長(zhǎng) ％；1052 1138 1200 1360 1581 1901 2350 2805 3300 1835 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 上 無(wú)錫近年 GDP 走勢(shì)圖 （ 億元 ） 居民人均可支配收入 10774 元，同比增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 7513 元，同比增長(zhǎng) ％。其中，出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) ％； ? 消費(fèi)品市場(chǎng)健康 發(fā)展 無(wú)錫市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)質(zhì)量與層次得到進(jìn)一步提升。上半年，無(wú)錫市住宿餐飲業(yè)共實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，0 50 100 150 200 250 300 350 400 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 無(wú)錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢(shì)圖 （ 億美元 ） 同比增長(zhǎng) ％，占零售額總量的份額達(dá) ％，比去年 同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂(lè)用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，加快了消費(fèi)品市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。滬寧高速高路在玉祁設(shè)有互通立交，水陸交通便捷。全鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬(wàn)，外來(lái)人口 3 萬(wàn)人。但是我們必須看到：建委及省建設(shè)部諸多 日前再次發(fā)出房地產(chǎn)過(guò)熱警告，省各部委也發(fā)出市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治通知，一直以來(lái)江蘇省是中央宏觀調(diào)控的有力執(zhí)行者，每年的五月份左右都會(huì)出現(xiàn)調(diào)控政策，是本案潛在的危險(xiǎn)點(diǎn)。 即沿運(yùn)河方向發(fā)展 濱湖時(shí)代 1995 年城區(qū)圖 2020 年規(guī)劃圖（ 1995 年） 簡(jiǎn)要描述：緊鄰太湖的無(wú)錫，在城市化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下，將城市的發(fā)展重心定位在濱湖一線，城市空間向南快速推進(jìn)。這 6 個(gè)“衛(wèi)星鎮(zhèn)”是 前洲―玉祁新市鎮(zhèn) 、洛社新市鎮(zhèn)、陽(yáng)山―胡埭新市鎮(zhèn)、東港―錫北 (張涇 )新市鎮(zhèn)、安鎮(zhèn)―羊尖新市鎮(zhèn)、鵝湖新市鎮(zhèn)。 功能定位： 無(wú)錫市“南拓北展、東聯(lián)西優(yōu)”的空間拓展戰(zhàn)略中“北展”的重要區(qū)域，連接和輻射北部江陰、西部武進(jìn)的重要陣地；重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地；重要的城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地?！耙缓恕奔刺破胶诵膮^(qū)；“兩軸”即振祁經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和輔政經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“三帶”即玉洲河景觀帶、生態(tài)防護(hù)帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；“四片”即玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)和新前洲居住社區(qū)。 2020 年無(wú)錫市保持了一定的投資增長(zhǎng)速度， 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％ 無(wú)錫歷年房地產(chǎn)供需分析 0306年無(wú) 錫市房地產(chǎn)開發(fā)及銷售額05010015020025003年 04年 05年 06年單位（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房銷售額 0 3 —0 6 年無(wú)錫市土地出讓及商品房銷售情況0200400600800100003年 04年 05年 06年單位（萬(wàn)平方米）出讓土地面積商品房成交面積商品住宅成交面積 無(wú)錫市 全市土地總面積 4908 平方公里 ， 全市有未利用土地 公頃0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 上 （ 萬(wàn)畝）， 其中可供開發(fā)利用的有 3220 公頃（ 萬(wàn)畝），建設(shè)用地 180公頃（ 萬(wàn)畝） , 市中心城區(qū)建筑密度比較高，土地后備資源匱乏 ,內(nèi)部空閑地少 ， 存在高價(jià)值土地低價(jià)值利用的現(xiàn)象。從而導(dǎo)致錫商品房空臵面積呈逐年上升之勢(shì)， 06 年末空臵面積達(dá)最高峰，為 萬(wàn)平方米。人們的投資也趨于理性。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，已經(jīng)形成供略大于求的局面。從價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年新增商品住房 (不含經(jīng)濟(jì)適用住房 )中， 4000 元／平方米以下的中低價(jià)位房占比 %，較去年全年水平減少 5 個(gè)百分點(diǎn)； 6000 元／平方米以上高價(jià)位房逐漸增多，占比 %，較去年全年水平提高近 10 個(gè)百分點(diǎn)。從上半年剩余的２２０萬(wàn)平方米可售面積來(lái)看，每平方米 4000 元以下的占 51%， 4000 至 6000 元的占％， 6000 元以上的占 15％，說(shuō)明消費(fèi)者還是有選擇余地的。至 2020 年第二季度，商品住宅空臵房面積 萬(wàn) m2。 3)市民購(gòu)房心理逐步成熟，市場(chǎng)需求逐步增長(zhǎng)。 從價(jià)格段來(lái)看，市區(qū)商品房 成交集中在 3000~4000 元 / m 4000~5000 元/ m2 、 5000~6000 元 / m2 三個(gè)價(jià)格段，所占比例超過(guò) 63%。缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商 、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力的企業(yè)在洗牌重組中出局，囤積土地而無(wú)力融資的企業(yè)需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)。但政策環(huán)境目前尚不明朗，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定的影響。 第二部分：項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)研究 一、 住宅競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)狀況分析 競(jìng)爭(zhēng)界定 從本案的區(qū)位來(lái)看，新玉祁 前洲組團(tuán)的規(guī)劃，以及區(qū)域客戶購(gòu)房的戀地情節(jié)決定了，本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是目前玉祁和前洲的房地產(chǎn)項(xiàng)目。主要包括文曲公寓和寶龍〃湖畔花城。寶龍〃湖畔花城尚未正式上市，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格超過(guò) 4000元 /平方米。 該案的規(guī)劃是玉祁、前洲包括洛社在內(nèi)區(qū)域內(nèi)定位最為高端的小區(qū)，該案的規(guī)劃以及入市狀況對(duì)本地塊有定位有直接的影響力。購(gòu)房客戶中望子成龍家庭比重達(dá)到 43%，超過(guò)均值 12 個(gè)百分點(diǎn)。 他們購(gòu)房的主要是自主或?yàn)榧胰速?gòu)買，投資意識(shí)不明顯。 大戶型偏好： 120150 為主力段，一般都為 3 房，市場(chǎng)戶均成交面積 125 ㎡。 B、周邊市場(chǎng)供應(yīng)量較小，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)也遠(yuǎn)低于其他競(jìng)爭(zhēng)板塊。怎樣找到符合市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)性和核心價(jià)值是我們要解決的重要問(wèn)題 根據(jù)玉祁鎮(zhèn)區(qū)域的總體情況、區(qū)域板塊功能劃分以及土地和區(qū)域市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目住宅部分適宜開發(fā)中高檔樓盤，快速上市，中低價(jià)快銷為宜。還有一些渡假型的別墅產(chǎn)生，都是那個(gè)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生的。 第三階段 是 2020 年 開始持續(xù)到現(xiàn)在 ， 2020 年的無(wú) 錫的別墅市場(chǎng)還是半遮掩的態(tài)勢(shì)，面紗剛剛撂起來(lái)。 目前無(wú)錫別墅上 五里湖、馬山兩大板塊已經(jīng)形成 。這些別墅的價(jià)格高的 2 萬(wàn)元一平米，低的也要 1 萬(wàn)一平米，總的價(jià)格水準(zhǔn)與周邊城市相比并不低。 不管是五里湖還是馬山，無(wú)錫的別墅都是依托于太湖山水資源，以太湖為核心的山水自然資源型別墅是其最大的特征。 別墅消費(fèi)受新政影響較小 。 從業(yè)類型界定： 私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主，大型 國(guó)資、外資企業(yè)高管層，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員、海外歸僑。 ? 戶型設(shè)計(jì)： ? 注重實(shí)際使用，面積及功能配臵傾向適宜即可，不認(rèn)同過(guò)于奢華、浪費(fèi)。 ? 裝修的整體風(fēng)格必須符合自己喜好，才會(huì)接受，否則寧可選擇毛坯交付。別墅開發(fā)將會(huì)極大的提升項(xiàng)目的檔次和品牌。 ? 區(qū)域規(guī)劃人口 1015 萬(wàn)人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。 由此可見(jiàn)旅游客源對(duì)無(wú)錫的酒店市場(chǎng)起著比較重要的作用，是各大酒店主要爭(zhēng)搶的客戶群體，而本案所地處蠡園新城五理河畔，水景等先天地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 無(wú)錫市商務(wù)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響 商務(wù)客戶群體特征 ? 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會(huì)層次 ? 經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng) ? 對(duì)房間的商務(wù)要求較高 ? 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長(zhǎng)，定向性尤為強(qiáng)烈 隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無(wú)錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。擁有各類房間 116 間 無(wú)錫協(xié)和廣場(chǎng)大酒店 ★★★★ 350 元 /天 酒店設(shè)客房 80 間 無(wú)錫錦湖大酒店 ★★★★ 360 元 /天 擁有豪華套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)客房 101 間 無(wú)錫港麗酒店 ★★★★ 350 元 /天 酒店共有各類房間 175 間 無(wú)錫藍(lán)天新港大酒店 ★★★★ 320 元 /天 擁有各式豪華單間、標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí) 套房123 間 /套 無(wú)錫新世界萬(wàn)怡酒店 ★★★★ 438 元 /天 酒店于 1998 年 9 月開業(yè)，樓高 36酒店名稱 星級(jí) 房?jī)r(jià) （標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)模 無(wú)錫太湖飯店 ★★★★★ 560 元 /天 占地面積 18 公頃擁有 260 間高級(jí)、豪華標(biāo)房 無(wú)錫湖濱飯店 ★★★★★ 600 元 /天 飯店現(xiàn)擁有 136 件標(biāo)房， 12 間高級(jí)套房， 25 間行政房及 3 幢湖畔別墅 無(wú)錫喜來(lái)登大飯店 ★★★★★ 630 元 /天 客房數(shù)量 396 間 無(wú)錫錫州花園酒店 ★★★★★ 550 元 /天 賓館擁有高級(jí)別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn) 間共 134 間 (套 ) 太湖明珠國(guó)際大酒店 ★★★★ 498 元 /天 賓館擁有高級(jí)別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn) 間共 134 間 (套 )， 層，共設(shè)客房 265 間。 ? 目前無(wú)錫酒店市場(chǎng)正處于一個(gè)階段性轉(zhuǎn)換的時(shí)期。 ? 目前無(wú)錫五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)量有限，而市場(chǎng)需求較大，因此各五星級(jí)酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小。 C、 無(wú)錫市 三 星級(jí)酒店房?jī)r(jià)： ? 由上圖可知目前無(wú)錫市三星級(jí)酒店比歷年有所減少，其價(jià)格也相對(duì)比較接近，價(jià)格范圍在 210— 320 元 /天 之間，其主力價(jià)格在 250 元 左右。 ? 隨著無(wú)錫的旅游市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，三星級(jí)酒店今后將會(huì)主要以接待境內(nèi)的旅游團(tuán)隊(duì)和中小企 業(yè)的商務(wù)客戶為主。 C、 無(wú)錫市五星級(jí)酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上 圖可以得知目前無(wú)錫市五星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源主要以商務(wù)客為主，其比例已超過(guò)了團(tuán)隊(duì)的份額。 從目前無(wú)錫酒店市場(chǎng)的分析我們認(rèn)為可把客源分為旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)客源和零散型客源這三種。 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 地塊特征分析 ? 地理位臵 ? 住宅地塊唐平湖東側(cè)，酒店地塊位于唐平湖北側(cè)，緊鄰新玉祁 前洲行政中心，平湖城真正核心地段； ? 人口狀況 ? 平湖城規(guī)劃人口 1015 萬(wàn)人口，區(qū)域人口的引進(jìn)將產(chǎn)生較大的購(gòu)房需求； ? 交通狀況 ? 公路系統(tǒng)規(guī)劃較為完善，能快速到達(dá)滬寧高速、惠山新城以及無(wú)錫市區(qū)，車行比較方便； ? 毗鄰玉祁鎮(zhèn)公共汽車站，多輛公交車經(jīng)過(guò)惠山、無(wú)錫火車站。由于區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； ? 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場(chǎng)前景看好。 星級(jí)酒店建議四星級(jí)以上， 18F，以產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外出售。 2． 4 項(xiàng)目布局建議 A、配比原則及物業(yè)組合 ? 立足項(xiàng)目總體定位，細(xì)分物業(yè)類型及檔次，最大程度吸納市場(chǎng)需求，有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)； ? 依據(jù)本 司 市場(chǎng)供需調(diào)研，且參考各類型物業(yè)歷年供應(yīng)、消化情況。 ? 多元經(jīng)營(yíng) ， 引導(dǎo)消費(fèi) 多元產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，籍此提升引導(dǎo)消費(fèi)。與周邊其它項(xiàng)目區(qū)位形成差異。 ? 主要年齡段在 30～ 50 歲之間。 ? 屬于“二次臵業(yè)”者。 我們的住宅 目 標(biāo)消費(fèi)群 包括以下幾類 ： ? 三資企業(yè)主及高級(jí)管理人員 ? 本市及外來(lái)私營(yíng)企業(yè) 主 ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員 ? 學(xué)校以及其它高知 行業(yè)專業(yè)人士 他們具有以下全部或部分特征： ? 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在 28— 45 歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活； ? 他們?cè)谧约旱念I(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對(duì)生活質(zhì)量要求高； ? 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長(zhǎng)，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人； ? 他們選擇樓盤非常實(shí)際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過(guò)建筑質(zhì)量以及價(jià)格； ? 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛(ài)好者； ? 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣； ? 他們對(duì)國(guó)內(nèi)外流行趨勢(shì) 、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志； ? 他們比其他人更喜歡 “ 圈子 ” 的感覺(jué)，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來(lái)往； ? 他們很重視 “ 面子 ” ，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位 住宅 A、 建筑風(fēng)格 高層住宅 建筑風(fēng)格定位為 地中海 風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來(lái)達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、